新浪乐居讯(编辑 吴迪) 3月31日下午，在新浪乐居举办的第十一期地产下午茶活动现场，来自星联置地、新田置业、亚星集团以及合富辉煌、易居营销和同峰地产的房企代表和代理商代表，针对3月30日出台的楼市新政影响、市场走势等问题展开交流沟通。谈到此次新政，合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟认为既不会立即见效，也不会起到根本变化。对于2015年的楼市走势，她表示未来市场会随着政策上行，房价会在下半年出现上涨。
利率调控仍会上演 未来房地产将随政策上行
3月31日，被喻为七年来最大力度的救市政策来袭，为平静沉寂的郑州楼市带来了一轮难得的疯狂。谈到新政，庄云娟从身边朋友的表现谈起政策带来的影响：“新政策出来以后，我的同事说要把现在的房子卖掉，换一套大一些的房子，这是一个人的表现。”她进一步表示，从宏观经济上来看，房地产经过2014年的痛苦折磨，已经使得中国经济非常惨淡。 “所以这次政策既不会立刻见效，也不会起到根本性变化。”庄云娟说。
合富辉煌河南公司常务副总经理庄云娟在下午茶现场
她分析称，目前中国过高的存贷款利率差，意味着利率调控杠杆仍有多年的调整空间。“如果短期内房地产未回暖，那降准的利率还得用，”庄云娟推测，“这不仅是影响房地产，还是影响整个经济环境的调控手段。”
庄云娟认为，房地产市场会随着一拨一拨政策向上行。“站在买房者角度来看，目前是买房比较好的时机，因为开发商没有把库存去掉所以不敢涨价；站在开发商角度，不管宏观经济怎么样都应该算自己的小帐，兜里有钱没钱只有自己知道。”她建议。
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2015楼市楼市乱象丛生 最好的营销是客户成为销售员
库存危机和市场环境的改善，营销手段大爆炸一触即发，各种营销方式层出不穷。庄云娟提醒开发商，越是在市场上行情况下，越不可忽视做内功、做产品和做服务，而以上三点，也将衍生出她认为的最佳营销手段：让客户成为销售员。“全民营销的极致不是发动各种渠道，而是你的客户成为你的销售员，没有其它。”她称。
回顾2015年的前三个月，庄云娟直言“房地产市场乱七八糟”，而作为代理公司的负责人，她亦坦称“活得很艰难”。“我们遇到很多不靠谱的开发商，他在跳楼的时候也会把我们带下去!”庄云娟风趣地说。
新形势下，开发商如何与代理行实现合作共赢，也引发了新一轮的讨论。“开发商做每一个产品都像培养儿子一样，肯定都希望培养出来一个好儿子。但是如果生出来身体有缺陷，总不能杀死在摇篮里。”她用了一个很形象的比喻去表示，“如果说产品不是太完美，肯定要针对不同弊端去解决问题。”
代理行共赢需抱团取暖 预计下半年房价上涨
而在共赢层面，庄云娟则认为可以分为两类：对于地产代理公司同行来说，共赢是抱团取暖;对于开发商而讲，共赢是必须清晰意识到代理商并非救命仙丹，而是左膀右臂，才能最终达到1 1等于3甚至等于4的状态。“当然还希望代理公司有一个比较合理的利润，2014年大家连10%都做不到都很痛苦。”庄云娟笑称，“此外还要有诚信，讲契约精神。”
虽然市场环境整体平稳，但鑫苑、升龙等房企纷纷转型自销也引起部分业内讨论：代理行生存空间是否正在逐步缩减?对此，庄云娟的看法是，每一个行当都有它存活的必然性，核心问题在于甲乙双方有没有合作必要。“如果房企有专业人才，就可以不找代理。但是如果找代理，使得自己员工有更多时间思考更深层次的项目问题，比如下一期产品做什么、客户来访后对产品认知状态怎么样?等等，这样也未尝不可。”庄云娟说。
在下午茶的最后一个议题中，庄云娟也就未来房价表达了自己看法，认为上半年暂时不会有变化，预计下半年会有一些产品上涨，同时也将有许多新产品推出。“郑州是一个泥潭，不是我们想象的那么美好。人口红利在河南会有延续，但是长此以往看下来老年化趋势不可避免。”她表示，“开发商应该尽可能考虑产业的转型，不要集中在公寓、城中村改造，这样的产品已经是泥潭。多做些观光旅游、农业等类型，把鸡蛋放到不同篮子里，才是将来的发展趋势。”对于代理公司，庄云娟则建议一定不要轻易降价，更不要以降低佣金来取得市场。“这是自杀行为，我们需要抱团取暖、需要互相通气。一定要坚持这种原则，不然我们将没有生存空间。”庄云娟称。
