“我明明是想买套三，哪晓得回家后才发现买了个97平的大套一。”日前，一位李姓购房者向乐居编辑爆料，称其在大丰购买了一套97平舒适三房，然而回家仔细研究户型图后才发现，开发商出示的装修示意图和实际户型图有明显区别，97平的房子实为套一，要经过业主后期改造才能成为装修示意图所示的套三。乐居编辑在采访时发现，李先生遭遇的情况并非个别现象，部分开发商在售楼时将原本套一的户型图包装成套三的装修示意图，以此吸引购房者，业内将这种户型称之为“假套三”。
户型示例：左为装修示意图 右为实际户型图
成都楼市乱象 户型过度包装套一变“套三”
高赠送面积、阳台改卧室，成都楼市普遍存在“套一变套二、套二变套三”的情况，部分楼盘凭其超高得房率备受购房者青睐，热销不断。然而李先生日前在购房时却被“幻变户型”撞了一下腰，一不小心买了一套“假套三”。
李先生向乐居编辑透露，他一直打算入手90平—100平左右的套三户型，因资金有限，便将目光锁定在了房价较低的北改新城大丰。在大丰看了多个楼盘后，李先生相中了某楼盘的一套97平套三户型，“我们当时看了样板间和户型图，觉得这个户型方方正正，客厅和卧室的面积分布也很合理，算了算总价可以承受，当天就下了定金。”然而李先生回家后和家人仔细研究户型图时才发现，开发商包装宣传的、样板间展示的都是装修改造后的户型，他所购买的97平三房实际上只是个大套一，两个次卧都得从阳台幻变为卧室，需要拆墙、砌墙、装门、装窗户等后期装修才能成为装修示意图所示的套三。
据了解，成都楼市“假套三”的现象并非罕见，主城区外的近郊楼盘普遍存在这种户型“过度包装”的现象，售楼部向购房者展示的户型图往往是包装后的装修示意图，而真正的户型图在DM单背面或是DM单右下角。购房者如果不稍加注意，就很容易忽略右下方的一行小字“户型图”。
乐居独家调查 近五成购房者户型认知不足
为此，新浪乐居发起了一项“‘假套三’户型认知调查”，以了解成都购房者的户型认知程度，截止到14日早9点，共有119名购房者参与本次网络调查。调查发现，49.6%的购房者购房时没有注意到装修图和户型图的区别，误以为开发商包装后的装修示意图就是户型图，而25.2%的购房者则完全没有听说过“假套三”户型；一旦发现了这种区别，65.5%的购房者明确表示不愿意购买这种名为套三实为套一的幻变户型，因为“后期装修费钱费时，赠送面积不计入产权面积。”
以李先生的户型图为例，乐居编辑以购房者身份咨询了装修公司，了解到要将97平的套一改为套三，拆墙、砌墙、装门、装窗户等装修项目的市场价为拆墙55元每平，砌240砖墙160元每平，塑钢双玻玻璃200-500元每平，粗略估计后期装修费用为一到三万元左右。
业内专业解读 “假套三”打擦边球有隐患
全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示，“假套三”现象出现的主要动因在于，可以在不需要突破容积率指标的情况下，增加每套住宅实际上的使用面积，借此理由可以说服消费者，提高房屋的销售总价。“所谓的‘可变空间’，其实就是开发商打擦边球，在有限的面积中做出功能性的三房。这种“赠送面积”不计入容积率，于开发商而言，是没有土地成本和报建成本的；于购房者而言，它没有自然形成的空间利用率高。但开发商告诉购房者这是赠送面积，购房者对这类面积的要求就不会很高，会觉得比较划算。”
据中原地产研究中心分析，“假套三”户型的优势在于总价相比标准套三明显较低，居住功能更齐全，物管费有所节省；而劣势也比较明显，一是赠送空间不计入建筑面积，整个小区的实际容积率会上升。赠送越多，小区会越密集；二是赠送空间不计入产权面积，也不会写入合同，在转卖的时候可能有些问题；三是赠送空间可能会形状奇特，难以利用，采光度较低。
另据2011年10月1日起实行的《成都市房屋使用安全管理条例》，成都市民实施房屋装修涉及拆改房屋结构，应当向房产行政管理部门提出书面申请，经批准取得《房屋结构安全标准书》后方可实施，擅改阳台为卧室可罚款5000元。
专家支招购房 善看户型图规避“面积概念”
因此对于购房人来说，赠送面积确实是具有吸引力，但个中一些弊端和隐患，也需慎重考虑。何良栩秘书长就建议道：“‘假套三’这种大打擦边球的户型设计，购房者在看房时要保持谨慎，否则后期会给购房者带来一定困难。对小三房有需求的购房者，应当多关注正常报规报建的小三房。”中原地产研究中心则详细支招购房者，买房时善看户型图，规避“面积概念”，谨防上当受骗。
“首先，现在的面积称呼多样，购房者得明白‘建筑面积’、‘套内面积’‘使用面积’这三个概念，且在置业时一定要了解清楚。
‘建筑面积’既是写入合同的产权面积。
‘套内面积’则是“建筑面积”加上了阳台、飘窗等赠送或半赠送空间之后的面积，也是开发商最常用来宣传的概念。经常出现‘实得XXX平’之类的广告语。‘实得价格’也是根据此面积而计算的。
‘使用面积’是‘套内面积’扣除公摊面积之后，实际能使用的面积。
其次，购房者在看户型图时，也得注意一下户型尺度。根据中原的研究，如果要基本满足居住功能(还谈不上舒适)，建筑面积50-59平米的紧凑三房起居室开间最少得3米，面积最少得13.3平米，主卧面积最少得7.3平米，次卧面积最少得4.5平米；
60-69平米的紧凑三房起居室开间最少得3.3米，面积最少得13.5平米，主卧面积最少得8.4平米，次卧面积最少得5.4平米；
70-79平米的紧凑三房起居室开间最少得3.4米，面积最少得18.4平米，主卧面积最少得11.5平米，次卧面积最少得5.6平米。”
