住宅市场仍存缺口
我国未来的住宅市场空间仍大与目前的发展阶段有关，现在中国的新房交易占到总交易量的80%左右。我国住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如，美国2009年有7%的家庭换房，其中90%的交易是旧房交易。
其原因在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。从目前家庭户数与住房需求套数之比来看，法国是1∶1.21；日本是1∶1.13；美国是1∶1.11；英国是1∶1.03。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在住房需求的缺口。住宅市场的空间主要有4个方面：
第一是城市人口的增长。农民进城所带来的人口增长不是关键因素，因为他们有宅基地，所以，其并不一定形成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口集聚则对城市房地产市场影响较大。对比第五次和第六次人口普查数据，从近10年的情况变化来看，10年前河南省是第一人口大省，现在是第三位，而广东省现在是第一位。在百万人口大城市之中，北京、上海每年新增人口较多，住房需求增长也较快，房价也较高，另外，在10年内城镇人口增长超过100万的城市，其住房需求也相对较大，可见，人口增长对住房需求是比较客观的，在总量上对人口流动的关注实质上就是对住房需求的关注。因此，对未来的住房需求预测应当关注人口流动的趋向。
第二是由于住房拆迁和住房的改善性需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%，我国住房的改善性需求远远没有结束。
第三是家庭小型化。近10年家庭分化加剧，这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加。过去10年，仅仅因为家庭小型化因素，导致住房需求增加9.1%。
第四是投资性因素所导致。在货币较多、而居民投资渠道有限的情形下，部分投资性需求导致了实事上的住房无效供给。
因此，总地来看，未来的房地产市场空间还是比较大的。再进一步看，未来劳动力人口变化也是一个影响中国房地产市场的重要因素。预计2013年劳动力人口将达到顶峰，并会延续一定的时间。其中，根据“六普”数据显示：2010年，购房能力最强的20—49岁之间的人口占比是54.8%；对房地产影响最大的35—46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%；2010年的中国人口抚养比为34.2%，比日本的最低值43%还要低些，未来的10年人口因素对住房需求的增加仍将存在，购房的支付能力也因收入的提高而增强。
未来增速将放缓
过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%，未来的房地产市场的商品房销售面积和价格上涨将会放缓，主要原因有以下4点：
第一，政策层面发生了重大变化。过去是住房制度改革，释放了住房市场需求，今后将进一步加大保障性住房供给，政策性的住房供给会将部分市场性商品住房需求分离出去。保障房制度的逐步完善，将从制度方面，分流部分市场需求。
第二，房地产的调控政策会对住房需求中的投资与投机性需求进行长期性的抑制。除行政政策外，即使未来出台的一系列经济手段仍会对不合理的需求产生抑制作用。
第三，从发展阶段看，未来的城镇化速度和质量都会降低，也将减缓住房需求增速。过去10年的城镇化速度为年均1.36，根据众多相关研究资料判断，未来的城镇化速度由将由年均增长1.36的速度降低为每年0.8—1.0的增长速度。
第四，货币发行规模会得到控制，企业的发展战略也会逐步随着形势变化而由急剧扩张转为稳健发展，未来企业住房投资将会更加稳健。
市场细分加剧
在未来的房地产市场发展中，必然会出现两个层面的分化，一是在城市之间的分化加剧，二是在企业层面的分化加剧。
首先，从城市层面看，投资房地产市场应当加强对城市选择的判断。在以往的房地产发展黄金期，众多的城市都充满着发展机会；而在目前，不同的城市发展机会差异将逐步扩大，因此选择城市非常重要。
从中短期看，住房的供求压力差异明显。我们研究了2009-2012年上半年重点城市住宅用地的存量消化时间。可以看出，不仅仅是中小城市，部分大城市也存在供应过剩问题。
从长期看，城市群当中的核心城市、次中心城市，发展潜力较大，应当作为选择重点；对于被城市群发展边缘化的城市，人力资本与资金外流使得发展前景不佳，住房供给的消化期较长、可以容纳的房地产投资项目较少，要慎重选择。
其次，从企业层面看，企业自身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。
在未来的房地产市场上，企业要重点发展自身的专业化水平。从过去的住房需求特征来看，以往出现较大的非自住性需求，投资者往往不会十分关注住房的舒适度与实用性。而在不断挤出投资与投机型需求之后，家庭的自住需求就上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极为重要。住房需求者会极为关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面，因此，无论是做住宅、商业地产、旅游地产还是基金项目，房地产企业都必须专注于某个方面，才能获得更大的市场占有率，取得长足的发展。
我国的商业地产主要面临的是结构性短缺，从趋势判断的角度看，尤其是对个别的城市而言，产业结构的变化趋势会对商业地产造成很大影响。比如：第三产业发展，则会增加对写字楼方面的需求。就第三产业的就业人口比重看，2000-2010年这10年间全国的增长是7个百分点，北京是18个百分点，上海是14个百分点。可见，对国家的产业结构调整状况，聚焦到具体城市做细化的研究差异较大，进而对商业地产的影响也是不同的。(作者：住房和城乡建设部政策研究中心主任)
