与三旧改造需要花费大量资金与人力不同，旧楼改造仅需要花费建楼的零头，就可以为建筑大变身，甚至还能得到当地政府的财税减免等利好政策。因此，最近一些小型开发商盯上了这块“肥肉”，为旧楼重新包装，翻新的外立面与内饰不比新楼盘要差。不过，南都记者调查发现，这些改造过的旧楼销售结果并不尽如人意，主流开发商三旧改造时，也更倾向把旧建筑尽数毁掉，重新开发。旧楼改造，为何如此难走上康庄大道?如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
隐于市的旧楼换“新颜”
“最近楼下的烂尾楼要改造了。”家住富荣花园的郑阿姨每天都在自家楼上向下望着这个上世纪90年代建起但在最后环节却卡死的烂尾楼2层底商。曾由于资金及消防等原因而烂尾的富荣花园一度将楼上的住宅出售，但两层底商却长期面临无人接手的情况，直到楼下出现了老板进行改造，烂尾楼的地基长期被泡在污水的情况才有所好转。
对于这样的旧楼改造，郑阿姨持强烈的支持态度：“改造总比烂尾要强，这里改造好，我们上层的房子也会跟着升值，也比较好租出去。”不过与郑阿姨盼望这里能盖一个便民菜市场相比，改造方却选择了改造为主打潮流的迷你商铺，与此前富洲广场改造相似的是，五彩绚丽的灯光、颜色丰富的外立面、容易吸引年轻人的装饰业态，都是这类改造项目的重点方向。
实际上，富荣花园也不是中山旧楼改造的唯一项目。西区的富洲酒店、富业广场、铁城广场、东凤的潮汇港澳城、东区的粤海丽江国际、小榄的118向明广场等项目都是旧建筑改造的典型。与富荣花园相似的是，这些项目无论是外立面及内部装饰的翻新都大刀阔斧，但基本上并没有大规模进行建筑结构的调整，有的也只是进行了消防管道及硬性指标的整改，基本不会出现大动作。
富荣花园尚在密锣紧鼓的装修中，而它的前辈，处境则迥异不一。
小成本博弈：包装和营销是重头戏
与传统中拆掉再开发建设的做法不同，旧楼改造基本更像是一个低成本博弈游戏：除了改变旧楼中与消防、人防、规划等冲突较大的管道等要素以外，剩下的都是包装和营销手段，省略了大量的工程环节和报批过审环节，无疑是这类旧楼改造项目最为“划算”的优点。
有从事商业地产运作的业内人士为记者算了一笔账，以富荣花园为例，由于位处城区中心位置，该地段的地价已经超过了400万元/亩，按照1162.93平方米土地证面积估算，仅不足2亩的地价已经高达近700万元，上面2层及夹层底商的造价按照7351.02平方米及2000元/平方米一层，已需要1470万元，这样下来预计楼体总成本达2170万元。“但实际上，这个项目拿下来不需要这个价格，一方面是楼龄偏大，另一方面是起拍肯定偏低。”
不过，若按照目前装修业态所展示的一样对外发售小卡商铺，能获得多大的价值呢?“目前该区域的一楼商铺能卖到2万元/平方米以上，二楼商铺也在8000-10000元/平方米，以上还是比较保守的价格，假设折中以1.5万元/平方米来计算，全部售罄的销售额能高达1.1亿元，扣减比之前计算还低的收购成本，即便扣除数百万的翻新费用，也有数倍的回报率。”该名人士表示。
其实，富荣花园的改造方不是第一个发现这类旧改物业能获得高利润价值的人。富洲广场与潮汇港澳城的投资方也擅长把旧改物业重新包装，使其华丽转身为中山潮流商铺的代表，其做法也非常相似：从软装下手，号称对外引进大牌门店进驻，并引入多方销售团队进行联合代理。
“对中山商业市场不熟悉的人，很容易在外观上被这类商铺所吸引。”有业内人士表示，从定位上力求年轻族、并引进时下流行的O2O网上购物方式，加上商铺面积及总价缩窄，很容易吸引到想创业的小散商户进来购买。
成功者只是少数
实际上，这类通过用定位、包装和营销手段的项目并不能够全面成功，甚至稍有不慎继续走回烂尾的路子。中山中原地产策略中心经理郭光喜表示，这类旧楼物业的优缺点非常明显：“优点是投入成本低，但缺点也很明显，改造风险大，面临前期负面印象的修复和后期营销手段的准确。”他表示，目前这类“废物利用”的旧楼改造往往需要重点考虑的不是建筑上的硬性改造，而是营销运营团队的能力。
他以目前中山最高的烂尾楼“铁城广场”为例，这个地处西区富华道最繁华路段的项目至今依旧无法对外重新营业包装。“铁城大厦”建于1989年，2002年曾被政府进行过外墙装修施工，一度成为中山慈善万人行起步仪式的举行地点。“但就是政府翻新了依然是无人问津，说明包装不是万能的，还需要配合营销和有力的定位。”
嘉路华花园是一个旧楼改造里鲜见的成功案例。这个原本在上世纪90年代中期由于资金原因而烂尾的项目，在粤海地产的改造下变成了以住宅为主的商住一体楼。该项目自推出后受到了购房者的好评，并于一年多的时间内清盘。“这个项目就是投资方善于改造而成为不多的成功例子，实际上在进行这类旧楼改造时，营销是很重要的，要找到合适的人来改造。”
不过，在部分业内人士的眼中，这些旧楼改造项目更像是“捞一票就闪”的投机行为。“一般大型开发商不会收购这种项目，一方面担心产权不清晰，另一方面是旧楼已经与时代脱节，还不如推倒重新再做。”有开发商表示，大型开发商会考虑项目整体的运营情况，例如小区氛围打造、口碑和品牌塑造、商用物业长久运营等，这些都是旧楼改造容易忽视的东西。
某不愿意透露姓名的代理从业员告诉记者，部分旧楼改造后的项目看上去非常光鲜，但实际上缺乏有效而长久的运营团队，等到交付使用的时候就会发现前期所谓的意向进驻大部分都成为空口无凭。
记者观察：
“小心”这些旧改项目
旧楼改造项目由于位置较为优越，一般很容易受到青睐。但是必须提醒的是，一般愿意进行改造的投资方都崇尚“快速消化”的路子，卖出而非长期持有运营是这些项目大部分持有的共性。在这样的情况下，若仅仅是住宅项目，或者还可以考虑，但如果是商业项目，则更应该把注意力从包装和天花乱坠的定位中转移到该投资方是否成功运营过商业项目——— 毕竟想创业小散户的钱来得不容易。
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