??“現在大家的合作精神都特別好，能夠‘資源’互補，近期最多已經有6家企業組成的聯合體，明年出現10家聯合也不是不可能的。”近日，一個拿地聯合體成員之一的相關負責人告訴記者。據中原地產研究部統計，今年以來，商品房住宅用地的成交中，聯合體拿地已經占到近五成的比例。隨著地價的攀升，聯合拿地的比例還將繼續增加。
??共同分擔資金和風險，固然是房企聯合拿地的原因，但不得不注意的是，在合作過程中不可預見的一些變故，也無疑將會對企業和產品運營佈局產生很大影響。
??“清一色”的聯合體
??除了近乎瘋狂的地價，今年以來，聯合拿地的規模之大、數量之多，也成為北京土地市場上最鮮明的特徵。
??11月2日，豐臺區槐房村、新宮村舊村改造專案出讓，參與角逐的5家競標主體均為聯合體：天恒 中糧 首創、華潤 華僑城 招商、中鐵建 中鐵置業、龍湖 首開 保利、綠城 九龍倉 平安。最終招商聯合體以83.4億元競得該宗地，成為北京總價第三的地塊。
??10月30日，同區域的地塊競標現場，6家競標主體也全部是聯合體，分別為華潤 華僑城 招商、龍湖 首開 保利、中糧 首創 天恒、綠城 九龍倉 平安、中鐵 諾德、中鐵建 中鐵置業。該宗地最終被中糧聯合體以85.95億元摘得，成為北京成交總價第二。
??“看似只有6家報價，但全部為聯合體，實際高達16家企業參與其中，再加上還有一些隱藏在背後的企業，競拍企業實際上超過20家之多。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。
??上述幾宗地只是近期房企聯手拿地的一個縮影，實際上在近期拍賣的多宗地塊中，“單槍匹馬”拿地的房企已經越來越少，而且“抱團”拿地的主體也已經不再限於中小房企，越來越多大型房企也參與其中。
??據中原地產研究部統計數據顯示，截至11月3日，北京成交32宗商品房住宅用地，其中15宗為綜合體拿地，占比高達46.9%，相比2014年的30%和2013年的22%，均有非常明顯的上漲。
??聯手優勢
??持續攀升的地價，是房企聯手拿地的首要原因。今年1月，華潤、首開與平安聯合體以86.25億元競得豐臺花鄉白盆窯地塊，創北京歷史總價紀錄。今年以來，豐臺區成交的7宗住宅用地中，純商品住宅的樓面價格最低已超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊高達7.5萬元/平方米，成北京歷史最高。
??據中原地產研究部統計，雖然前三季度北京土地出讓金相比去年同期減少32.7%，但住宅樓面價卻上漲了11%。
??“目前北京已經很少見到樓面價在5萬元以下的地塊，這種情況下，房企為了降低風險，提高競爭力，只有聯合拿地，既可以減少競爭對手，也可以提高資金實力。”張大偉分析認為，同時，供應減少導致的土地競爭激烈，也讓單一房企拿到土地的可能性越發降低。
??另外，在頂豪遍地的現狀下，大部分房企並不具備完全的競爭力，多家房企合作才能達到取長補短、提高產品力的效果，也可以共同抵禦未來的行銷和運作風險。
??潛藏的風險
??“我們合作的模式非常簡單”，上述聯合體成員的相關負責人告訴記者，如果是兩家企業聯手，那麼所有資金一分為二，專案公司派出的人員也各出一半，“你願意操盤，我就並表，你並表的話我就來操盤”，該人士表示，這些細節都會在拿地之初協商好。一旦有違背契約精神和遊戲規則的，該人士透露，“圈子很小，以後大家可能就都不跟他合作了”。
??看似簡單的模式下，聯手是否一定能保證共贏？“雖然出資比例與對專案定位的掌控權在前期多有協議，但是在合作過程中難免會出現一些變故。”亞豪機構副總經理任啟鑫指出。譬如日前市場上的退地傳聞，就為聯合拿地的參與者敲響了一記警鐘。
??在上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進看來，聯合拿地背後通常有三個風險：首先是品牌維護的成本比較大；另外，從土地出讓金層面看，聯合拿地通常是一種很典型的入股行為，可能會因為投資規模和實際承受的風險不同，導致專案後續利益分成方面有問題；第三，聯合拿地若沒有一個明確的協議，那麼後續在股權分割方面會有障礙。
??“聯合拿地往往也是人情味較重的拿地方式之一，所以在聯合拿地方面，對於拿地的金額上限、拿地的主導權等方面都需要有一個明確的契約規定”，嚴躍進認為，同時一定要設置違約條款，這樣才能促使聯合拿地方式更加具備穩健性。
