只卖不建 楼市存量也够卖几年

??中国楼市供求关系已完全逆转

近日，中共中央政治局会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

当下国内楼市真实库存有多大?未来市场的需求在哪里?在新的住房改革思路下，稳定房地产业发展的着力点何在?

楼市存量够卖几年

国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，如果按照我国人均30平方米的住房面积计算，这些待售住宅可供约1.46亿人居住。

待售面积还只是显性库存。“其实，最可怕的还是巨大的潜在库存。”中国房地产数据研究院院长陈晟估算，目前包括已竣工未销售的、未竣工在建的、待开发的，这些潜在库存加起来不少于40亿平方米，而且这部分供应将在未来几年内集中体现，即使不考虑每年新开工建设面积，消化它们也需要几年时间。

从地区看，是“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”并存。从各地发布的统计数据看，鄂尔多斯、营口等一批三四线城市成为高库存的“重灾区”。

房地产角色生变

业内人士根据国家统计局数据推算，到“十二五”末，我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言，户均拥有1.1套住房以后，住房市场的峰值就会到来。因此，今年以来房地产投资增速的明显回调，不是周期性而是结构性的，供求关系已完全逆转。在此背景下，房地产业的角色和发展方式也正在悄然生变。

对地方政府来说，房地产业作为地方经济“发动机”的角色将逐步淡化，而需更加注重与其他产业的配套、结合。

养老催生了养老地产、安乐地产;“互联网 ”催生出地产后服务，社区物业管理服务成为开发商争夺焦点;在“双创”氛围下，共享办公空间等新模式已经诞生。