新浪乐居讯 在11月28日新浪乐居地产下午茶上，CRIC广西区总经理吴宁为老商圈的商业发展指出了方向，他表示社区型商业会是老商圈未来的发展趋势，也将给老商圈注入新鲜的血液。
判断商圈的价值有五个要素
吴宁认为判断一个商圈它的能力和价值要看五个要素，首先是它的区位，它跟整个城市的市中心的距离是什么样的，这是它的区位的问题。第二个是交通，交通是否有利于快速的导入人口，包括它的辐射能力。第三个是它现在人口的结构。刚刚大家了解到北湖路有老厂房的生活职工，有学生，有租户、客户群体，这是它辐射的人口。第四个是它的商业综合体，现在典型的商业项目它的业态对整个商圈的支撑力是多少。第五个是商家，有哪些品牌的商家进来了，有哪一个层级的商家进来了。
“我们从五个维度判断，北湖路这个商圈只能算聚集商圈，南宁城市级的商圈只有两个，一个是朝阳，大家都公认的，第二个是东盟，未来的城市商圈，这个也是大家公认的。北湖路的这个商圈它是属于老城区的商圈，与大学路商圈相比，它的层次、交通、地位都在逐渐的下滑，从人口结构来看，这边人口的辐射能力跟辐射幅度有限，所以它只能成为一个区域型的，甚至区域比较次一级的商圈，这是我对北湖路商圈的一个判断。”
图为吴宁在新浪乐居地产下午茶上发言
北湖老商圈缺乏体验性商业
吴宁觉得现代人一方面越来越“宅”，一方面心里却越来越远。越来越宅，人们就希望他生活最基本的需求的东西越来越近，所以在未来体验和文化性的商业植入也是很关键的。他说：“我们都知道现在华润万象城也好，包括盛天地也好，这些都属于典型的成功项目，但是它们现在不是卖零售，它卖的是交往的空间，卖的是环境，卖的是体验。对于居民而言，以前可能大家觉得买个菜回家去做就是生活，但现在社区底下有一个书吧，有更多的咖啡厅，有很多星巴克，有很多必胜客，出去就能够跟平时的居民交流一下，这本身就是一种进步。”
在谈到北湖目前商业形态时，吴宁说到：“我很赞同伯仲堂书吧唐总说的一些观点——商业是人第三交往的空间，即便在网络上聊来聊去也要见面，所以第三交流的空间很重要。老城区它的商业优势无非就是它的确很成熟，我在新城区里面我要花很大力气去吸引人流，而老城区已经有非常多的人流了，所以它具有非常强有力的人口支撑，商业业态也充足一些，但是老城区商业当中缺乏一些体验性的商业。刚才各开发商都提到了一点，便利性，社区性商业本身便利性是要足够的，但是便利性只是一方面。商业形态的消费形态在不断的变化，它需要符合更多人的要求。”
老商圈新社区型商业值得期待
“针对目前的格局来看，荣和摩客天街 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也好，云星城市春天也好，昌泰尊府 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)也好，包括大唐、保利这些大项目的地块，未来都会有大体量的商业。但是这些商业我认为这些都属于社区型的商业，缺乏大型城市综合体，缺乏一些规模化的地产，它的高度只能说是作为一个区域级的商业。另外，开发企业在规模上并不会扩大，从消费人口支撑来看，它是属于周边居民的一些消费和城市群体的消费，而我认为它的价值就在这个度上。”
吴宁认为老商圈未来新商业这一块是值得期待的，社区型商业就是很好的路子，并不是一些大型的城市综合体才是好的商业体，既然说北湖目前是一个区域性的商业格局，那么就针对这个周围的群体做商业形态。
“关于北湖路未来新商业的一些发展有些可以借鉴的东西，新浪乐居对万科做的一个访谈，毛大庆用两句话做了总结，我觉得很好，叫轻资产、会运营，就是社区型商业是目前商业当中比较重要的方式，万象城的模式是综合体，但是未来社区性商业，就是为住宅配备的商业，服务的商业。”
吴宁还举了万科的例子解释社区型商业范例：“万科现在做商业的一个标杆项目是在上海，它做了比较典型的一点就是五菜一汤，所谓五菜一汤就是它做了万科第五食堂，给社区居民不愿意做饭的年轻小伙伴们准备的。有万科书院，这是文化的这一块，还有万科的社区医院，还有万科的早教中心，给小孩的，还有一个老人的服务社区。南宁可以多学学外面的做法，会有很多新启发。”
最后，吴宁总结到：“北湖商圈它有老城区、老商圈的人气，它有这个基础在，在比较好的基础上去做一些新的商业形态，会给这个商业带来一些新的活力，一些比较好玩的，比较有趣的消费形体的补充，如果这些东西在南宁落地生根发展，大南宁的商业会做得更好。”
