CRIC视点
经历了3月政策落地前空档期交易量的大幅上涨，4月成交量有所回调，但是从纵向来看，同比于去年仍有很大的涨幅。4月沈阳春季房展会召开，从参展商和参观人数来看，房展会的吸引力大不如前，参展的品牌开发商寥寥，且大多以项目展示为主。从5月第一周的成交数据上来看，市场成交量环比有所下降，限购、限贷等政策效应开始释放，从市场实际监测中我们发现：1、刚需型产品所受影响较小，比如碧桂园银河城等项目仍然延续开盘热销的态势；2、部分改善型产品受限购、信贷影响，购房者落单速度有所影响；3、投资型公寓类产品去化不理想，所受冲击较大。在调控政策前，3月市场需求集中释放，市场成交量呈现放量态势，4月调控效应有所显现，但是由于沈阳明显的“刚需型”市场特征，对于整体成交量影响有限，随着政策缓释，从整体来看，我们对2013年沈阳房地产持谨慎乐观的态度，
对于未来市场的走向，我们有几点基本判断 ：
从市场交易量来看，2013年4月份沈阳房地产市场商品房统计显示，本月沈城商品住宅成交量为129.39万平方米，环比下降21.85%。本月沈阳房地产市场成交量出现回落，由于3月份成交量提前释放，从数据上来看4月只是正常回落，相比于去年同期，仍有很大的涨幅。从二手房的角度来看，二手房交易税的增加，无疑会将部分客户分流到一手房市场，带动新房市场成交；但是全市范围内的限购却极大的影响了购房资格和购房动作的快速落地，观望气氛逐步加重。虽然对沈阳主流刚需型购房者影响有限，但偏高端的改善型产品去化速度将会进一步放缓；从5月第一周的统计数据来看，各项成交数据全面回落。从新项目的供应来看，4月新盘上市的步伐有所放缓，未来几个月将会配合当前市场变动，小推快跑可能会增多。综上来看，我们预计在接下来几个月，随着调控政策影响效果的逐步显现，新房市场成交量可能会出现一轮小幅波动。
从房价角度来看，从房价角度来看，随着市场成交量的波动，亦或影响房价的变动，对于刚需型市场影响不大，但是一些偏高端产品，价格可能会出现松动，部分项目迫于回款和业绩指标的压力，明折暗扣项目数量或将增多。
从产品角度来看，2012年二季度开始的市场回暖主要依靠刚需产品成交，改善性需求产品成交占比较少。从新调控政策落地一月有余的市场实际情况来看，改善型产品和投资性产品受到的冲击比较大，尤其是公寓类的投资产品近段时间去化并不理想。由此我们认为，新调控政策落地后，刚需产品将依旧成为市场主流，高端项目将在产品设计和性价比方面提高溢价。
克而瑞房价
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从4月市场情况来看，自2012年二季度开始的市场回暖延续至了本月，市场量价同比均有所上升，刚需产品依旧为市场主力，碧桂园银河城、恒大绿洲等刚需产品取得较好的销售业绩，对比CRIC房价系统指导价与项目实际售价来看，这几个项目目前仍处于低估状态，未来房价仍有较大上涨空间。
一、价格指数：4月指数创下近一年以来新高，板块房价普遍回涨
从近期沈阳价格指数走势来看，2013年4月，沈阳一手房价格指数为1012.9点，环比上涨0.39%，涨幅较上月缩小了0.49个百分点，同比上涨4.77%。为近13个月以来最高水平。而从2012年6月至今的几个指数走势来看，已开始进入一个非常明显的单边向上区间。4月调控效应有所显现，但是由于沈阳明显的“刚需型”市场特征，对于整体成交量影响有限，预计5月份将继续延续这一上升趋势。
数据来源：CRIC系统
二、指导价调整：市场稳中有升，5大楼盘指导价上调
1、指导价上调：刚需、首改产品热销
本月我们上调楼盘指导价以其中二环外刚需项目居多，究其原因，在2012年二季度开始，沈阳市场成交回暖，三季度开始，近郊区域刚需及首改产品开始小幅上调售价。在限购政策越来越严格的情况下，偏高端改善型产品受到抑制，刚需产品为市场主要需求，开发企业顺应形势，大多选择刚需产品入市，市场表现为小面积、低总价项目热销。
从具体楼盘来看，本月上调幅度最大的三个楼盘为：金地·名京三期、美好愿景二期、碧桂园银河城，其中于洪新城板块的碧桂园银河城由于主力户型在80-90平米的二房产品，总价保持在45-60万左右，受到刚需置业群体的追捧，上调指导价幅度最大，幅度达9.70%，而位保工北板块的金地·名京三期，主力户型为85-95平方米的二房产品，由于项目性价比较高，总价款在65-100万之间，较受首改置业客群的青睐。
2013年4月沈阳项目指导价上调TOP5
数据来源：CRIC系统
备注：估价上调的十大理由
1、项目内或项目周边新开商业综合体
2、项目周边规划市政工程，例如：轨道交通、医疗机构、教育机构、公园绿地等
3、周边高价位竟品热销，带高整个板块均价
4、新推楼栋位置较好，为楼王位置或景观位置
5、项目前期口碑营造到位，成交均价逐渐上升
6、政策面出台利好消息
7、周边相似产品逐渐售罄，竟品减少
8、加推户型属热销户型
9、产品类型进入热销季节，例如：旅游度假地产
10、市场整体走势处于上升阶段
2、指导价下调：受政策面影响，中高端项目多数指导价下调
本月我们下调的项目多集中在中高档产品，受中央新一轮政策调控，二套房贷政策面临进一步收紧，而在限购政策执行环节上前期的部分转圜空间也将明显缩小，因此我们判断改善型和投资型需求入市节奏将再度放缓，中高档项目销售压力将明显增大。从具体楼盘来看，本月下调幅度最大的三个楼盘为：万科·蓝山二期、金辉天鹅湾、中粮隆玺壹号，其中处于一环至二环间区域的万科·蓝山二期所剩房源面积偏大，总价款较高，下调幅度最大，幅度幅度达9.97%。
2013年4月沈阳在售项目指导价下调TOP5
数据来源：CRIC系统
备注：估价下调的十大理由
1、 政策面出台非利好消息，相应产品类型被打压
2、 市场整体走势处于下降阶段，消费者信心不足
3、 周边低价位竟品热销，整个板块预期被降低
4、 新推楼栋位置不佳，临街或者有其他因素导致消费者抗性
5、 小户型售罄，新推产品为大户型，属于滞销户型
6、 竟品数量逐渐增多，不再是稀缺产品
7、 开发商打出尾盘促销广告
8、 产品类型进入淡季，例如冬天滨海度假项目均价会相应下调
9、 开发商年末需要快速回笼资金，降价促销
10、 开发商为冲业绩，以价换量达成指标
三、风险与潜力排行：近郊项目与市区房价差距大，轨道交通带动楼盘热销
1、估值潜力楼盘：改善型项目可积极出手，于洪新城引各方关注
从近几个月沈阳持续热销的项目来看，依然是刚需产品受到市场热捧，热点追逐区域集中在于洪新城、浑南等区域，本月上榜的项目主要集中在二环三环之间项目。由于此类项目主要针对价格敏感型刚需客户，所以项目在每次推案的过程中，价格涨幅均较小，但随着不断的新盘入市及老项目的入住、周边配套的逐渐完善，尤其是轨道交通的开通，对区域内项目的价格拉动明显，同时此类项目定价与市区的差距依然较大，目前的定价仍低于我们CRIC给出的指导价。
本月项目碧桂园银河城、新世界花园等实际售价明显低于克而瑞指导价，且低估幅度均大于5%左右。整体来看，目前沈阳市场在限购的大环境下，去化最好和未来潜力最大的项目依然主要是刚需型产品。
2013年4月估值潜力楼盘排行
数据来源：CRIC系统
推荐评级：低估幅度在0到10%之间推荐，低估幅度大于10%强烈推荐；高估幅度在0到10%之间谨慎推荐，高估幅度大于10%不推荐
2、估值风险楼盘：新的政策调控下，偏高端的改善性产品需适当谨慎
从CRIC指导价和项目实际成交均价对比来看，本月中高档项目成交情况较差，其中包括沈阳夏宫城市广场、浅草绿阁·水岸枫庭、024全时生活坊、中冶·凯悦名都和万科·朗润园。从产品类型来看，目前的市场上房价具有高估风险的项目主要集中在中高端产品、满足投资需求的中小户型产品。
2013年4月估值风险楼盘排行
数据来源：CRIC系统
推荐评级：低估幅度在0到10%之间推荐，低估幅度大于10%强烈推荐；高估幅度在0到10%之间谨慎推荐，高估幅度大于10%不推荐。
3、热销项目：主要集中在长白和于洪新城，碧桂园银河城潜力居首
1)项目一：碧桂园银河城
项目情况
推荐理由：
区位优势日益显现：碧桂园银河城位于浑河北岸，于洪新城随着近年来大量项目的开发进入，人气、商住配套、公共交通等日益完善，联通浑河两岸的南阳湖大桥已经开通，地铁9号线也已经开工建设，生活配套日臻完备。
适销户型：项目住宅以两房和小三房的刚需及首改户型为主要构成，相对强调居住功能性，小区内部均采用全智能管理，适销户型受到追捧。
价格优势：根据cric房价系统评估，碧桂园银河城目前价格应在6534元/平方米，目前售价6300元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。
2)项目二：华润幸福里
项目情况
推荐理由：
区位优势日益显现：华润幸福里位于长白岛核心区域，和平区致力于打造长白岛高端生活区，随着区域配套的日益成熟，大润发超市开业，地铁的9号线新近施工等一系列利好消息，必然带动该区域楼盘的热销，并且华润幸福里以其合理的价格，国内一线知名开发商的信誉，在该区域的在售楼盘中一直处于领跑优势。
适销户型：项目住宅以两房和小三房的刚需及首改户型为主要构成，相对强调居住功能性，小区内部均采用全智能管理，适销户型受到追捧。
价格优势：根据cric房价系统评估，华润幸福里目前价格应在8500元/平方米，目前售价8330元/平方米，具有较大的上涨潜力。与周边项目价格相比，目前价格也极具竞争力。
四、新盘预告：首创光和城、五彩阳光城
1、5月新开楼盘
5月沈阳商品房新开盘项目表
2、关注楼盘：首创光和城
(1)首创光和城
首创光和城位于浑南新区沈中大街与白塔河南路交汇处东南侧， 首创光和城地块横跨白塔运河，西侧紧邻智慧三街中央公园南北轴，景观环境优美，中央公园占地1.4平方公里，白塔运河沿线14万平米绿地公园，形成绿肺环绕的生态居住环境。项目紧邻浑南现代有轨电车1号线路，临沈中大街南北两点均有有轨电车车站，项目南侧临近地铁二号线南延线，交通条件极其便利，真正做到无缝链接，无车及有车家庭出行都十分方便。东北大学、鲁迅美术学院、音乐学院即将迁往项目周边，医疗、金融配套体系日渐完善，三大商业综合体近距离依托，满足购物休闲娱乐需求。占地19万平方米，总建筑面积近60万平方米，分四期开发，智慧四街、沈中大街沿线为双层底商商网，生活配套齐全。2013年即将推出小高层和高层，高附加值空间设计，带来大面积的附赠实用空间，一房变两房，两房变三房，满足家庭成长所需，达到真正的一步到位。
项目基本情况
CRIC指导价——根据CRIC房价系统评估，首创光和城即将开盘的推案产品价格为高层6000元/平方米，小高层为7000元/平方米，与周边项目成交均价相比有10%左右的溢价。
评估溢价依据：
一是企业品牌：由沈阳首创置业建设开发，首创置业集团是中国领先的房地产综合营运商，其成长以来一直拥有较高的品质和较好的口碑。
二是产品品质：项目整体品质较高，项目由高层、小高组成。在户型上以中小户型为主，户型面积区间以70-124的二房和三房产品为主。并投入广受关注的最新产品线“城邦系列”倾力打造；城邦系列是提倡绿色、环保、健康的新一代产品，其清新独特的风格，集休闲、娱乐、居住品质为一身的梦享家思想，广受年轻人群的青睐。
三是市场因素：桃仙板块随着整个浑南地区的开发和拓展，购房者对该地区的关注度正在逐步提高，在全运会即将召开的背景下，更是给该板块的市场注入了活力。
2、5月新开楼盘
5月沈阳商品房新开盘项目表
2、关注楼盘：五彩阳光城
(1)五彩阳光城
五彩阳光城位于于洪区西江北街155号，紧邻沈北大学城，397路公交车在旺牛屯站下车，未来规划地铁6号线，11号线与园区近在咫尺；项目占地2300亩，总建筑面积约220万平方米，预计投资额130亿元。在整体规划设计上继承中国传统的合院居住模式的核心精神，创建舒适的家庭氛围和充裕的公共交往空间，以合院为大家庭活动和交流的中心营造出轻松的生活氛围，以此组织多个居住空间，可分可合，各居其所。
项目基本情况
CRIC指导价——根据CRIC房价系统评估，五彩阳光城本次推案产品价格为小高层6200元/平方米，洋房为7500元/平方米，与周边项目成交均价相比有5%左右的溢价。
评估溢价依据：
一是企业品牌：沈阳雍森房地产开发有限公司隶属于广信集团，是东北地区极具实力和影响力的地产开发企业，本次开发养老地产项目，力求打造现代东方生活文化与社区的完美融合。
二是产品品质：项目整体品质较高，项目由小高层、洋房组成。在户型上以中大户型为主。五彩阳光城通过对建筑及环境的整合设计，融合西方先进的居住理念，首创立体式居住形态、菜单式生活模式，并独家配置先进的住宅科技与尊贵的专属服务体系。
三是市场因素：造化板块随着道义大学城附近商业的逐步完善，购房者热情不减对区域认可度有所增强。近年来，造化板块周边配套逐渐齐全，购房者逐渐上升，雍森地产主打的高端低密产品势必受到热捧。在此背景下，我们认为五彩阳光城此时推案将有望获得较好的市场销售，因此，给予其一定的评估溢价。
