新“国五条”释放出坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，沈阳也已发布了地方细则。那么，今年楼市“小阳春”行情在“国五条”措施出台后走向如何？沈阳房地产市场又呈现出怎样的动向呢？
在调控细则未落地之前，沈阳一季度多个楼盘已现销售飘红，呈现出与2012年年初大幅“降价潮”的不同景象，销售同比大幅增加，中小户型热销，区域排名重新洗牌，浑南成为新的热点。供应减少，销售大增，对于众多开发商来说，放缓开发节奏，减少每期的开发体量，更有利于开发商铸造精品。
购房者：刚需成为绝对主力
从2003年，房地产业被正名，到2013年国五条再袭，国家对房地产的调控已经进入第十个年头。梳理这段历史可以发现，调控方向催生楼市涨跌，政策松紧左右购房动机。最近几年，国家针对房地产的调控，可以说一年比一年严格，从调控的实际情况来看，调控暂时挤出了部分市场需求，弹性需求逐渐隐退，刚性需求仍然占据主导地位。
新国五条细则出台，其中对房价控制目标、从原来的二环以内限购改为全市行政区域限购、“个税按差额20%征收”，“限购政策进一步细化从严”等条款引起买卖双方的关注，沈阳晚报记者采访发现，许多之前想买二手房的刚需置业者，因承受不了买方转嫁的高额所得税而关注新房市场。据碧桂园·银河城售楼员介绍，细则出台后，来看房的购房者还是以首次置业为主。
最近两年来，在国家的严厉政策调控下，沈阳房地产市场逐渐回归理性，具体表现为开发商不再毫无尺度地盲目涨价，投机性购房比例不断降低，以满足首套住房需求为目标的刚需置业者成为市场绝对主力。据新峰地产数据显示，2013年沈阳商品住宅一季度中小户型热销，60-120平方米中小户型产品占主导，共成交了近206.25万平方米，约占总成交量的65%。
开发商：调整策略更重品质
楼市调控对高端购房群体结构以及消费者心理的影响，让购房者开始逐渐回归理性，开发商也重视产品品质。
目前的购房市场中，购房者大部分还是以自住为主，虽然有小部分购房者是出于优化资产组合的目的，像调控前的中高端楼盘常见的投资者已难见踪迹。以投资为主的购房者，往往只看重房屋的投资价值，而买房自住的购房者，特别是首次置业者会更看重产品的品质。
在限购政策刚出台时，就有业内人士表示，如果调控政策一直持续，那么很多处于新产品开发阶段的开发商将会面临很大的资金压力。不少开发商在银根紧缩的情况下，改变以往的策略，更加注重项目品质。比如华发·首府在打造精品居住社区的同时，还配备豪华会所，古色古香的中式风格，给人一种端庄静谧的优雅气息。华发会所室内外空间结合，宜动宜静的运动闲情，让业主体味从未有过的尊崇感受。而包括恒大·绿洲、宏缘·50号公馆等项目，不仅在品质方面有很大提高，小区内更拥有大型商业街、休闲娱乐等设施，极大地丰富了业主的休闲生活，提升了产品附加值。
如此看来，在严苛的调控政策下，要想在市场竞争中抓住购房者的心，除了采用多种营销手段外，开发商还要细化购房者的真正需求，在楼盘品质的提升上多下功夫。沈阳晚报记者 滕玮
