稀缺优质盘引关注 高性价比项目受热捧
年末扎堆推货 谁能笑到最后？
惠州楼市自从进入11月，市场在预售推货和实际成交都表现出冰火两重天。成色一般的银十月刚过，惠州楼市随即进入推货真空期，在近半个月的时间里，城区市场没有任何新房源批准预售。市场供需双向出现较长时间萎缩，这也使得很多开发商一度需要频繁推售商铺来延续项目住宅单位不给力的市场成交。
据惠州市房地产官方数据发布平台惠民之家显示，11月，惠州楼市成交2438套，环比10月2268套的成交量，月初曾出现推盘真空的11月凭借后半段开发商扎堆推货，填补了月初成交低潮的同时取得环比7.5%的成交涨幅。进入12月，开发商推货热潮仍旧持续，据世联地产监控，接下来的年末市场，推售新货的楼盘数量仍将只增不减，行业舆论关于楼市年终翘尾的论断也随之涌现。对此，记者深入楼盘调查并问计行业专家，探究惠州楼市岁末市场的真实基调。
■市场背景
前期销量飘红 购买力被大量透支
2013年的惠州楼市在宏观调控政策频发的情况下，不受影响地大踏步进入了三季度。各大高性价比的楼盘项目均取得良好业绩。其中中信地产、方直地产、宝安地产等品牌集团更是早早完成集团既定目标。
然而，前期的供需狂飙也为市场留下了严重后遗症。市场购买力的过度透支导致四季度市场难以为继，“金九银十”黄金周期成为风水岭，9月显著的成交涨幅喜悦刚过，进入四季度的10月楼市成交就出现较大幅度萎缩，延续到11、12月的市场行情，成交状况一度难以为继。
银行额度接近红线 房贷申请受阻
从年中开始出现的“钱荒”，从金融行业开始，对房地产行业的影响不断加深。进入第四季度，随着银行本身房贷限额的限制与“钱荒”问题叠加，房贷从银行最初开辟的营收业务变成负担，在购房者申请房贷过程中除优惠都已收紧之外，限制增加，业务办理周期被极大拉长。
记者实地走访银行，建农工商四大商业银行惠州分行房贷业务都已收紧，在基准利率基础上都有一定幅度上浮。另外向中信、广发等商业银行也有小幅上调，仅有东亚银行、浦发银行两家市场占有率偏低的民间商行表示额度还比较充裕，仍坚持基准利率未上调。
然而，据某地产公司负责信贷业务办理的工作人员透露，虽然按理论而言，利率相应上浮就能办理房贷按揭，但是实际操作过程中并非规定那么简单，除基准利率上浮之外，对申请房贷的购房者审核手续也更加繁琐，审批流程也更加冗长，以前一个月能办理下来的业务现在能在季度内完成就算不错。
■新盘推货
片区稀缺优质新盘出货快
10月26日，位于金山湖核心区域的江湾公馆项目开盘。拉开了2013年度年终冲刺周期序幕，然而随后却进入市场真空期。直到11月下旬，位于城区河南岸下马庄的全新楼盘泰豪南山翡翠入市，300套的推货量在接近600批次的认筹客户带动下成交状况可喜，尽管高达8500元/平方米的成交均价超出很多认筹客户心理预期，但由于下马庄区域的成熟居住氛围和区位，加上区域内除南山翡翠外再没有别的相类似项目可供购房者选择。“房价这样涨下去不知道啥时候是个头，虽然这个价格偏高，但考虑到临近的瑞峰公园里单价都快破万，8500元/平方米，咬咬牙还是买了算了。”泰豪新业主王大伯颇为无奈地告诉记者。
另外引起市场广泛关注的项目则是位于惠城下角合生大桥南桥头的江南丽苑三期。12月1日，江南丽苑系列继2007年二期入市火爆售罄后，时隔5年再度推出三期组团江湾一品，延续一、二期的超高性价比价格和户型组合，江湾一品入市均价6200元/平方米，另外户均超20%的超高赠送比例两房变三房，三房变五房的户型组合引起自住需求的购房者关注。据开发商方面提供的数据，项目首批开盘推货420余套，开盘当日即成交超过350套，而且经过开盘后期的持续消化，截至12日，项目仅剩尾盘单位。
对此，惠州市房地产资深策划人付国表示，年末现行市场下，新推项目能够取得快速出货的成绩实属不易。但这种现象也仅仅出现在占据所在片区稀缺优势的高性价比项目，像泰豪南山翡翠作为下马庄区域的唯一在建在售社区，相对瑞峰公园里的价格优势，再加上泰豪品牌在老惠州人心目中的影响力得到市场关注也在情理之中。而江湾一品项目社区原有的成熟居住氛围以及地处下角一线东江景观的稀缺性，加上价格和户型组合的高性价比等，得到购房者关注也属正常。然而，同属新盘的江湾公馆和升利悦湖会等项目，虽然前期市场造势凶猛，但由于资源的重复性和片区产品具有较大选择空间，推盘效果则并不理想。
定位模糊 无特色新盘市场不买账
12月7日，升利悦湖会、城市山麓三期分别于当日上、下午相继开盘。两个项目时间上的承接联系到实际销售状况可谓是一对难兄难弟。在惠州楼市下半年的营销造势浪潮中，升利悦湖会和城市山麓算得上是最卖力的项目，尤其是“金山湖不相信资历”和“山上是香格里拉”更是深入人心，然而在实际的楼盘销售中市场并不买账。
7日上午，位于金山湖片区核心区的升利悦湖会开盘，其区位基本与10月末入市的江湾公馆和9月入市的御水豪庭项目重叠。开盘当日推售房源300余套，但据记者现场所见，到场客户不过两三百批次，为项目开盘专门搭建的休闲台还有很多空位，接近中午时候的销控表只有仅不到半数房源被认购，这还不包括行业流行的水客。不愿透露姓名的项目合作商透露，项目前期宣传面铺得很广，开发商也很注重品质，但由于项目所在的小区与境内同质产品过多，虽然8500元/平方米的均价并不算贵，但购房者对项目的关注很容易被分散，加上临近项目入市时间较长，片区消费需求被消化，升利悦湖会没有赶上好时候。
同样没赶上好时候的还有位于惠博沿江道的城市山麓，由于前期市场保利山水城、华基江山、王府钓鱼台和富力现代广场等大型项目入市，在价格上并无绝对优势的城市山麓比较优势并不明显。尽管在7日下午开盘现场到场嘉宾接近500人次，但据知情人士透露，现场嘉宾除项目认筹客户外，开发商和合作公司通过渠道带过来的客户也不在少数。
对此，有业内人士直言，全新楼盘入市，就算前期造势做得再好，如果没有找准项目在市场上定位以及与同片区项目相比较的核心优势，要想得到市场的认可比较难。尤其是在市场接近年关，年内的项目基本都推售得七七八八，一定的市场走量和市场积累永远都要比同质新盘更具有市场优势。而另一方面，作为年终新盘，错过了“金九银十”的推盘周期，又无法熬过即将到来的春节周期再推货，所以在现行市场入市本身就带有较大风险。
■老盘加推
让市场有货可卖 积极筹划为来年
据记者观察，在现行市场背景下，加推入市的楼盘基本都是前期持续热销项目。跟随市场全新盘的推盘脚步，原本推货热情并不高的大盘也加入岁末推货潮中。11月23日晚，位于水口三环路边的宝安山水龙城C8栋内解；24日，东平长湖苑边的龙光水悦龙湾15栋线江景小户单位开盘；接下来中信凯旋城、鑫月城、中信水岸城等楼盘都相继加入推货。
相对于全新楼盘的必须入市不同，这些原本在市场上就赢取了一定口碑的楼盘则具有了更多的针对性。从今年5月首度开盘，一直到10月再度入市，市场对宝安山水龙城项目的需求一直处于饥饿状态，11月23日的内解则更多是为了延续市场成交。“因为前面的房源都卖没货了，再说，和天下广场就在周边，我们也是在跟时间赛跑。”山水龙城董事长李洞明如是说。此外，龙光水悦龙湾和鑫月城则是为了集团的全年任务在冲刺。
而让记者感到意外的则是中信凯旋城和水岸城的相继推新货。经过前三季度的快速走量集团任务基本达成，在此端口加大推货力度无疑将增加来年销售压力。而且销售效果并不理想，据凯旋城项目丁姓负责人透露，11月份的加推效果并不好，推售房源达到280多套，但现在成交仅100来套，这在项目以往加推过程中还没遇到过。同样情形还出现在水岸城。可见，尽管项目在前期暖市受热，但进入到年终市场相持，要实现快速走量并非易事。
对于达成集团任务房企的推货动机，记者一位在中国银行信贷科的朋友直言，现在银行的贷款额度都已收紧，房贷业务整个流程办理下来也得将近两个多月，这样算下来现阶段的草签认购基本都得算到明年销售业绩中。对此说辞，记者联系到某集团地产商相关负责人，对方表示关系集团隐私不方便透露。
专家话楼市
惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理：杨锦斌
扎堆置业现象难再现
惠州市场进入到第四季度，从批准预售数量、开盘入市的货量以及销售成交房源数方面下降幅度都比较明显。市场现在也面临比较严峻的考验，首先就是银行房贷业务收紧，这对于以刚性需求为导向的现行市场影响深远，在购房者作出置业选择的过程中极大地加深了消费者的观望情绪，还有一些则直接是由于贷款审批不下来无法完成成交。另外就是前期市场的过度消费，市场购买力被透支，成规模的扎堆置业现象难再出现。
经历了2013年前三个季度的持续暖市，市场消费能力透支，恢复元气还需要时间。尽管最近两个周末推售新货的楼盘数有所增加，全新推货的几个楼盘大部分都取得不错的销售成绩，但也仅局限于前期大规模宣传造势的片区稀缺物业，像位于河南岸下马庄的泰豪南山翡翠与下角合生桥头的江湾一品(江南丽苑三期)，由于片区居住氛围成熟且新盘少，缺新货，所以能够在现行市场取得良好的成交效果。但就目前整个惠州市场而言，个人感觉整个大环境还处在理性观望阶段。
世联地产惠州分公司资源策略部总经理：胡光宇
市场处在良性的浮动空间
从惠州世联地产检测到的惠州城区11月份成交数据来看，2438套的成交量环比上个月传统的“金九银十”周期波动幅度并不大，这也反映了市场正处在一个比较良性的浮动空间内。整个城市的楼市在供需两端都处在理性发展过程中，就比如11月下旬以来一直持续到12月上旬的周末推货潮，全新楼盘和老盘都积极推出较大体量新货单位。而这种现象甚至是在“金九银十”阶段都不曾出现，可见，开发商在推货节点的选择上不再跟风迷信销售周期，而是紧跟市场适时出仓，营销节点的选择非常理性。
所以我个人认为年终市场仍将持续这种势头，不会出现供需两旺的激增翘尾，也不会出现年终空歇期，市场成交以刚性的自住需求为主导，平稳收官。
惠州市金宝集团营销总监：余鹤皋
工期所致新盘不得不发透支市场仍需恢复
由于金宝城市佳园项目目前基本售罄，新项目东鑫广场又还没有那么快面市，因此，从集团层面出发，市场的淡与旺影响不大。但是从个人对市场的观察，尽管相关机构统计的数据都在努力要证明年终市场将迎来翘尾，但仅从个人的角度看并不乐观，市场在前期的大踏步过程中购买力透支，要缓过来还需要一段时间。也许这个阵痛期在年终可以过去，但在目前银行对于房地产的信贷支持不断收紧的背景下，极有可能得等到农历春节过后各方市场利好出现，市场才会有新一轮的大踏步。
虽然近半个月来市场开盘的项目不少，但很多都是由于自身工程进度刚好赶到了这个尴尬的市场周期。错过了“金九银十”的推盘月，市场要面临较长时间的平稳期，所以如果等到下一个市场峰值入市，这些新盘明显等不起。而市场原有的楼盘加推也仅局限在前期最叫座的几个项目，前期货量基本消化，少量推货只为延续项目岁末成交。
