新浪乐居讯(编辑 吴俊锋)9月初，济南新浪乐居曾针对“金九银十”做过线上置业调查；如今10月进入下半程，“金九银十”即将落幕，当初网友所做的种种预测是落空了还是兑现了？请您跟随乐居编辑一起来逐条验证，全面扫描今年的“金九”楼市表现。
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成交量与房价全线上涨
针对9月、10月济南市场的走势，分别有30.6%和28.2%的受访者认为房价及成交量会出现上涨，从目前的市场表现来看，这一预测与实情完全相符。
关于成交量与房价判断
仅以9月数据为例，上月济南本地共成交商品房8342套(住宅信息网数据)，相较8月时的成交量环比上涨了7.3%，相较去年同期更是有13.8%的涨幅；而在价格方面，根据济南克而瑞提供的数据显示，9月本地商品住宅的均价为8033元/㎡，环比8月时上涨1.5%，同比去年9月上涨12.7%。【相关新闻>>>9月济南商品房成交8324套 多盘入市热销成色足】
二手房方面的情况与新房类似。根据媒体的公开报道显示，9月济南市区二手房网签2865套，虽然相较8月时有4.7%的跌幅，但同比却有31.8%的涨幅；挂牌均价方面，9月8872元/平方米的二手房价格环比同比分别上涨了1.3%和1.1%。各项均数据显示，今年济南“金九”的成色十足。
进入10月，虽然受到国庆假期的影响楼市开局下挫，但节后市场迅速回温，商品房成交量显著走高。截至10月14日，济南已成交商品房3615套，环比9月同期反而增加了14%；而与去年同期相比，涨幅更是高达92.6%。与此同时，10月第二周济南二手住宅挂牌均价达到10051元/平方米，突破万元大关创下新高。种种迹象都表明“银十”本地市场将延续“房价上涨，成交量上涨”的走势。【相关新闻>>>济南二手房挂牌周均价首破万元 学区房是主动力】
刚需占据9月市场主流 项目促销优惠多
参加调查的网友之中，有30.6%的人表示在“金九银十”完全没有买房计划，同时有29%的受访者表示自己在这一时间段置业的概率仅有20%左右。不过9月万科城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的开盘售罄，以及众多项目交出的优异销售成绩表明，选择“金九银十”入市的购房者并不在少数。众多的刚性需求等待释放，似乎预示着今年的市场将迎来“翘尾”，从年头“红”到年尾。
“金九”期间购房者的置业热情高涨
在选择“金九银十”入市置业的理由中，排名前三的依次是“希望改善居住条件”、“用于投资”以及“开发商优惠促销力度大”。不过根据济南克而瑞提供的数据来看，今年9月时本地市场的客群还是以刚需为主，80-100㎡的住宅占到了总体成交的36.2%，大大领先其他面积区间；100-120㎡与120-144㎡户型的占比分别为21.4%和27%，与去年9月时的21.8%和26.3%基本持平。
与全国部分地区楼市优惠难寻的现象不同，9月以来济南市场的“促销风暴”一直未曾停歇，虽然优惠额度不尽相同，但几乎每个加推开盘的项目都有一定的折扣推出。“交XXXX抵XXXXX”，电商优惠已成为项目常备的促销手段。
“金九银十”是否入市的理由
另一方面，在选择“金九银十”不入市置业的理由中，排名前三的依次是“房价过高负担不起”、“没有中意的产品”以及“贷款难以办理”。想不到一语成谶，9月以来全国各地纷纷出现房贷收紧甚至停贷的信号；而济南也未能幸免，部分股份制银行以及城商行暂停了房贷业务，“额度紧”、“放款时间不确定”成为当前购房者的烦心事。【相关新闻>>>小微企业贷款“逼宫” 驻济各银行收紧首套房贷】
历下成济南人置业首选区域
在有关“金九银十”置业区域的选择中，排名前三的分别是历下区、高新区以及市中区，这与实际的成交情况基本相符。克而瑞提供的相关统计数据显示，9月历下项目的成交面积与成交金额均是各区中最高，分别占到了成交总体的28%和32.8%；其次成交面积占先的分别是槐荫和高新，成交金额则以槐荫和市中紧随其后。
置业区域选择
历下区在9月取得销量领先，离不开区域内重点项目的拉动作用。在9月首周开盘即售罄的保利华庭 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)与万科城项目，合计推出了近1000套房源，优异的销售成绩是历下在9月得以领先其他区域的关键。【相关新闻>>>进击的楼市：“金九”首周现日光盘 化纤厂2盘卖房千套】
万科城开盘现场
实际上，2013年至今为止，历下区是市内各区中的销售“领头羊”。根据济南市住宅信息网的相关统计数据，历下目前以累积190万平方米的网签面积牢牢占据年内商品房预售榜的头名，不负济南购房者首选区域之名。
价格仍是购房者最在意因素 济南房价结构生变
在买房时优先考虑的因素中，排名前三的分别是价格、位置以及配套。值得一提的是，二手房挂牌均价破万最主要的原因，正是受学区房价格上涨的拉动作用。以南上山街小学周边的学区房为例，3月是价格普遍在13000元/平方米左右，而现在多已升至17000元/平方米。
买房优先考虑因素前三
在选择新房还是二手房的问题上，有61.3%的受访者表示会优先选择新房。而仅以目前的价格进行考量，相对二手房破万的挂牌均价，8000余元的商品住宅均价确实要显得划算许多，对于最为看重价格的购房者来说，选择新房顺理成章。
面对“济南房价降至多少您会毫不犹豫地买房”这一问题，53.2%的网友选择了7000元每平以下，不过这只是一个“美好的梦想”罢了。9月不仅济南的商品住宅均价出现上涨，成交价格区间也发生了变化，8000-10000元/平方米的产品在成交面积与成交额两方面都占据了绝对优势，占总体成交比例分别达到了44.7%和49.4%；而在去年，占据这一地位的还是6000-8000元/平方米的产品，占比为49.7%。主体成交价格区间的转移，意味着济南市场已逐步远离7000元/平方米的时代。
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