??这些年来，似乎中国所有的城市都希望自己有一个西溪里湿地，每一个湿地公园的规划者都去西溪里取过经，每一个湿地公园打造的初衷，都希望成为下一个西溪里，这是大多数湿地公园的野心。然后很多年过去了，西溪里仍然只有一个，市政公园倒多了许多!
??长沙洋湖湿地公园
??洋湖生态智慧城
??起初长沙的洋湖湿地只不过是这众多湿地中的一个，在一片水患之地上打造一个景区，从而拉动整个区域的经济。
??2013年9月，洋湖湿地被全国旅游景区等级评定委员会正式批准为国家AAAA级旅游景区。有趣的是，这个时间维度上，洋湖湿地仅仅完工了第一期的建设，离整个工程落成还遥遥无期。在中国，凭规划就可以评级的据了解仅此一例。
??国家级景区成了洋湖湿地野心漫天生长的土壤，他的创造者似乎发现了西溪里的复制模式方程在这里无法成立，葛优与舒淇在西溪里睡一晚就可以成就西溪里，但在洋湖睡一年也拍不出来《非诚勿扰》。
??于是，另一个定位出来了，定位为生态总部经济区及与之配套的酒店、商业湿地景区和绿色宜居社区。中南大学房地产经济研究中心副主任、经济学专家傅沂教授认为洋湖的特点是片区内地产类型较多，开发商层次有梯度，使得片区能够满足不同层次消费者和企业的要求。这种特点其实对应的是一个城市的雏形。
??洋湖湿地的最终野心是成为洋湖湿地城，创造者取了一个高大上的名字—洋湖生态智慧城，虽然大多数人并不明白高大上在哪里。
??就像孙猴子以为跳出了五指山一样，洋湖也以为它跳出了西溪里的模式，但其实并没有，这种景区 城市中心的模式在西溪里已经实现，现在西溪湿地不仅是一个观光景点，也辐射了面积达36平方公里的杭州城西地区，形成一个集多个功能于一体的生态型城市副中心，同时匹配奢华度假酒店、大型超市和商业街等生活配套。
??值得欣慰的是，很多城市的湿地都夭折在景区这第一步，洋湖却已经评上了国家级四A景区，虽然大家都并没有发现四A在哪里，一期的小型游乐园的建立更是在洋湖宏大的规划上撒了一泡尿，但洋湖在想象力上却已经走到了第二步。
??开发商的沉沦之地?
??越是伟业，越是容易忽视个体的感受，这是中国的一个特色。洋湖湿地不紧不慢地建设着，19.8平方公里的片区规划面积，洋湖生态智慧城，中南最大的城市湿地，一个比一个恢弘大气，在这之下，作为城市的缔造者的开发商的感觉却意味深长。
??“我们其实就是趴在玻璃上的苍蝇，前途看似一片光明，却找不到出路。”洋湖中心区某项目的负责人这么说道。“这7000亩洋湖，还不知道要埋进去多少开发商。”说到深处，差点黯然泪下。
??就在洋湖湿地诡异地被评为国家4A级景区那一年，洋湖土地价格暴涨，那一年洋湖垸板块共成交土地10宗，成交总面积556.3亩，成交总金额412620万元，土地均价741.8万元/亩，楼面地价3715.8元/㎡，溢价率43.30%。这个楼面价已经超过了当时的热门梅溪湖与滨江新城，成为当时面粉最贵的区域，而2012年，洋湖的楼面地价仅为2331元/㎡。
??按照2013年的楼面均价，洋湖现在的均价至少要卖7500元/㎡才合理，但根据洋湖某项目内部竞品动态监控表显示，近期洋湖均价不过是6282元/㎡，这中间的差价就是开发商痛苦的根源。
??而2013年赶场式入场的开发商成了洋湖片区最大的苦主，大家以为进场越早的混得越舒服，但其实只要进场的都不好过。中海2010年进场的时候楼面价是1638元/㎡，近期成交均价6800元/㎡，这是精装价，中海内部人士表示，我们其实没赚钱，中海5800元/㎡起价的超大横幅在近期才取下来。同是精装的是万科，2012年进场的时候是2000元/㎡，近期成交均价是7000元/㎡，两者去掉精装成本算上价格波动，也就是个解决温饱的状态，一对难兄难弟，即使这样，他们两兄弟仍然是洋湖大众眼红的对象。
??2013年入场的蓝光，楼面价4841元/㎡，目前售价6500元/㎡，旷远洋湖18克拉，楼面价3627元/㎡，目前售价5700元/㎡，某大，楼面价4575元/㎡，目前售价5800元/㎡……这种面包与面粉价格上的线性对比，折射出的是无奈，还有心酸。
??这种情况跟洋湖开发商的进场时预期截然相反，靠江的一个项目入场时放话，我们不是洋湖那种屌丝项目，我们是湾区。甚至在宣传中，也明示远离洋湖才能升华，当时他们自我估价项目要卖到8000 ，但现在，什么声音都没有了，扯上洋湖目前售价也就6300元/㎡左右，去年最低的时候卖到5800元/㎡。
??中天栖溪里纯板楼的房子终于卖上了7000元/㎡，很大的一个原因是6000多的房子实在是卖完了，而首开前他们的定价是9000元/㎡。
??或许，在洋湖，面粉与面包之间不存在辩证关系。洋湖湿地拉动了地价，却没有拉动房价，在洋湖的西面，集中了长沙二环附近最廉价的一批房子，最低已经到了4400元/㎡，而据统计，均价在4000-5000元/㎡的项目，洋湖有9个，5000-6000元/㎡的项目有8个。
??洋湖垸板块楼盘价格分类信息一览
??同时，这个片区的两级分化极其严重，在刚刚过去的七月份，这里的销量月差距可达上百套。比如七月份，江山帝景卖了139套，而同为洋湖西的一个卖4000元/㎡多项目，七月卖了不到20套，但营销总监却差点烧了高香，因为这已经是百分之几百的增长了，他们在2014年一个月只能去化几套。
??进驻洋湖的开发商有一个共同的口头禅，“洋湖的价值被大大低估了”，在他们的意识中，洋湖的均价至少被低估了两千。而市场给出的回答就是，低估就低估了，反正整个长沙楼市都是被低估的。
??在某种意义上，洋湖区域的价格很大程度取决于湿地公园的打造运营，以及对整个片区土地利用的管理，而目前洋湖这种状况，开发商在湿地里沉沦辗转，区域价格一蹶不振，知道被低估却无可奈何，这到底是哪方面出了问题?
??“目前的洋湖片区供应量巨大，需求量有限，配套设施建设缓慢的现状并没有得到实质性的改变，各楼盘想要实现销量增长，依然主要依靠价格”。洋湖西边某个项目营销总监如此总结。
??就个人感官而言，目前湿地完工遥遥无期，2014年完工的预期已经成了童话，同时景观建设并无新意，在西湖公园与洋湖湿地看到的景色并没有太多区别。在大多数人眼中，洋湖湿地的名片只是一个大型是市政公园，而不是一个国家级4A景区。
??洋湖目前库存约80万方，在土地市场上，2015年上半年这里无一成交，无论是主动或者被动，开发商与规划者都在放慢脚步，这是好消息。
??但下半年洋湖计划推出逾1300亩地，其中主推587.5亩核心地，及745 亩备选用地，看到这个消息的时候，笔者竟无言以对。
??手 记
??有人质疑在长沙做房地产是否无利可图，而开发商给出的官方答案则是，我们看好明天。
??洋湖野心勃勃，想要蜕变为城，规划云山雾罩，海市蜃楼，而城市的缔造者却只能靠降价甚至亏本来维生，在《天龙八部》塞上牛羊空许约篇，乔峰失手打死阿朱，有人写下了这么一句话：你英雄好汉需要抱负，可你欠我的幸福，拿什么来弥补!
