长江商报消息 70年后房子咋办？政策真空引猜想
“以房养老”试点引发土地使用权话题，武汉专家称担心使用权是杞人忧天
商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？是自动续约再延长几十年的使用权，还是根据当时的地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。
有关70年土地使用权的担心
刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事情，直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》，在这部2005年颁布的地方法规中明确规定，“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”
“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，陈卓心有惴惴。“70年后，我的房子还是我的吗？或者说，要怎样它才能继续属于我呢？”
这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。
在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。然而，土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整体所有权的到期，这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。
法律条文尚未作明确规定
根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
根据《城市房地产管理法》第二十二条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
显而易见，从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间，“70年后的续期，还要付出多大的代价？”
土地使用权到期后的几重猜想
2011年上海的一场土地拍卖会上，预申请须知中一条“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，曾在社会上掀起了继《物权法》之后新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。
再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿意缴纳，土地上的房屋该怎么处理？这一系列的问题暂时还没有任何政策能够回答。
有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过，这种做法带来的社会成本和经济成本都过于巨大，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，这不太可能成为一种普遍的方式。
杨红旭认为，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。
从我国相关法律制定之初到现在，二十多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切，这场始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。
武汉专家热议“房子70年后怎么办”——
担心使用权是杞人忧天以房养老属“伪命题”
本报讯(记者 马秀佳)“房屋使用和以房养老是两个不同向度的问题，大部分人把它们混为一谈了。”中国指数研究院华中分院副院长胡超说。相较于大众的担心，多位武汉房地产行业的研究人士认为，担心“70年后”商品房使用权有些“杞人忧天”。
“在我国，土地使用的最高年限是70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。”中国地质大学教授殷跃建谈道，我国法律对私有财产和国有财产给予同样的保护。
“70年之后续期的土地使用权出让金，我认为应该在住房者的承受范围之内，比如一万元一平方米的房价，土地成本以25%计算，70年的话，每年每平方只用缴纳30多元，100平方米的房子，一年需要缴纳3000多元出让金，因此不存在大家担心的‘住不起’的问题。”殷跃建认为，人们对于“70年使用权”的担心过于杞人忧天。对此，胡超持同样观点，他认为现行的住房政策完全可以满足当前大多数人的购房、住房需求，子孙后代有智慧解决好“70年后”的续租问题。
“70年使用权和以房养老是两个不同维度的问题，70年使用权相信后期肯定会有相应的政策出台，而且业内的大部分观点是续租代价可控。而以房养老的聚焦点应该是房子如何保值抵押，银行是否愿意承担风险等。”胡超谈道，以房养老是西方国家普遍采取的养老方式，中国在人口红利使用殆尽之后，“421”的家庭结构确实面临着严重的养老问题，以房养老是少部分人的尝试，“目前理论上是可行的，但操作上还不成熟。”
殷跃建说，老龄化是一个社会问题，大量的养老还需要靠社会和家庭来解决，以房养老目前在国内是一个初步的尝试，在深圳等其他城市都有试点，但并不太成功，不成功的主要原因是人们对未来房地产的预期，心中没底，银行能否承担房价下跌减值带来的风险，都将打问号。他和胡超等业内人士均认为，未来国内以房养老模式不大可能大面积实施。
近八成网友反对有偿续期
在某房地产网推出的针对这一问题的舆论调查中，网友们对这一传说中的政策变动表达了强烈的反对意向。
79%
认为公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续期
15%
认为建造住宅的土地属于国家而非个人，不能一次付款无限期使用
6% 认为不好说，有利有弊
70年由来？
估算的一家三代使用期限
对于这70年的时间是如何产生的，北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新认为，在住宅使用期限上全世界都没有一个统一的标准，比如在英国，土地被认为是女王的，而购买了房产的人拥有999年的使用权，这个时间近乎世袭。而我国在这个时间的规定上，基本上是估算一家祖孙三代的使用期限，因为时间太短怕购买者接受不了，时间太长又有私有化的风险，在这样的背景下产生了70年的使用权期限。
如果收费？
对居民住宅可能是象征性的
“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。在我国，如果住宅70年大限到期后，真的要执行“有偿续费”，那么我们购买的房子真的只是“房子”，而不包括土地。王宏新认为，到底是有偿续期还是无偿续期，现在还说不准。
北京时代九和律师事务所合伙人王建文律师认为，对于六七十年后的具体发展变数太大了，不收费的可能性更大，即使收也会是象征性的。
■延伸
中国建筑
平均楼龄仅30年
据了解，我国真正的房地产发展始于上世纪70年代末，因此大部分的住宅楼龄都在30年以内，到70年大限至少有整整40年，目前还几乎没有70年到期后续期的案例。
此外，一般钢筋混凝土建筑的使用寿命是80年左右，房产证有效期是70年。但有专家指出，目前中国建筑平均使用年限只有30年。此外，旧城重建将是解决城市土地不足的重要途径，以现在中国城市化进度来看，大部分住宅在70年之前就会被拆除重建，因此面对70年问题的业主非常有限。
制图 徐五峰
■ 本报综合据新华社、北京晚报、北京青年报
