在亦庄金茂悦关注MINI金茂户型的购房人络绎不绝
??新浪乐居讯 2015年4月11日，方兴地产在北京开发的亦庄金茂悦项目，正式推出74平米户型产品——MINI金茂。纵观整个中国楼市，这个户型的产品并不鲜见，但如果放在当今的北京楼市格局之中，以及“金茂”、“健康科技”标签之下，该产品的独特意味又耐人寻味、引人好奇——在“小金茂”上，方兴地产有什么“大想法”？
??需求的力量
??顶实投资创始人刘大为是个典型的改善型购房人，在他的定义里，好房子一是看地段，二是看交通，三是健康科技。由于对雾霾污染感到非常头疼，在他现在住的家里，空气净化器是个必不可少的重要组成部分。同时他认为，由于生活起居习惯不同，如何与父母保持相对独立的生活空间，而又能很方便地相聚、彼此照顾，也是“改善型”的一种真实需求。
??事实上，在方兴针对购房需求的调研中，与刘大为有同样想法的购房人并不在少数，他们既重视健康，而又在乎那种既能关爱长辈又能保持独立生活的感觉。
??方兴地产从中看到了需求。“‘小金茂’并不是一个全新的产品线，但是出现在这么一个百万平米的社区里面。对于改善型的亦庄金茂悦来讲，它可以满足客户的需求，但绝不是纯粹的首次置业刚需需求。” 方兴地产营销负责人说道。
??在方兴地产营销负责人的描述中，“MINI金茂”的客户生活应该是这样的：一个三代之家在亦庄金茂悦买了一个160平米的大房子，又买了一套“走两步就到达”的小房子，平时全家人在大房子里聚会，老人享受儿孙满堂的天伦之乐，但是老人又可以在舒适的小房子里独立起居生活，与后辈们的生活习惯不产生冲突。
??“所以这68套MINI金茂产品我们称之为大社区的小配套，是为了满足规划建筑面积100万平方米的大社区里面，那部分希望跟自己的父母共同而又独立居住的客户。” 方兴地产营销负责人说。
MINI金茂74平米户型图
??市场的机会
??除了客户需求的把握，市场环境也给了“小金茂”机会。
??中原地产首席分析师张大伟向新浪乐居表示，整个北京未来的中小户型的供给量越来越小。2013年成交的114宗土地里面，住宅的体量接近1800万平方米，如果剔除其中的公建、配建、公租房、自住房以外，可以供应的商品房住宅只有约5.6万套。在同一个社区里面，90%都是自住房的情况下，剩下的产品不可能做七八十平方米的小户型，这就导致未来北京市场90平方米以下的商品住宅的购入的机会越来越小。以2015年一季度为例，北京地区15个新盘取得预售证，除了9个自住房项目以外，其他项目房源的单套面积都在130平方米以上。
??“未来北京的市场是一个畸形市场。开发商拿到高价地以后，必须要建一些户型比较大的产品。所以今年会看到单价8万元/平方米以上的项目非常多，但是对应的单套面积都会在150平方米以上，很少会有七八十平方米的户型存在。”张大伟说。
??在方兴地产营销负责人的表述中，“这不是拍脑袋出来的应市而为的产品”，他更愿意用“天时地利人和”来形容“小金茂”的入市时机。据其介绍，“MIN金茂”楼栋所在的位置实际上是方兴地产在去年才拿下的土地，在规划之初便已经设计有68套74平方米的小户型。但由于亦庄金茂悦是个主打改善型需求的社区，因此才会把小户型放在主流大户型产品之后推向市场。
??在方兴地产的产品市场定位中，“MINI金茂”更像是宝马车系里的“MINI COOPER”。“很多年前，大家如果花二三十万买辆车，市场没有可选的，买的越大越好。但是在现在的城市中很多人也发现，大车不好开，小车反而很实用，因此品质好的MINI COOPER越来越受到欢迎。” 方兴地产营销负责人说。
??品质的本源
??把“MINI金茂”类比为“MINI COOPER”，《座驾》杂志出版人李伟认为是个很聪明、贴切的表述。
??在李伟看来，在大社区里面做小户型，也是一个市场成熟的表现，跟汽车行业非常像。现在愈发成熟的消费者，买车时会追求一个性价比，不是说价格和尺寸的比例，而是哪一些东西是个人最在意的，最有用的。即使这个车空间很大，但是可能大部分的时间用不上，那不如把这钱花在品质和品牌价值上。很多高端的汽车品牌，如奔驰、宝马，他们拥有很全的产品系，从最入门的小车到顶级的豪华车，但都有一个共同的理念：我要给消费者营造的生活，是同一理念下，同一状态下，同一追求下的产品。
??这种理念，正适用于“MINI金茂”的品质本源打造。据方兴地产营销负责人介绍，亦庄金茂悦是一个规模百万平方米的大社区，自身及周边拥有有非常丰富、高端的配套，涵盖了教育、医疗、交通、商业、休闲、娱乐等方方面面。与此同时，“MINI金茂”的建筑品质、装修品质、健康科技系统品质，完全是与已经面世的大户型高端产品一样，并无任何缩水。简而言之，小户型业主与大户型业主享受着同样的社区配套和品质。
??“我觉得方兴地产在‘MINI金茂’上做的尝试，更多的是对于改善型物业如何做得更加完善。过去大家说买一套房子是买一个家，现在更多的是买一个生活，买一种未来养老的生活方式。在北京甚至全国范围内来说，的确有很少有改善型社区考虑到这一点，所以‘MINI金茂’的问世，的确是一个创新。”张大伟如是评价。
