??近日举行的中央经济工作会议将房地产去库存作为2016年重点工作任务之一。国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。当前库存现状可以用“压力山大”一词来形容，背后也反映了政府房地产调控的焦虑心态。
??从易居房地产研究院提供的库存报告看，虽然全国35个重点城市的库存数据已经有了环比和同比双下跌的态势，但整个规模还是比较大的，要回归到合理的库存水平，实际上还是需要更加有效的去库存策略。
??库存走势恰似一座高耸的山峰，会带来一系列恶性结果。库存积压，说明房地产市场的资源配置功能已被削弱，在房企房屋销售受阻的情况下，各类资金回笼的速度也会放缓，进而加大房企的资金压力。
??库存积压也使得城市投资的环境进一步恶化，甚至会很明显地影响到房企对于城市投资风险的评估。此外，这也使得房企进一步投资的动力和需求降低，很多房企把精力放在了去库存层面，而对于房屋投资和新开工等内容不再“感冒”。
??出现此类高库存的问题，实际上和此前过于激进的土地出让政策有很大关联。过去在土地财政较为依赖的模式下，很多地方政府会在土地出让上表现得非常激进，而人口导入等内容又没有得到有效跟进，这都会使得此类城市的住房库存积压问题变得严峻。同时，高库存的问题，和需求被压抑是有关系的。尤其是在房贷政策没有得到实质性改善的情况下，购房需求的释放就不会过于便捷。
??要真正解决去库存的问题，实际上策略应该是积极明确的。首先需要在价格层面上做更深入的调整。国家在今年中央经济工作会议上就明确提出了鼓励房企积极进行降价的做法。虽然从房地产市场的周期波动看，2016年实际上并不会有一个很明确的房价下跌现象，但对于个别房企和城市来说，项目定价依然是有降价的可能或空间。
??对于这一点，需要房企积极进行探索。以价换量是一种非常朴实的去库存策略，对于房企来说，如果该策略运用得当，实际上丝毫不会使得销售额下滑，反而有继续上升的可能。
??目前高库存的压力主要集中在三四线城市，而一二线城市其实是需要有一个积极补库存的导向，因此需要在市场分化上有新的认识。对于三四线城市来说，应该认识到，真正的高库存压力是在沿海的三四线城市中，尤其是体现在海景房等物业类型中。从这个角度看，后续去库存的靶心应该对准此类海景房项目，如烟台（楼盘）、威海（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）、三亚（楼盘）等城市。
??与此同时，就是要积极通过市民化的做法来实现去库存目标的实现。市民化并不是为了去库存而出现的，但确实对于去库存会有积极的作用。尤其体现为对三四线城市的去库存效果上。比如说，随着新市民数量的增加，对于相应住房需求的释放其实是可以较好地预见到。对于此类需求应该积极培育。在去库存的过程中，实际上也是让购房者居住条件得以快速改善的必然之路。
??而进行郊区楼盘的治理刻不容缓。无论是一二线城市还是三四线城市，郊区楼盘的库存压力都比较大。对于此类楼盘来说，确实需要有一个积极去库存的做法。一方面是需要积极推进配套设施，比如说轨道交通等建设，另一方面也需要将产业导入的方向不断转向郊区市场。只有这样，去库存的做法才会富有意义或效率，这对于城市资源的均衡分布也大有裨益。
??实际上，社会上存在各类住房需求或潜在的住房需求，但这些需求是被压抑的。比如说在按揭贷款方面，首付款为两成或三成。但对于部分购房者来说，筹集首付款的难度还会比较大。所以适当降低首付比例，其实是可以充分进行考虑的策略。
??另一个做法其实和目前购租并举的商业模式有关系，后续应该鼓励购房者积极租赁房源，尤其是现房。可以预见的是，让购房者以租赁的方式大胆地进入这个市场，将是解决库存问题的根本策略。
??在2016年积极去库存的导向下，去库存的战略目标势必能够得到较好的体现。而一旦去库存的发动机得到较好的启动，包括房地产市场投资等指标将逐渐趋于好转。这样的房地产市场才是供求平衡、且富有效率和竞争力的市场。 (作者系易居房地产研究院智库中心研究总监)
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