市场对于高品质刚需产品的热情，以及对价格的宽容度，在过去的两三年里从量变到质变。自从2012年底佳兆业城市广场入市后，一连三期，累计销售近4000套，在去年上半年占据了整个深圳市场1/10的份额，而主推82-89平方米二至三房的华润城润府，去年10月首批推出400多套房源当日售罄，11月加推的683套房源再次“日光”，两批售得45亿元左右。
时间推至今年4月，去年以2.9万元/平方米左右价格推出87平方米四房单位的星河传奇，价格飙涨至3 .7万元/平方米，推出的152套87-128平方米单位当日售罄;5月9日，鸿荣源·尚峰开盘，推出818套单位，包括67-78平方米二至三房、89平方米四房和115-128平方米五房，也在当日售罄。3·30新政带来的利好，带动刚需客也进入疯狂。
热潮涌动，更是催动了新型刚需入市的决心，冲“学位刚需”而来的购房者一马当先。跟多位近期购入学区房的业主交流时发现，与过去临上学才购买学区房的情况不同，未雨绸缪的业主比例明显增加：在读幼儿园的孩子需要考虑好的中学，还没上幼儿园的孩子得提前准备好的小学……更有甚者，有业主为即将大学毕业的儿子购置了一套学位房“为孙子备着”。
争夺入学资格，已经成了恐慌性“刚需”，从而迫使学位房始终领涨深圳楼市，20年老旧房子卖出10万元/平方米的别墅价，也在深圳重演。
下一种“刚需”会出现在哪儿，刚需族是否还是“屌丝盘”的接盘者，市场又将在何时满足“按需分配”的要求，南都深圳地产持续关注。
刚需楼盘
保利悦都主推68-118平方米高拓展单位
保利悦都地处龙华新城核心黄金地段，交通便利，距离地铁龙华线清湖站仅450米。毗邻亚洲第一大客运站深圳北站，乘坐地铁5站直达福田C B D，40分钟抵达香港。对于上班族来说，这里的交通条件能满足朝九晚五工作时间制的要求。
户型方面，保利悦都主推68-118平方米二至五房高拓展单位，适合首次置业者。预计将于5月份入市。
保利悦都周边配套也比较完善。在商业中心方面，由知名发展商共同投资700亿元打造龙华中轴央城、龙华海岸城等四大商业旗舰。其中，保利悦都自持2.7万平方米开放式商业面积，集居住、休闲、娱乐、购物于一体。在空余时间，无需前往市中心，也能满足休闲娱乐的需求。
华润城·润府受到众多学位刚需购房者热捧
华润城位于南山高新技术产业园，占地面积68.5万平方米，总建筑面积280万平方米，项目定位为中国首个人文综合体项目。项目配套建设有24万平方米万象天地，超过万象城18万平方米的体量，预计将在2017年10月开业。另外有6栋甲级写字楼组团，最高的一栋达300米。
社区内有九年一贯制学校南山外国语学校和大冲小学，由于配备学位，华润城·润府受到众多学位刚需购房者的热捧。此前，华润城·润府一期均价达5万元/平方米。不仅如此，去年连续两次10亿以上货量开售都呈现“日光”。
据悉，华润城·润府一期三批项目将于近期推出130-230平方米宽景大户型。
塘朗城地铁上盖物业，主打“三世同堂”概念
位于西丽片区留仙大道的塘朗城总建筑面积约35万平方米，涵盖住宅、小户公寓、LO FT写字楼、酒店、区域购物中心。该项目主打“三世同堂”概念，颇为贴合刚需一族的需求。作为血统纯正的地铁上盖物业，无缝对接地铁5号线，加上留仙大道的分流，该项目的交通颇为便利。地处大学城片区的塘朗城，山水资源和教学氛围成为其显著标签，连同配套幼儿园、小学、初中(规划中)以及附近人才公寓等，形成大学城片区80万平方米的生活大城。
塘朗城首批推出85-140平方米二至四房，共464套，预计5月23日开盘，目前V IP登记中，冻结10万开盘可优先选房，并享受额外9.9折优惠。
华晖云门87平方米户型可拓展出30平方米
与塘朗城一路之隔的华晖云门，同样主打刚需产品，现有1栋140套房源在售，户型为88-89平方米三房，整体均价为41500元/平方米。
该项目占地2.2万平方米，总建筑面积为12 .5万平方米，自带5000平方米的底层商业及3200平方米的幼儿园。此外，附近已有的西丽天虹、人人乐和正在建设的宝能城商业中心、众冠时代广场、地铁商业中心、京基长源商业中心等重点项目能够满足业主购物、餐饮、休闲、娱乐等生活需求。
该项目在户型设计上颇具优势，收到刚需客户的好评。南都记者在踩盘时发现，该项目142平方米户型的拓展面积约35平方米，87平方米户型的拓展面积也接近30平方米，而其卧室开间均达到2.7米以上，是深圳罕见独特的“双主卧”空间。
万科紫悦山可以享受第五园10年来积累的配套
即将清盘的万科紫悦山是去年10月入市的项目，项目用地面积约3.8万平方米，总建筑面积约14万平方米，由6栋高层和1栋幼儿园组成，主力户型为88-125平方米精装三至四房。
该项目是万科第五园的9期产品，同时也是万科幸福系·梦享家D ream 1.0的第一批创新产品。这一新的产品系列恰恰符合刚需族的要求，既可以享受第五园10年来积累的配套，又有人车分流等人性化规划。项目产品人性化设计。万科品牌装修交付，拥有全新的体验式收纳空间、更加人性化的空间布局、较为完善的社区运动生活配套设施，以及万科物管服务。
目前项目剩有少量88平方米楼王精装三房及30余套125平方米四房单位，其中88平方米三房均价40000元/平方米，125平方米四房均价35000元/平方米。
专家观点
定义未发生过变化，用于自住即是刚需
肖小平，中联链家二手房研究院总经理
我认为购买的房子作为自住用途，即是刚需房。价格并不是考量刚需房的标准，用途才是。即使是豪宅，只要用于自住，也能称之为刚需房。刚需房的定义和理解，从未发生变化。现在人们普遍认为的刚需房也只是相对豪宅而言的一种说法。现在大众普遍认为刚需房就是普通置业者在经济能力许可范围内购买的房子，但其实这是伪刚需房。自住和改善型住房也不是非此即彼的关系，例如，有购房者为改善居住环境购置新房，将以前的房子作出租用途，那么他既是改善型也是刚需型购房者;有购房者卖掉此前不适合自己住的房子另外购买一套，那么他也可称之为改善型置业者。
作为刚需购房者而言，购房不存在时机，自身具备购买条件、找到自己适合并喜欢的房子就是入市之时。建议购房者达到以上两个条件就尽快入市。
如果要说什么时候是刚需客买房的好时机，我认为在以前买房更优于现在，以前的房价更便宜，现在都同比增长了20%。数量是价格的先行指标，按照最近的成交量来看，量大且增得快。价格方面涨得快、降得慢。深圳房价上涨，在近一两年是不可逆转的趋势。
近几年来，投资客也把目光放在刚需盘，豪宅再也不是他们的宠儿。由于前者好出手，用于出售或出租都不会有太低的回报，加上后者的高昂价格也不是太多人所能承受。另外，大部分的刚需盘买家是用于自住，投资成分并不高。
刚需盘将集中在市内且户型变小
江少杰，美联物业董事总经理
刚需房不应该用价格来衡量，而应该以户型来判断。一般来说，单房、二房为刚需房，三房以上的很少被称为刚需房。在每个城市，房价不一样，有涨有跌。但户型是一样的，面积的大小是统一的。因此，价格不能作为判断刚需盘的标准。
在深圳，刚需房主要集中在原关内，如罗湖、福田。而原关外更多的是大户型单位。刚需房的购买者主要是首次置业者，且用途主要为自住。这是由深圳移民城市的特质所决定，大部分外来人口流入，他们通过工作和打拼具备经济能力买房后，都会选择在深圳扎根，购买属于自己的房子。这样的房子价格不高、面积不大，是外来移民在深置业的首选。
另外，随着房价的上涨，小户型单位的价格将相对便宜。未来市内还会出现越来越多的小户型单位以满足这部分人群的置业需求。
刚需购房者占比最高
王飞，中原地产研究中心高级研究员
刚需盘在面积方面的变化不大，变化大的其实是总价。在以往，价格在200万元以内的房可定义为刚需房，但现在的标准要放在250万元以上。
目前，深圳的刚需房主要集中在原关外，如龙岗区、龙华新区、宝安区。购房者在这些区域购房用于自住的比例高达90%。
另外，深圳的年轻人居多，刚需购房者在购房人群中的占比最高。他们往往会选择价格相对低的区域置业。一系列的利好政策出台，对他们而言，直接好处是购房成本和房贷的减少。但在房价一路往上走的趋势下，未来的刚需盘价格也会顺势而为。
