广州创域 连诗超
连诗超：之前也跟周总聊过，我做过四个绿地，做过两个绿地中心，两个绿地中央广场，所以对绿地相对了解，而这个片区我又比较清楚，因为08年我做了凯德的项目。对于这个城市的发展刚才谈了很多，我一直对杭州有一个观点，就是杭州看一个东西还是比较小，比如说拱墅区或者一个板块，这在广州或者上海这叫距离吗？真的是非常近。
这里的写字楼有几个原因，第一，原来黄龙传统的位置已经没有办法满足大量的需求，钱江新城是一个很好听但是根本不适合生长的地方，它根本没有支撑，到了晚上基本上是黑的，第三个它是从黄龙这边承接过来的，即使你买了钱江新城很多人又回来了。而且作为写字楼来说，刚才谈到了产品、硬件等等，我不这么看，作为一个企业买独栋的时候，更多是一个好的企业主的标准，很多企业主的标准是你能够给员工带来什么，他们想不想在你这里，就像很多买到钱江新城的企业主，很多原来不来了，走掉了。但这个区域，包括有旁边的大兜路，这里都是具有杭州人文特征的，不管是华家池还是这里，都是非常有故事讲的，而且具备下一步增长爆发点的，像我们去看德信也好，看北海公园也好，怎么想到会到两万。但是在这里会发现整个片区居住人口越来越多，配套越来越多，它旁边的商业要求肯定会越来越多，而且做商业，好的商业不是到处去拿地，而是能不能把这个地方做透、做深。所以在这个地方的商业不需要太多的建议，我觉得这个地方的商业要一直做下去，不走，因为它会是越来越利好，永远是做增值，而且好在一点，当远洋一个做确实很难，而且有点过高了。但现在不一样，现在是几个一起来做，而且产品互相的差异，或者是角度细分的不同，让这个地方的产品丰富化，再加上从运河步道开始到大兜路、到小河直街等等，这些起来之后会给人家看到商机或者是未来，而且谁不想在这里办公？因为它旁边具备了人文特征，也就是说在这里办公是很人性化的，这样的话单位也愿意来，所以氛围很容易被打造起来，就像上海新天地旁边很容易做出来那种感觉。所以我对这块比较喜欢。
真正的风险我觉得是来自于华家池，华家池倒不是说商业或者写字楼的新风系统，绿地是中国少有的作为环保标准三星的标准，是作为绿色建筑的标准。这个最大的挑战是在哪里呢？是住宅，我始终认为杭州的产品是很强的，但是强是强在住宅，也就是你以前做写字楼别人没有办法评价，但住宅产品肯定不一样，那个产品出来对绿地是一个挑战，而且总价很讨厌，130、140的还好。
周瑜：你想象中的那里合适的价格是什么样的价格？
连诗超：原来我们在这里也做过很多豪宅产品，实际上有些产品价格也没有什么可比性，哪怕是三个盘放在一块，我认为价格有差异一点不奇怪，刚才兰洪海说差300，同样的产品你比旁边贵3000又有什么了不起？当时九堡绿城就是比旁边项目高3000多，那时候它也能卖，所以这不是原因。我觉得大家选择是一个品牌，选择的是一个产品，虽然表面是90方，但居住人群肯定不同，就像兰园90方400万，还不如买一个排屋了。所以我始终觉得产品是死的，但是你做什么产品要搞清楚，做什么产品一定要知道卖给谁，是为他打造的，是为他定制的，所以华家池产品要延续这种特制，你增加了这样一种服务也好，或者增加了科技新风系统也好，要让他知道购买这种东西干吗，满足他什么需求，这是价值观的不同，而华家池1号具备了非常强的讲故事的能力，包括我们中央广场这里也可以讲故事，比如你卖了整两栋楼就可以讲故事，换句话说杭州就需要讲故事，就需要营销。所以从这个角度来说，接下来华家池可能是一个挑战。
周瑜：谢谢，我觉得你讲的是非常客观的，我们公司内部也在交流，2013年绿地在商业市场取得了非常好的成绩，我们的品牌也有很好的落地，但真正融入到杭州一定是住宅产品要拿的出手，而且叫好又叫座，当然我们也看到一些同行进入杭州的时候，在第一年、第二年住宅产品并没有获得市场的认可，这样的事例也很多，所以我们并不是乐观，反而我们非常谨慎，非常挑战的去看待这样一个作品。应该说华家池1号是整个浙江区域公司在做产品遇到争论和挑战最多的，这个项目是集团层面的项目，甚至几个部门意见的不一致，已经上升到需要最高层的判断，但这种争执为了什么？为了是让大家认可和做好这个标准。
第二，我们这样一个项目本身也是一个共赢的板块，就像运河商务区板块，我们有非常优秀的同行，在做细分的时候我们发现相互并没有太大的影响，相反我们能够共同把这个板块做热，做成高规格和高起点，华家池依然是这样的，我们既有外来开发商世茂，又有杭州本土的滨江房产，所以我们有非常好的基础能够引起大家的关注，同时三家公司又有非常鲜明的特点，绿地是一个不断要求自我去进步，同时又能带来一些最新领域、最新理念的开发商，我们既谨慎又乐观，我们既要尊重本土市场同时也要做一定的引领。
第三，我们这个地本身具有不可多得的非常宽阔的景观面，所以在规划上会把这个景观面做到极致，等到明年推向市场的时候，可以看到三个项目各有优势，接下来重点做好我们的产品，做好我们的服务，因为我也是这个项目的潜在客户，所以我非常知道客户需要什么，我都是用这个心去考虑他们有什么样的需求。接下来华家池1号也欢迎广大的博友能够实时跟我们有互动，可能在今年第四季度产品会正式面市。
107电台主持人 舒云
舒云：我是私家车107的舒云，是做房产节目的，也是媒体人。所以从媒体角度提三个问题，因为你们更多说一些产品，做一些营销，我们只是学习，但如果从媒体的角度，我特别感兴趣的是刚刚周总提到的华家池板块这个项目，是一个高端的或者高档的，也是引领未来住宅的一种趋势，我非常想知道这种引领是怎么样的？因为对于杭州来说不缺乏大牌，无论是本地还是外地的，像高档的外立面、景观，杭州本地景观资源的挖掘已经是很充分，我觉得杭州缺少现代的、时尚的或者有个性的、海派的，这可能是绿地比较擅长的，所以我非常想知道。
第二，我想问一个问题，其实我很早就知道绿地，那时候是绿城到上海的时候第一个项目引发了抢购，那时候我知道上海的老大是绿地，但一直没有进入杭州，到底是什么样的缘故？我知道你是本土成长起来的人士，你进入到绿地之后是不是也有理念上的冲击或者是吸纳？从近在咫尺的上海视角来看待杭州的市场，到底它们是怎么看待这次进入机会的？
第三，今天这个话题在说商业综合体的背景，其实从限购之后一年开始到现在已经到三年了，今年是第四个年头了，这四年当中我们知道商业地产，由于住宅的限购很多都进入商业地产了，再加上之前看的数据，住宅市场深入人心，但住宅限购之后都转到了商业地产，我觉得商业地产接下来风险很大的，我非常赞同你说这个数据是动态的，但08、09年那波高库存的去化是因为有一个4万亿，有一个快速的消化，但很清楚，政府的态度确实希望房地产市场不要暴涨也不要暴跌，也就是限购不会很快被取消，在这种情况下需求确实被压缩了。因为我们关注住宅比较多，关注商业确实比较少，未来的商业格局到底哪种更适合生存呢？
刚才大家也在提，说你们去凑一些钱做一些商铺的投资，因为我做财经类很多年了，其实房产现场资本化的表现太明显了，比如说讲故事、预期都是玩资本市场上的一些概念，我不知道现在商铺一年100方在这个地段能够收获多少，我想45万也差不多了，如果是这样的话就是十年的投资周期，十年的投资周期其实不适合购房者或者中小投资者，所以你拿什么东西去顺服这种投资呢？所以关于这种投资回报也想听听你们的看法。
周瑜：我们100方的商铺，它的价格可能是在1千万左右，我们该怎么去界定它呢？因为你可能是站在投资者的角度，认为年回报率一年只有45万无法去支撑，如果你有这45万做其它投资可能有更好的收益。因为大家都是业内的，我们最大的资源就是有很多项目投资的信息，我也是这个圈子里的一个受益者，因为我也会经常购买我自己项目的产品，也会购买我朋友项目的产品，而且随着过去房地产的发展红利，我的确也有了这样的果实。今天这里的商铺我认为它极具投资价值，首先这个项目在CBD的商业，而且城北大量人口，因为是运河商务区城北的中心，另外远洋和桥西20多万人口的中心，所以这里一定是小区人口的聚集地，另外我们写字楼已经成功整栋售出，一栋写字楼是23000方，一个塔楼将近有7千人左右，这些都是真实客户，有真实的支撑。另外投资永远要考虑收益，你可以去对比，你购买一个商铺跟你买股票、买基金、买理财产品、买黄金去比的话谁的收益高，当然也有风险，首先从抗风险来说我认为它极具抗风险，因为它统一定位、统一招商、统一运营，两万方的商铺真正出售的不到7千方，而且我们要统一的招租和运营，因为我们要确保这个区域商业氛围真正做起来，从抗风险来说它是极具低风险的。我们用售后包租的方式，我们每年会返点，我们的返点是按照合同总额，所以我们返点的点数一定可以支撑你的银行按揭的金额，我们做过一个测算，对于一千万的商铺15年完全收回投资，而且这个商铺也是你的。所以你占有的资金量是非常有限的，只需要付50%，而且你的按揭只是前几年，接下来就可以用返点支撑你的按揭，而接下来就是无限增值的商铺，我们就可以对比银泰对面的街铺。所以这些是非常好的产品，而且总共销售的部分只是7千方，而且现在已经出售了3千多方，所以给小客户的已经不多了。
刚才你说的第一个问题，就是绿地在住宅方面有什么样的引领和变革。因为非常清楚，限购限贷不是以我们的意志为转移的，我们是非常希望它取消，所以我们非常想知道什么样的客户是我们的客户，就是有压抑的有改善型意愿的客户，也就是开发商之间的竞争是非常激烈的，能够得到有改善需求同时又有改善资格的人很少。另外是产品，我们非常想带给市场接地气的或者是耳目一新的产品。
舒云：我特别想知道这种耳目一新是什么样的？
周瑜：有很多种，比如基于地块的特点，我们地块的特点就是纵深非常长，阳光采光面非常充足，所以南向尺度空间远远超过旁边的两个同行的尺度。第二点我们的装修风格有比较大的变化，我们会有更多绿色、环保、健康可持续发展的理念，而并不是做一个样板房，是做大家真正舒适的，可以回到家里愿意居住的，确确实实从很多细节感受到，包括新风，包括对PM2.5的处理，都会很贴切的满足客户的需求。第三点从样板打造来说，跟目前市场上也有很大的不同，并不是简单的堆砌，我们会更加注重舒适度，真正定位在改善型。
杭州这个市场有三个特征，第一住宅很强大，写字楼相对来说比较弱，住宅对于景观、规划、户型的挑剔，就像绣花针一样，你去看北方只要有景观可能这个房子就能够卖的掉，不像杭州本土开发商立面怎么样做到三段式，石材颜色就很纠结，所以杭州住宅开发程度非常高，甚至是引领的。第二个特点就是杭州商业地产市场，应该说有一些非专业市场开发商进行主导的，起点是比较低的，另外一方面，杭州这个城市跟上海这个城市产业结构有很大的不同，上海第三产业占到70%，第三产业发达的城市才会对商业地产有很高标准的需求，这样也就诞生了很好的产品，这方面使得上海在这方面领先于杭州。第三个特点杭州这个市场很独特，它的辐射面非常大，所以这是一个非常有活力的市场，我们看到了这里面商业地产和住宅的机会点，这个市场有它强大的一面，所以我们要做足准备工作，我们认为可以进来了才会进来，因为众多开发商到了杭州之后都经历了一个适应的过程，我们只是希望把这个适应过程尽可能降低一些。另外当我们进来之后，我们希望在这里能够长足发展，所以对于绿地来说没有外来开发商概念，对于杭州就是未来的主战场，所以一定会做好本土长久的发展。
66房产频道 莫晓云
莫晓云：我是66房产频道的莫晓云，刚才这么多业内机构的专家都聊了，我作为媒体跟开发商接触过程当中，最最关心的可能就是价格、媒体投放等等，同时媒体也比较八卦，因为我们接触的比较多。前两天大家在聊戚老板说了一句话，在13年整个土地出售大概到了13000多个亿，量非常非常的大，我们大家看到了很多新的面孔，看到很多新的外来开发商，其实绿地对我们来讲也是一家全新的公司。戚老板说：其实本土房企不是非常怕外来开发商进来，因为这是一个很良性的东西，可以让大家互相沟通、互相学习，但大家怕就是怕到时候大家都撤了，现在土地都买不起，现在拍地拍出来的价格很高，如果到时候拍拍屁股走人了，受苦的是本土的房企。所以我们也看看13年拍地的开发商到底能作出什么样的产品。
绿地刚刚周总介绍了，应该是12年年底、13年初的时候进来，其实上海跟杭州近在咫尺，绿地近两年才进入杭州，但是一来大家也非常清楚，从这块地开始要做，到胜利河，然后到华家池，然后是空港国际要打造一座城市，都是类似于这样的概念。我想知道绿地为什么原来对杭州好象莫不关心或者不怎么感兴趣，但是一来给我的感觉就是蛮土豪的，同时也是比较高端、大气、上档次的土豪，包括每一块地的买进，包括对外宣布中央广场一栋楼一栋楼的定制，非常高大上，感觉非常居高临下式的，而且好像在做每一件产品的时候非常精雕细琢，还是非常非常追求品质的，我想了解一下绿地为什么从原来对杭州就不感兴趣，而且一下子来又强势进驻，而且给人感觉野心不小，还蛮大的，貌似近两年要从销售额上或者土地储备上一定要反超到什么程度，我想了解一下基于什么考虑，绿地是不是在整个布局上，特别是在杭州有什么样的想法？
周瑜：很多官方的说法，因为杭州这个市场的确是非常优质的市场，因为它针对的是浙江省，整个省内经济活跃度比较高，客户容量还是非常大的，这是我们看好的一个方面。另外是当2013年成为世界500强的时候，要定位2015年成为世界200强，而且2014年要成为中国房地产销售的老大，这个时候跟当时的第一名万科做了市场份额的对比，我们的市场份额只在两个省输在万科，一个是广东，一个是万科，广东因为那是万科总部所在地，另外一个是浙江，浙江它已经来了七年，所以我们大局进入了杭州，而且2013年的确是土地市场的土豪，我们从拿地面积和总额来说都是遥遥领先的，是第一位的。现在还可以再透露一点，2014年在杭州土地投入金额还会超过2013年，所以会继续引领，所以杭州对我们来说是长久的市场、可持续的市场，2014年可能由四个项目增加到七个项目，销售指标2014年确保在70个亿到80个亿之间，但是2015年是在200亿，浙江今年是100亿，整个2015年整个浙江要达到200亿，这也是我们的一个目标。
《楼市》杂志 沈遂
沈遂：今天早上我还在上海，我是1点多钟到杭州，马上就赶过来。赶过来的其中一个原因就是对于绿地我还是比较好奇的，2013年2月份的时候《楼市》杂志曾经做过关于大鳄入杭的一个专题，其中对绿地也做了探索，那时候记者采访了周总，围绕一个主题核心，就是绿地从上海到杭州这么一个咫尺相近的时候，来的比较晚，但速度一定不会慢，现在来看果真如此。刚才财神爷讲到绿地带给我们的营销，包括在媒体宣传这块都不一样。连长也讲到在杭州住宅很强，但商业这块还是比较弱的，周总今天给到我们的信息量非常大，学到了不少东西。
绿地给我的感觉，它首先善于解决需求，能够抓住政府的需求和城市的需求，对于企业客户需求上面也是相当不错的，前面提到很出乎意料的，就是客户说有12个标准，提出了50个标准，其实对于这个行业来说，你解决的需求越多价值就越高，所以绿地到目前第一个项目出来卖肯定不成问题，现在两栋塔楼已经售謦了，对于媒体来说，作为媒体的本能觉得这是一个很好的故事。再往下这个故事揭开，就是关于商业地产很多的故事，能够颠覆之前对商业地产很多的看法，绿地对本土的商业地产带来很多新鲜的事物、标准以及价值观。绿地的价值观，我今天来了解绿地，其实听到了很多，也是让我很有收获的，就是在这个价值观底下我们绿地拥有什么样的资源，前面也讲到做服务以及资源整合平台，它拥有什么样的资源、什么样的服务，可能还需要一个比较有体系的品牌的发酵，我觉得这可能是中央广场出来之后品牌上可以进行发酵的，而且后续还有百亿的投资。这是我给周总的一个建议。
主持人：非常感谢现场所有的嘉宾，今天能够跟周总进行这样深入的沟通，就像沈遂说的，确实今天通过周总的一些分析我们收获非常大，包括我们也非常清楚对于绿地来说可能它投入到市场，当我们媒体刚刚开始关注的时候，它在这个项目中所做的工作可能不是很多了，可能已经投入了其它的项目。在这里非常感谢周总，我觉得今天所有的人都非常有收获，谢谢，也很感谢大家能够参与到我们的名博品鉴团当中。
