4月18日，西安(楼盘)市"国五条"细则出台，这一房产业重大政策的出台到底对楼市会产生什么样的影响，敬请关注本期话题：
本期嘉宾：
陕西英泰行不动产咨询顾问有限公司执行总经理靳晨伟基控股地产·达观天下副总经理何剑陕西思源兴业房地产经纪有限公司
常务副总经理李秋月主持人：本报房产新闻部记者孟潮时间：2013年4月22日
稳定秩序限制投机
主持人：请各位就西安版的“国五条”细则谈一下自己的理解。
何剑：西安“国五条”细则，与国内其他城市有相通的地方，其实大都没有跳出同样的框架。首先，对于“20%个税的征收”这条，很好的限制了房地产市场的投机行为，稳定了市场秩序，但也可能误伤了一部分改善型居住客户。其次，对于“严控通过虚假手续获得购房资质”这一条，是否存在将原先的“假担保”变成现在的“假离婚”这样的后遗症还有待考量；第三，对于“报价明显高于前期预售价格以及周边价格的，不予核发预售证”一条，还没有明确的规范出来。所以，总的来说，对整个房地产市场的影响不会太大，对改善型，
靳晨：问题的根源，我认为还是需要解决“供求关系”这个关键。由于西安市在全国二线城市中房价浮动相对较小，房价也并不算高，其发展是比较稳健的。根据政府提出的“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目的商品房项目，暂不核发预售许可证书”这一点，实际上已经让房地产的增长有了既定的预期。购房心理有所影响
主持人：各位认为西安版细则的出台，会对西安楼市产生怎样的影响呢？
靳晨：我认为对市场影响最大的，就是客户结构和客户心理的变化，比如，很多刚需型青年置业者，由于税费和手续费等大幅上升，就促使这些客户要努力去做到一次到位的购房，才能避免被收税；另外，因为限制过多，估计有一部分人就不愿意多买住宅来投资了，因此越来越多的人会逐步往商铺或办公写字楼类型的产品上去考虑。
李秋月：此次调控“细则”出台，还是对二手房市场以及投资型物业有一定的影响，但是由于西安市的二手房市场并不活跃，而且一手房市场也并不是以投资需求为主的，所以总体影响不大；其次，一些“细则”的认定仍需时间来完善，比如“对购房原价格”及“装修费用”等因素的确认等；另外，随着对二手房市场的严控，会让一些考虑买二手房的客群转向一手房市场。
何剑：虽然，此次“细则”中并没有新的严控条例出现，但总体来看对楼市影响周期预计会有2个月，二手房价格将适当上涨，将刚需客户挤压到新房市场；对改善型居住或者高端项目来说，客户的资金会受到一些影响，原有住房的出售，由于政策原因，去化速度较之前会明显变慢；同时由于政府宏观调控的目的更加明晰，购房投资比例也会进一步下降。明确定位产品为王
主持人：那么开发商将如何应对政策和市场的变化呢？
何剑：做好产品定位，做好品质，这既是应对之策也是过关之略。比如你要做刚需物业，那么价格就要合适，同时质量也不能下降，但是你若做的别墅，那么，品质、服务、享受等多方面都要跟上，甚至要有超越性的创造。产品的定位和品质说起来很简单，似乎也是老话题，但做起来需要用心和细致入微的地方很多。
靳晨：市场的竞争越来越激烈，又加上调控的日益加深，作为开发商来说，以不变应万变的唯一方法就是：做好自身，练好内功。同时要把开发前期的产品定位和产品设计做好、做精，也不能忽略后期营销渠道和广告渠道的开拓。一个产品的成功是多方面因素的综合。
李秋月：目前市场购房的主要因素还是需求主导，产品为王。所以在这样的市场环境下，企业需考量自身品牌，并彰显自身品牌性格，用品牌的力量给消费者以信心保障。
本报记者孟潮
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