新浪乐居讯(编辑 罗金婷)目前广州不少项目在推出公寓、商铺等产品的同时，会以返租或代租的方式，在3-5年内给予投资者稳定的投资回报，这让不少投资者心动。然而，现在投资商业的成本高了不少，投资回报却未必赶得上早些年前的物业。当返租或代租到期后，投资回报率是否有保证也成了投资者不得不综合考量的问题。
本期乐居巡城，编编辑特意从广州走访中心六区在售商业性公寓，综合其地段、周边租价、周边楼价、租赁旺淡季等因素，看看究竟投资商业性公寓是否能得到高收益。
年回报超8%都是浮云
据了解，业内有这样一个计算投资回报率的计算公式：购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价。
以该公式结合目前周边的租金水平，编辑发现，即使在天河核心商圈内，顶级公寓的投资回报年收益率也不到8%，具体来说，在天河珠江新城可推出的公寓项目就只有佛奥广场一家，该盘将在本月中旬推出二期面积介乎33~109平方米的公寓单位，其价格则高达4.5万~5万元/m2，周边日租金350-670元，投资回报水平约合6—7%。
而在传统繁华商圈--环市东商圈，即使有大量跨国企业、领事馆区等高端阶层的需求存在，这里的公寓投资回报率也仅维持在3%-4%之间；但区域内传统旺地：江南西商圈内的公寓则只有不到2%的年收益率；被视为未来城市副中心的白云新城板块，由于各项配套设施尚未完善，区内商业氛围还没成熟，公寓投资回报率还不到3%。
值得注意的是，作为番禺发展最为成熟的片区，市桥南目前吸引了越来越多的消费者去关注。据了解，在市桥南区的可逸江畔·领南汇，目前带精装的吹风价也只在1.8万元/平，由于交通便捷，加上周边名校林立的缘故，同样成为不少投资客青睐的对象。据悉，目前该区域两房的日租金已达160~420元的水平，在广交会及旅游旺季期间日租金更达到200~450元的水平，折合投资回报率达到 6.5%~8%的水平。市桥南也是本次编辑抽查的区域中回报率最高的。
由此看来，在现今环境下，投资者更加注重的是长线的升值空间，而不是租金收入，短线获利并不明显。
公寓变“酒店”代管服务还有返租？
编辑在巡城中发现，近来如柏丽甜果、城南源著、奥园养生广场 等不少公寓还摇身变成了“酒店”，这其 实是开发商引入酒店管理团队，以酒店式公寓的形式，运营整个公寓项目。
不少公寓尽管没有打出投资回报率有多少的广告，但销售人员除了会介绍商铺的商圈价值和升值 潜力外，还会重点介绍非常诱人的返租回报。所宣传的年返租回报一般都有8%，远比其他物业租赁回报要高；而返租期短的2-3年，长的达5-8年。
编辑在位于番禺市桥板块的奥园养生广场了解到，目前在售三期公寓产品，推出的代管服务。销售介绍，买下的公寓可交给酒店管理公司代管，可分为日租、周租、月租返还，每月保底能收入近3000元的租金。
据了解，目前珠江新城已有数个楼盘如富力史丹尼国际公寓、朱美拉国际公寓、马赛国际公寓提供这种物业代管服务，甚至有部分较新的楼盘，也通过这种管家服务来吸引买家，打着“一买下这套物业，就马上能租出去”的口号。
返租结束怎样 市场暂无参照
“当然还是以前的物业赚钱。”一位投资型买家向编辑表示。 他向编辑算了一笔账：现在要想买一套35平方米左右地段较好的公寓，按均价15000元/平计算，大概需要50万元，每月租金2500~3000元。同等质素的产品在六七年前最贵的单价仅为9000元/平左右，在番禺万博商圈一带，租金可以达到4000~5000元。成本贵了近四成，租金收入却未必赶得上早些年的物业。
然而，更令当前投资者心中没底的还有返租结束后的投资回报。“公寓产品越来越多，希望返租结束后也能维持当前的租金水平吧。”在奥园养生广场销售中心，一位买家表示。
“目前成型和可参照的项目很少。”世联地产分析师湛子樑表示，广州大部分商业产品现都处于在建阶段，已成型交付使用的项目不多，所谓的“低投资，高回报”更多的是开发商和投资者对产品的未来期望值，至于能否实现，现实的参照并不多。“不少商业产品在租金方面并不划算。” 湛子樑解释，只不过我国目前的投 资需求多，投资渠道却很少，相比股票、黄金，房产投资是抵御通胀，最稳定最保值的方式。
专家：提前做评估 综合来考量
“任何投资都有风险，返租一定不会长久。” 湛子樑解释，返租是开发商的“权宜之计”，主要为了快速回笼资金。“如果物业的投资回报都能那么高，开发商大可不用，只租不售岂不更赚钱？”
众多业内人士都指出，广州的商业产品去年下半年以来密集上市，投资者的选择更加丰富了，但是在购买前，还是应该“擦亮慧眼”，对产品的地段、租金、前景进行综合考量与评估，才能获得稳定的投资回报。
楼盘投资分析：
民间金融大厦：越秀区唯一在售公寓
产权：50年
户型：主推40-60平公寓
商圈：一德路批发市场、北京路商圈
均价：35000 元/平方米
投资环境：1、总价相对较低，入门门槛低。项目主流单位总价约为140余万元。与珠江新城同样面积的公寓相比，总价相对还是较低。2、地段较好。周边写字楼林立，能聚集公寓消费人群。
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佛奥广场 ：珠江新城唯一在售公寓
户型：36-52平米单间至一房一厅
产权：50年
均价：45000元—50000元/平
商圈：珠江新城西区
投资环境：1、珠江新城倚仗着成熟配套、便捷交通的优势，吸引了大量白领群体入住，也因此受到了投资者的普遍青睐。但随着珠江新城土地开发的渐近尾声，可售的公寓也是买少见少。2、该项目公寓产品最小面积约36平，按预计45000元/平的起价计算，总价最低162万元，可算是目前珠江新城内投资门槛较低的产品之一。
