房地产进入泡沫后期，2014年不会崩溃，但各城市分化将更加严重。2014年房价整体微有上涨，一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展，更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机。
政策的预期是，以直接限制的方式抑制大城市房价上升，倾向于扶植中西部城市群与三四线中小城市，以实现就地城镇化。
中国一线城市房价仍将居高不下
地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。
媒体去年年底报道，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域，说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。
这是明智的选择，在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地。冰山从外层薄弱处融化，一线城市是中心最厚的地方。
较为另类的现象是，传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区，由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘，这些城市在初期会有投资跳升阶段。但这是短期的、缺乏竞争的结果，是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时，风险随后而到。
三四线城市债务危机摇摇欲坠
资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。
这是地球村时代，转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项，中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群，还面临着全球营商、生存环境的竞争，实际上是个国际竞争力的课题。
很多人想当然地认为，随着外出务工人口的回流，当地空荡荡的建筑也就有了入住者，消费随之而兴，中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。外出务工人员与坚守在当地农村的人员，不属于投资群体中的一员，他们需要依靠城镇化摆脱贫困，而不是通过购置资产缴纳税收的方式，为城镇化贡献资金。大城市从事服务业的劳动者们，情况好的可以在当地县城置业，通常是回到村里在宅基地上盖个小二层的房子，贻养天年。
消费能力与投资能力都需要市场经济的培育，在培育初期城镇化的过程中，数万亿的成本支出不可缺少。上世纪80年代的东部沿海地区，培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间，中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间，不会比东部地区更短。
解决房产泡沫功夫在房地产之外
考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入，考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期，考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债，政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮，这将让中国失去缓冲，提前进入经济危机期。
要解决房地产泡沫，功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展，东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。
出现两个现象时，说明情况好转，房地产泡沫不会崩盘反而会被做实：第一，新的城市群、三四线城市的经济回升，带动当地房地产市场的健康发展；第二，国内高净值人群不再转移财富，转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点，需要强有力的改革推手。
冰山即将融化，此时力挽狂澜的办法是，降低温度延缓冰山融化速度，并且尽快另造一条高质量的经济大船抵御风险。
人的城镇化，无关乎房价高低，不在于乌托邦式的民生承诺，而在于国民心底的信心。
