开发商早已看到上海自贸区设立所带来的巨大商机，并开始提前布局，无论从土地市场还是商、住楼盘市场均已呈爆发之势。
然而，自贸区是个长期项目，短线题材炒作仍存风险。自贸区概念热炒三大板块
■本报记者邱桂奇上海报道
上海自贸区的设立，无疑提振了区域房地产信心。虽然总体方案未出台，但利好信号已波及邻近板块。近日，有知情人士表示，中国(上海)自由贸易试验区总体方案草案几经修改，目前已基本定稿，也已走完相关法律程序，最快将于本月正式对外披露。
上海自贸区的设立，将会提升城市能级，从而对楼市形成巨大的利好。从目前来看，最先受益的将是自贸区内部的三大板块，外高桥板块、临港板块、川沙板块。鸿毅资本总裁张义鸿认为，商用物业，如写字楼、酒店将首先受益。随后，随着大型跨国企业的进驻，未来自贸区周边各类居住需求也会随之增加。但同时，要防止市场的过度炒作。
三大板块房价升温
上海自贸区最终将以外高桥保税区为核心，辅之以机场保税区和洋山港临港新城，成为中国经济新的试验田，其将极大地促进转口、离岸业务。对于房地产而言，最直接受益的是外高桥、临港新城、川沙等三大板块。
根据官方公布的信息显示，未来森兰·外高桥将是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型生态港城，也将是一座可享受翠色弥漫惬意之美的生态港城。在居住方面，该板块将成为一个具有低密度、原生态的国际化高尚社区，高级完善的配套结合多种生态体验设施，形成一个集教育、旅游、体育休闲等功能丰富的自然优居的生活空间。
今年下半年以来，森兰国际社区已迎来了一波高端住宅供应热潮，仁恒、外高桥开发公司、保利[简介 最新动态]以及融创绿城[简介 最新动态]均有新产品推出。从拿地热到推盘热，森兰国际社区的吸引力从未减弱，并在自贸区获批后达到新的高度。
临港新城的楼市今年格外红火，不管成交面积、供应面积，还是成交均价，目前均达到了2009年以来同期的最高值。其中，新房成交面积达12.1万平方米，是去年同期的6.3倍。这一方面是因为今年的新房市场整体红火带动了板块的走高，另一方面则是临港的人口导入政策以及轨道交通16号线即将运营等因素起到了推动作用。
据统计，临港新城板块共有18万平方米的新增供应未被市场消化。业内人士表示，自贸区建设将带动人口聚集和产城融合，有望打破房源供过于求的局面，地区房价可能进入新的上涨通道。
此外，川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。目前板块新房成交均价2.2万元/平方米，与2009年同期相比，该板块房价涨幅远高于同时期全市的均价涨幅。随着自贸区批准建设，川沙板块楼市将进一步上行。
汉宇地产市场研究部总监付伟指出，从目前来看，自贸区利好对于周边板块新房及二手房市场卖方价格预期的提升作用非常明显，但眼下买卖双方的分歧非常大。同时，一部分房东大幅提价并非基于成交意愿，而是惜售，因此，市场消化价格上涨可能还需要更长时间。科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂也坦言，炒作自贸区概念，对楼市来讲更多的是对其未来发展的预期。但是，就住宅市场来说，目前那里的生活、交通配套并不是非常完善，宜居指数并不高。
开发商扎堆布局
“如果上海自贸区的改革试验成功了，那么这种经验是全国目前经济发展所需要的，具有推广意义。这就是李克强总理所说的‘要政策还是要改革’的含义吧，在这里并非享受优惠政策，而是要积极探索改革。”一位接受本报采访的知名经济学家如此解读。
开发商早已看到上海自贸区设立所带来的巨大商机，并开始提前布局。近日，上海土地市场竞争变得愈发激烈起来。对于沪上土地市场持续趋热的现象，有专业人士分析指出，这虽在一定程度上与一线城市重获开发商青睐有着极大的关系，但上海土地市场的爆发，在某种程度上的确也与自贸区的设立有着极大的关系。上述知名经济学家认为，自贸区目前的房地产局面有点过热，因为自贸区从规划到成型需要很长时间的培育，而房地产开发商特别是住宅开发商周期比较短，2年左右的时间，这么短的时间指望自贸区有所突破，可能性很小。
根据汉宇地产土地监测数据显示，8月共成交20幅经营性用地(剔除动迁安置房用地)，出让占地面积91.13万平方米，环比增长19.7%；从成交地块看，其中，共有8幅地块，成交溢价率均超过50%“警示线”，占比达40%。全月土地出让金额为155.74亿元，环比7月略减14%，虽出现小幅缩量现象，但并未改变上海土地市场连续6个月出让金超过百亿元的整体趋势。
上海明华房地产有限公司董事长毛正峻建议，房企可以适当进驻自贸区，但是数量不能过于集中。
他同时建议称进驻房企的开发体量也不能太大：“要注意规划，了解当地的人口构成情况，已经在开发或者有项目的开发商正常情况下不能捂盘的，以获取流动资金。”
