??（原标题：京津冀地区和长江经济带值得投资）
??房地产一直是中国人最为聚焦的行业，而房价的涨跌更牵动有房无房族的每一个神经。同为一线城市且同处一省的广州和深圳房价表现为何如此迥异？为何广州房价“理性”而深圳房价火爆？同时，在10多年高速增长后，中国房地产市场正面临着高库存和低增长两方面的挤压。哪些城市房产应被“谨慎”投资？哪些城市的房产还可以“适时进入”呢？
??在平安银行日前主办的“第三届平安地产金融创新论坛”上，平安银行投资银行总监兼地产金融事业部总裁暨投资银行部总裁刘湣棠在接受南都记者独家专访时表示，京津冀一体化地区和长江经济带是平安银行重点关注和投资的区域。
??资源聚集对一个城市房价的影响很大
??南都：四个一线城市中，广州房价的表现一直比较“理性”。你认为是什么原因？
??刘湣棠：广东正处于产业转型和产业升级的过程中，而广州刚好处在产业转型和升级的核心地带。产业的转型对地产的影响非常大，广东的房地产还是跟着其他产业的调整而调整的，广州也不例外。
??广州实际上比较强的应该是现代服务业。但从近几年来看，广州现代服务业新的增长点尚在积极培育过程中，而同时一些相对低端的产业向外调整，其中包括一些劳动密集型的产业，这一定程度上会导致人口外流。产业、人口、资金等各种资源的聚集情况，对一个城市房价的影响很大。
??南都：有一个说法是，广州的房价一直很理性与广州人的理性投资观念有关？用“理性”一词来形容广州的房价，是不是表示一种客气委婉的说法？
??刘湣棠：这跟理性没有关系，因为冲动而去买房的毕竟是极少数。这一点，各城市应该没有太大的区别。
??京津冀一体化地区和长江经济带是关注重点
??南都：平安银行地产金融部在全国24个城市都设有分部，高度垂直化、专业化运作。如果根据区域产业结构而判断地产行业的趋势，并根据区域产业趋势进而进行信贷策略调整的话，哪些城市或者经济带是你们会加大信贷力度，而哪些地方会实施信贷收缩政策？
??刘湣棠：我们的经营网络已基本覆盖全国重要的城市，各分部机构都有信贷投放，这与国内房地产市场的布局是匹配的。至于哪些地方扩大或收缩，还是要看当地的市场情况和成长空间。
??不是说一线城市就可以毫不顾忌的投放。就说北京，四环以内的首都功能区房价已相当高，特别是商业房地产过剩，我们也应相对审慎。四环以外和京津冀一体化的地区，规划是建一个首都经济圈。京津冀一体化实际上是一个经济走廊，可辐射的是北方的省市，包括东北、山东、陕西等地。这块将会是未来十年经济最活跃的地方。另外，我们要关注国家“一带一路”带来的发展机会。不过，有些沿海区域的房地产市场已经相当热了，我们正在进行信贷收缩。东北地区目前人口外流较明显，我们是非常谨慎的。
??长江经济带也是一个高潜区域，我们在重点关注。但长江上游的重庆、成都，因前几年卖地太多，现在这两个城市主要以库存去化为主。武汉下游的市场，如南京、苏州、上海等地是可以加大投入的。地级城市就需要审慎了，特别是常州、无锡等地方，由于前几年推地太多，现在也是库存去化为主。
??个性定制化正在实现中
??南都：向准购房者众筹进而要求房地产开发商为其定制产品，这是互联网 时代给房地产带来的变革。这会颠覆目前开发商的生产流程吗？
??刘湣棠：实际上，不用互联网 倒逼开发商改变。去年住建部下发了一个文件，主旨即力推住宅建设产业化。这个文件本身有一个时间表，以后建房流水线化，把制定好的部件拿来安装上去，批量定制。现在正在试点，万科等大的开发商都在设工厂。
??根据客户个性化需求而进行定制，这个可能性带来冲击最大的是施工企业，施工企业要进行一个技术性的转型。
??南都：你看好房地产众筹这个领域吗？
??刘湣棠：看好众筹的前景在于互联网的应用。互联网 将给房地产带来很大的改变。当然，众筹也会面临一些法律上的问题。操作不当就会变成非法集资。因此，怎样解决众筹的法律问题是一个关键。
??南都：平安集团有强大的互联网板块，亦有平安证券的投行业务，更有平安不动产公司，而平安银行的地产金融事业部又高度专业化运作。那么，平安银行是否会介入到房地产众筹这个领域？即打通房地产的全金融产业链，从源头就开始介入。
??刘湣棠：这个肯定会介入的。平安以平安好房为依托，整合兄弟公司资源，会建立一个庞大的网络平台。平安集团、平安银行尽可能地去贴近市场，为我们的客户提供更多更好，性价比比较高的房子。
??目前没有一笔房地产不良资产
??南都：今年房地产进入去库存阶段。房地产企业的资金成本很高，且利润在下降。能否透露一下，平安银行地产金融部的资产目前是否受此影响？
??刘湣棠：这对我们是有实质影响的。今年以来我们的信贷利率不断下降，目前跟国开行的信贷价格差不多了。但是到目前为止，平安银行在房地产这块还没有一笔不良产生。即便算上前段时间佳兆业的事件，我们在其中的信贷项目，一直没有停工。现在已经开卖了，而且卖得不错。
??南都：平安银行的事业部制运营效果如何？
??刘湣棠：我们在高度垂直化的前提下，专业化运营房地产信贷这块。这种体制已经运行了近三年，目前效果很好。专注服务于房地产行业的经营团队、专业化的产品体系、精简高效的业务流程，让我们在市场上获得了更强的竞争力，也赢得了客户的认可和信任。
??采写：南都记者 谢艳霞 田姣
