一直以来，海南的人口输出都以一种“逆差”的方式在进行，入岛人口远超出岛人口。
2010年全国第六次人口统计显示，海南总人口867万，是中国人口最少的省份之一。
但在海口市民吴先生的印象中：“海南看起来都是外地人，尽管统计的数据海南只有800万多人口，但实际人口起码超过千万。”
超出实际人口的那一部分，一部分被称作新海南人，也有一部分被称作“候鸟”。
每到9、10月份形成一波强大的“迁徙群”从内陆涌进海南，次年的3、4月又集体出岛北归。这样的群体，在海南已经成为一种显著的标识。
不断的岛外度假者涌入，他们或租房或买房。而其冬来夏走的“迁徙”方式也成为海南地产行业特有的淡旺分明的主要原由。在“新海南人”和“候鸟族”中，以来自北京、天津、河北、山西等地的华北人最为突出，与东北、江浙两地形成外来海南的“铁三角”。
某三亚市房协人员介绍到“总体而言，北京人在海南买房的消费能力是最强的，北京人在三亚买房子投入资金量大，对品质要求最高，近4成的房子都是华北一带的人购买的”。
据乐居400来电量的统计：1-5月，华北地区总来电量战区海南总来电量的20%以上，是岛外来电量最高的地区，咨询海南房产的京津地区人越来越多。不难看出，以北京为主的华北地区的人群正以一种群体“大迁徙”的方式涌向海南。
一路向北系列：
海南地产绕不开的北上路
海南地产北上推盘成本调查：最高费用超2000万(组图)
海南精品楼盘北京推介会
“候鸟”大迁徙
在许多人看来，“候鸟”这一概念，是国际旅游岛批建后才衍生的新名词。
但事实上，在10年以前，随着海南经济不断发展，海南各项生活设施的完善以及在国内形象的转变，开始后大批的岛外人每到冬季就会涌入海南度假防寒，从那开始，“候鸟”开始出现。
与20年以前的“闯海族”不同，“候鸟族”更加在意海南的居住度假环境。
原三亚市政府常务副市长严之尧(现国土资源部耕地保护司司长)表示：2000年-2006年，受全国宏观经济景气上升和旅游业发展的影响，加上海南自然资源特殊且优越，岛外前来海南购房居住、旅游度假和投资置业的人士日益增长，同时也推动着海南房地产业的快速发展。
2004年至2006年，海南省房地产投资额从56亿元增加到89亿元，年均增长26.3%。2007年1-11月，海南省房地产投资额达到106亿元，同比增长26.7%，商品房施工面积和销售面积同比分别增长15.2%和32.5%；房地产投资占同期城镇固定资产投资的26.7%，在这个时期，海南迎来了大批“候鸟”。同时，他们也成为了海南购房和租房的主力军。
以海口、三亚为例，房地产外销比例分别为73%、85%，而三亚一线海景房产的外销比例更高，达93%以上。在这一数据中，北京人海南置业占据了三成的比例。
来自北京的徐先生对乐居记者表示“我们12月来，明年3月再回家。老伴有哮喘，在北京过冬就不敢老在户外待着”。徐先生告诉记者，他算了一下账，这边两个人待上三个月生活成本是1万元，而在北京的家中光暖气费冬三月也得6000元，省下的暖气费添一点退休金就够了。如今他们在琼海的万泉河畔，比河而居，颐养天年。
“比较省钱，吃饭时间还随意。”同样在文昌的张阿姨老两口租了一居室，拎包入住，一个月租金800元。老两口自己买菜做饭一个月菜钱至多六七百。她说：“每月用了不到2000元，这在北京是难以想象的。”
乐居记者了解到，目前文昌、琼海、海口等地的家庭旅馆和短租房，有不少被这样的来自北京、天津、河北等地的“候鸟老人”租赁过冬。
除普通市民越来越青睐海南外，许多高端人群对海南的青睐也不遑多让。
张羽冲，一个被誉为中国炒房第一人的资本高手，2009年在国际旅游岛刚刚批建时，他的一次在雅居乐清水湾的大手笔出手——一次性购买一百套，成为海南地产圈名噪一时的炒房神话。
作为的北京人，同时是一位一次能购买一百套海南房子的投资大佬，张羽冲在北京并没有房子，他像许多闯荡北京的人一样，定期向房东支付房租。但在海南，他将手中那一百套房子中的绝大部分出手后，却留下其中一两套。他说那是非卖品，留给自己海南度假。
与张羽冲一样，许多来自北京的大牌明星、天津的相声演员、山西的煤矿大亨都成为三亚、陵水等地海景别墅的购买主力。这里的每一个高端小区，几乎都不可避免地聚集着来着这些地区的名人大亨。
华北 海南开发商首选推介地
当华北人不断“迁徙”进入海南，该片区也顺理成章的成为海南开发商营销引流的制高点。
不断有开发商涌入北京、天津、河北、山西等地主办推介会。
2012年北京秋季房展会，来自房展组委会的数据显示，海南参展项目数达到118个，占到全部国内参展项目近75%。与之对比鲜明的是，北京本地热销项目几乎全体缺席。
据三亚房协统计数据显示，从2010年以来，来自北京的购房人，占到了三亚高端房产投资的30%左右。北京人到三亚买房，倾向于购买高端滨海物业及别墅，如中粮公主郡、凤凰岛、半山半岛等豪宅项目买家中，就有很多北京人，这类人群的需求大多是自住兼投资。
而近一年来，随着PM2.5的肆虐，华北多地遭遇雾霾天气，开始催生更多的华北购房者涌入海南市场。
今年5月，由海南乐居、《京华时报》海南读者俱乐部联合举办的北京房展推介会上，现场到场意向购房者超过500组，认筹超30套。随后的不断追加以及咨询让这次推介会收获了前所未有的效果。在这样的背景下，主办方又携手海南知名楼盘与7月6日再度进京推介。
值得注意的是，保利、中粮、中铁这些南下海南的大开发商们，大多数的大本营都在北京。2013年5月的保利海南首家项目保利•半岛一号在北京首推，据称，现场成交超过2亿。
尽管大本营在江浙，但是，今年5月，绿城清水湾的新项目蝶兰轩入市的开盘第一站巡展亦在北京开展。
据该项目工作人员透露，此前，绿城清水湾的绝大部分购房者来自江浙一带，但是去年年底和今年年初，华北一带的购房者比例明显增加，华北市场也是其购房群体的主要来源。
海口项目华凯江海庭，依托国企华凯在北京成功打造的两个项目，作为吸引北京购房者的品牌号召。该项目营销总监吴清治表示：随着北京房价的不断高涨，以及空气质量的不断聚焦，越来越多的北京乃至华北地区的人开始选择海南购房，在华凯江海庭已经认筹的客户中，北京人占据主要部分。
从去年下半年开始，华凯江海庭涌入了海南项目北上推盘的大潮中。北京、河北做的几场推荐会中，效果颇好，6、7号楼基本都被预定。华凯江海庭在前期也是依靠在北京项目的老业主资源，希望借此入手，在京城扩张声势。
毫无疑问，现在或许将来，华北地区的“候鸟族”成为海南庞大“候鸟群体”的主要构成部分。而他们每一年的“冬夏迁徙”也正在成为海南北来南往的“壮观景象”。
下期《海南地产 一路向北》聚焦“中原”敬请期待。
