业主：购房时尚无预售房登记制度，想登记时房却已被拍卖竞得人：房子是我的，解决问题以法律为准律师：物业权属以产权登记为准，但若为唯一住房，也不能赶出家门
19年前买了东怡新苑的张仰望等5户业主，2008年至今为守房5年不敢轻易外出。房款已付，房子却被告知已拍卖给他人。惠城区人民法院6月28日判决书显示，60天内张仰望等五业主要搬离原居所。
五名业主不敢轻易离家，只因房产莫名被拍卖，屡遭驱赶
自2008年6月10日搬进位于东平加油站背后东怡新苑A栋402房之后，杨仕明即再也没有离开过，他怕离开后这套19年前购买的房屋便会被债权人何锦昌拿走。53岁的杨仕明寡言少语，已经对这套房子消耗近20年的精力感到厌倦。
杨的家人都住在相距10公里的水口，杨仕明从冰箱后拉出一根长约一米五、粗约20厘米的钢管，“我怕他们强行破门而入，抢占我的房子我必须自卫，现在我的任务就是守住房子”。
杨仕民的说法得到了701业主张仰望和家住601严丽莲的证实。严的哥哥和一个亲戚也于近日搬住进来，主要目的也是为了守住房子。
“我们5位业主在过去的5年里几乎很少外出，要出去办事，必须通知其他业主，怕债权人何锦昌破门而入。”张仰望说。
从20 0 8年6月搬入东怡新苑之后，杨仕明印象中至少三次遇到债权人何锦昌索要房屋的事实，其中最深刻的一次是2008年7月，杨仕明说，何锦昌带着20多人来到东怡新苑，要求搬离，“他说我们不搬走的话，就把我们从楼上扔下去”。
对此，何锦昌受访时坚决否认，“房屋是我的，我没必要也不想和霸占我房屋的五户人沟通和了解，这一切问题的解决都以法律为准绳”。
烂尾11年后复活，10套房被拍卖债权人竞得物业购房者毫不知情
张 仰望从一个反复包扎的塑料袋中摊开一份仅3页的手写泛黄的购房合同。合同显示张仰望于1994年1月13日以分期付款的形式买下金辰新苑(现称东怡新 苑)A栋70 1的物业，总面积110 .05平方米，单价2000元/平方米，外加一个9.08平方米的车库，单价亦相同，总价23万多元，约定 1997年8月31日交楼。张现场出示三张收据，证实已付16万元购房款，售房方为惠州市星晨实业开发有限公司。
1995年春节过后，张购买的上述小区即停止施工，并随即开始了长达11年的烂尾。
2006年4月，该楼盘恢复施工。但让张仰望震惊的是，开发商已不是星辰公司，房子也不是他的了。当年和张仰望一同买下金辰新苑的10户人家面临同样境况，即A栋 3至8层共10套房已被法院公开拍卖，并被何锦昌以单价545元/平方米的价格竞得，何已支付了60多万元房款。该笔房款大部分被用于支付开发商欠东江建 筑安装工程总公司的工程款，2万多元余款则退回了原开发商法人代表呙永军。原来，2003年前后，原开发商星辰公司已宣告正式破产，名下物业则进入了法院 的拍卖清单。只是张仰望等业主没有接到电话，也因此错过了到法院主张房屋所有权的最佳时机。
竞得人何锦昌原是星辰公司的债权人，星 辰公司无力偿债，被他告上法庭。法院于2006年查封并拍卖了东怡新苑A栋10套房屋(张先生等人所购房子均在其中)用以支付债务。法院这10套房屋的评 估价仅为754666 .61元，最后何锦昌以754667元竞得，并于2010年办理了房屋产权证。
对此，张仰望一直不解：“买房合同上写了电话，号码一直没换过，拍卖前为什么不通知我呢？”杨仕明也表示自己连办公电话都写在合同上了，详细地址也有，但在拍卖前也没有收到法院通知。
判决售房合同无效，业主60天内搬离原房企称有三成产权，有权卖房
在双方屡次沟通未果后，何锦昌先后申请东湖派出所和法院介入此事，张仰望等五户业主也多次上访反映情况，至今无果。
在持久的拉锯战中，何锦昌将张仰望等5名业主以及原开发商星辰公司法人呙永军告上法庭，2013年6月18日判决何锦昌胜诉，要求张仰望等5户业主限期60日内搬离现居房屋。
据 该案民事判决书显示，当年该项目“国有土地使用证”载明的建设单位为惠州市五金交电总公司、化工原料公司，原开发商星辰公司对项目是否参与开发或拥有所有 权，法院没有得到其提供的证据证明。法院因此判定，星辰公司与张仰望等人签订的购房协议，无论是否付清购房款均为无效。
原星辰公司 法人代表呙永军在接受南都记者采访时称，金辰新苑是由化工原料公司出地、星辰公司出钱合作开发。土地是化工原料公司的，所以“国有土地使用证”登记的是化 工原料公司。但楼盘的产权是由双方三七分成，这都是有合同证明的，“法院肯定有这份合同的，为什么视而不见？星辰公司完全有权利将房子卖给张仰望等人”。
呙永军同时提出质疑“如果法院认定星辰公司对金辰新苑没有所有权，为什么拍卖金辰新苑10套房屋，用于偿还何锦昌的债务呢？这很奇怪。”
张 仰望也认为既已签定购房合同，那自己就理应是获得了房屋使用权，购房合同有效。另外，惠城区人民法院在查封已销售房屋时没有尽到通知业主的义务，没有弄清 楚房屋已经售出这一事实就将房屋拍卖，违反 法 律 程 序 。“我不服一审判决，现在已上诉至惠州市 中 级 人 民法院，主张房 屋 所 有权。”
律师说法
若为唯一住房，不能将业主赶出家门
惠州尚典律师事务所副主任律师邹朝贵表示，张仰望购房合同虽然无效，但是也不能完全推翻。因为，这个交易实际履行了，购房者付了大部分的购房款，在这样的情况下，简单地判定无效是不合适的。但原开发商已经破产，购房者无法向原收款单位要求返还购房款。
房产以产权登记为准，法院也只认可法律上的权属人，因为没有登记，可以不通知。但是作为开发商，应该尽到通过不同形式通知到业主的义务。
新接手的开发商是通过拍卖竞得房产，且设置了解决历史问题的前提条件，才有可能主张权利。现在业主想要回购房款，可以看是否还有相应责任人，包括直接收款或是承接原开发商债权债务的法律上的责任人，没有的话就很困难。
同 时，《民事执行规定》规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。人民法院对已经设定抵押的房 屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期，在此期间内，法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。其次，强制迁出时，被执 行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。如果有确切证据证明这是张仰望唯一住房，法院的执行会相当有难度“不 可能把别人赶到大街上”。
