【广厦会客厅第83期：地铁城市影响力几何】
编者按：“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。” 这句口号式的标语背后，是一场城市综合体的疯狂扩张。
在长沙，万达广场、保利国际广场、北辰三角洲、华远华中心、奥克斯广场、德思勤城市广场、喜盈门范城、运达中央广场、新华都万家、华悦城等等，超过30个城市综合体遍地开花，正上演着一场似乎永不落幕的城市剧。可以预见的是，未来的5至10年，长沙城市综合体将进入竞争更加激烈的时代。
在这庞大的城市综合体集群中，谁又能真正做到左手住宅、右手商业，承载起一个片区乃至一座城市的人气、商气？
前瞻产业研究院今年发布的《2013-2017年中国城市综合体行业发展前景与投资价值预测分析报告》分析认为，我国城市综合体已进入高速增长阶段，各大城市城市综合体如雨后春笋，发展非常迅猛。商业驱动型、住宅驱动型、文化驱动型、休闲旅游驱动型……各地的城市综合体在快速发展的同时，都注重选择适合自身的开发模式，以在避免同质化竞争的同时，为城市注入更高质量的生命建筑群。
对于长沙而言，目前的综合体大致有哪些类型？同质化竞争是否严重？城市综合体和城市发展理想模式在哪里？发展未来在何方？本期会客厅，新浪乐居、长沙晚报力邀德思勤城市广场营销总监 谢春华探讨长沙究竟需要怎样的综合体及综合体与城市应有的发展之路。
德思勤城市广场营销总监 谢春华
议题一：中国目前的综合体项目大致有哪些开发运营模式？长沙包括了哪些？这些模式分别有哪些优劣势？
谢春华：综合体的概念，业内应该研究有差不多十年的时间，大概有三个核心的模式。第一个应该是城市中心的核心区综合体，商业商务的综合体。第二类是产业综合体，像深圳航空城，大概有160万平米，航空产业配套集群。第三类就是以中国未来接近2800个中小县城，未来形成的生态小镇。
综合体这个概念，早几年还不是那么多，近两年长沙进入爆发期，但实际上我们研究综合体和开发这种物业类型来讲有几个标准。第一，必须在交通的枢纽中心。因为在国外，像我们去学习，像香港的综合体，核心的基础必须在交流枢纽之上，形成物流人流产业资本的聚集。第二，综合体应该是有产业的基础。一个城市，实际上是由千千万万个企业组成，企业组成产业集群，形成写字楼集群，以商务产业为基础形成商务中心。另外，我们认为综合体应该有一定的规模效应，比如研究很多写字楼综合体，一般在3万平米以上，包括5—8万，有一个比较好的商场，大概是12到14万平米，写字楼需要20万平米，还有服务的配套，算起来要有50万平米，综合体不光是功能组合，还应该是城市功能体和经济体，各种业态各种要素各种产业，不管是生产要素、消费要素，能够形成一定的聚集，这样才能发挥功能的组合互补和提质提升。
议题二：长沙综合体开发同质化程度如何？在哪些方面可以创新？
谢春华：去年看了一些报告，长沙上规模的综合体接近27个，现在可能还在增加。从表面上来看，对长沙这个城市来说这个量可能是比较惊人的。实际上综合体的爆发，应该是国内开发的热潮或者过热的现象，像我们去成都一趟，一条街上有好几个综合体，可能有万象城、有世贸等等，肯定会带来同质化，因为很多商场业态是差不多的，特别是原来在广州珠江新城，正佳广场，80%的业态是一样的。
针对综合体的开发研究，从概念上进行了梳理，综合体有几个定位和操作上有几个关键的要素。第一，综合体就是要考虑跟城市环境规划交通等等的综合体匹配，要发挥综合体跟周边城市对接的协同效应，综合体核心的应该成为一个区域的发展引擎。第二，综合体的定位还是考虑资金资本的运作，资金和成本的关系，特别是资本的整合、资源的整合。第三，应该纳入更多的社会资源，确实靠一家公司或者一个企业，虽然说我们来开发操作，但是要整合更多的社会资源，包括政府相应的配套、政策的扶持。还有一个就是未来的经营管理，这个经营管理是未来综合体的生命。
议题三：长沙综合体的开发数量和质量，是否超出了城市承载力出现了泡沫倾向？长沙人民需要什么样的综合体？
谢春华：最近看了一些报告分析，未来中国五年左右，中产阶层会达到1.5个亿，这个是很大的量，1.5亿相当中国人口的10%多一点。如果城市出现一半城市人口，差不多是25%，这样的人口比例，消费能量、消费级别在提升，所以我们在做这个项目的时候考虑，长沙这个城市容量拿一些指标对比，消费水平在中部地区是数一数二，包括未来酒店市场，我们是比较看好这个市场，要避免同质化的竞争。
同质化现象不可避免，但是我们怎么来更好的规避，使项目发挥本身的价值和规划定位的资本和产业要素。
我们做综合体还是有标准的，有量化的指标。什么样才能叫综合体？还是要有一定的量、一定的规模。另外综合体应该在交通的枢纽，应该有产业的配套，未来要有消费，有可持续的经营管理。现在局部有泡沫，但是我觉得长沙中心区的这些项目，还是比较安全的。城市在不断的发展，而且长沙现在不是单一的中心，是多中心发展的趋势。
长沙市民需要什么样的综合体？我觉得现在长沙最缺乏能代表国际化水平，不管是硬件还是软件，真正高品质的城市综合体，能够跟一线城市对比或者叫板的项目，真正代表长沙这么多年发展，消费能力、消费水平或者消费意识层面的综合体，我们看到很多指标，长沙的某个酒店、某个奢侈品店销售额非常大，但实际上没有形成规模，没有规模就没法形成效益或者效应，在市场上的级别很难跟一线城市对比。未来长沙比较需要这些东西，另外综合体也需要跟长沙的文化，可能需要国际化视野跟国际化的水平，另外也需要跟长沙本土的人文历史，跟长沙消费的心理、消费的习惯相结合，这个是未来的需求。国际化和本土化相结合。
