对话郴州市美世界房地产开发有限公司副总经理方鹏
“美美世界的运营，我们选择的是长沙开福万达广场的团队，我们觉得人是综合体成功的保障，所以用专业的人来做专业的事。”新报记者专访郴州市美世界房地产开发有限公司副总经理方鹏，从他爽朗、泰然处之的神态中，流露出的是对项目规划、业态、特色和运营的信心与敏睿。
新报：您如何看待目前郴州的商业环境和商业竞争？
方鹏：单纯从商业及商业环境来看，我认为郴州还处于发展的初级阶段，商业业态比较单一，不管是百货，还是超市，或者说它所承载的品牌，跟国内比较好的三线城市比较，都显得落后。如果不发展，未来两三年，就会凸显出与郴州所拥有的城市能量和城市级别不相匹配。
新报：您对郴州商业的发展，有怎样的观察？
方鹏：商业的发展与城市的发展密切相关，我认为未来几年，郴州的商业将处于野蛮生长的状态，而且郴州具有得天独厚的天赋优势。为什么这么说呢？首先，郴州这几年的城市扩张速度非常快，在高铁拉通，尤其是做出国际化的高起点战略布局之后。其次，我想强调一个“单核城市”的概念。大家都知道，北京不是北京人的北京，上海也不是上海人的上海。一个城市的辐射能量跟它所处的地理位置有关，跟它的历史文化和经济发展水平也有关，郴州有可能成为湘南、赣南、粤北的“单核城市”，在商业消费上，将来郴州也不仅仅是郴州人的郴州。最后，郴州的自然资源和旅游资源非常丰富，这里有山有水，风景优美，这些都决定了郴州完全可以发展成为一个非常漂亮、宜居的城市。但目前郴州的商业与城市的发展还不匹配，有待大力去突破。
新报：您如何评价郴州的房地产(包括商业地产)的发展现状？
方鹏：关于郴州的房地产，包括商业地产发展，我有这么两个结论：一、郴州已经进入大盘时代；二、郴州的商业地产才刚刚起步。说郴州已经进入大盘时代，是因为在2010年之前，郴州没有什么大的品牌，但现在碧桂园、恒大、保利、金科等知名品牌都来了，步步高、友阿、美美也来了。这么多大企业、大品牌都出现在郴州，一定有它的原因，说明他们都看中了郴州未来的发展，这一点我想郴州人民应该感到自豪。说郴州的商业地产才刚刚起步，是因为判断一个的城市商业地产是否进入成熟阶段，有这么几个指标：人均商业拥有面积是否达标，承载品牌的数量、商业运营模式、物业类型是否百花齐放？而在这些方面，郴州都还有很大的差距。再者，中国的商业地产，起步比较晚，它还是一个暴力生长的时代，项目的竞争力大部分来自于拿地的竞争力，也就是说拿地拿得好就能赚钱。郴州也是如此，现阶段还是地段为王。
新报：同在北湖商圈，就有包括美美世界在内的多个城市综合体项目，您认为它们彼此之间是会形成合力加速城市发展，还是会在互相制衡中此消彼长？如何看待这种竞争格局？
方鹏：房地产市场瞬息万变，现在下结论有些为时过早，也显得不负责任。但我觉得有这么几个趋势可以顺应潮流：第一、百花齐放肯定是一个好事；第二、优胜劣汰也是个现实； 第三、我们比的是地段、产品本身的规划，以及业态的规划。这三项相比会有一个结论，各自都会有一定的投资客户，说得通俗一点，就是卖大家都能找到相应买家，但是招商和营运那就难讲了，毕竟资源有限。举个列子，H＆M，欧洲最大的快时尚品牌，相当于服装界的肯德基麦当劳，这样的品牌不多，进了美美世界，就不可能进其他项目了。也就是说，商业资源的竞争是非常惨烈的。我们现在也在极力引进世界公认的一线奢侈品品牌，同样的道理，进了我们这里就不会进其他的地方。
新报：城市综合体的核心竞争力在哪里呢？运营成功的关键是什么？
方鹏：地段、产品规划和业态规划，这是最基础的入门三把斧。要是这三把斧不具备，起步的时候天赋就比别人差。没有这三样东西支撑，品牌不会来，品牌不来唱空城计那是没有意义的。而到了运营的阶段，首先业态规划是基础。其次特色是突破点，要做到“人无我有，人有我精”，同质化竞争不能太过于激烈。比如，美美世界就搞了一栋156米高的5A级写字楼，为什么要这么做？因为它就是一个城市的灵魂和地标。另外，美美世界还将做一个11000平米室内海洋馆，我们的海洋馆不是参观式的，而是互动式、教育式的，我希望我们把生意做到郴州下一代孩子们的心目中去，让他们儿时的美好时光有相当一部分是在美美世界城市商业广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)度过的。美美世界70%都将自己持有，所以我们对运营非常非常看重，这种看重不是口头上，而是要实际行动，我们要培养未来十几年二十年的消费者，让他们儿时童年的美好回忆就在我们这里。第三、人才是核心保障。这一块我们引进了长沙开福万达经营公司的原班人马。
新报：美美世界的广告语里有“郴州第一城市综合体”、“永远的中心、海派的生活”这样的表述，这是根据什么来定位的？
方鹏：关于“郴州第一城市综合体”，我想，目前美美世界在郴州做到了一下几个第一：规模第一、特色第一、高度第一。我一直想有个呼吁，希望郴州成为一个有魅力的城市。这个魅力，需要郴州有包括一批出色的城市综合体在内的城市资源，有自己独特的旅游、文化资源，这个路很长，但我想所有郴州人或者热爱郴州的人，都应该有打造“魅力郴州”的这样一个观念。我觉得，至少美美世界在做这样的事情，它从自身的很小的一个角度，来提升郴州的城市魅力。城市综合体很多地方都有，但对不起，美美世界有自己的特色。它的写字楼可以叫板长沙；它的BLOCK街区，也可以媲美长沙的酒吧一条街；它的室内海洋馆，在全国都是首屈一指。至于“永远的中心、海派的生活”，前一句说的是美美世界对这座城市历史和传统的承接——环北湖公园区域，因为历史、商业和人文的沉淀，是郴州无可撼动的城市核心；后一句则说的是美美世界未来将给这座城市带来的改变——它带给人们的，一定是跟国际时尚接轨的、高品质的生活。
新报：城市综合体，对于一座城市来说，意味着什么？
方鹏：城市综合体是一个城市面貌和商业文明的重要象征。我可以大胆地说，包括美美世界在内的这一批城市综合体，将成为郴州在湖南南部递出的第一张城市名片。而且这张名片24小时都可以递得出去，从早上八点，超市开张，到凌晨三四点，酒吧仍在营业。
往大了说吧，咱们要有点想象力，跳出中国的范畴来想象。我觉得环北湖公园这片区域，有点类似于美国纽约中央公园。纽约的中央公园附近，环绕着最高端的商业中心、最顶级的写字楼和最好的酒店。其实我们永远不要忘记了北湖，在城市的老核心区域，有这么大的一个城市公园，是很稀缺的资源。当城市里最好的景观资源和最好商业资源紧密完美对接、融合，我觉得这是未来非常有意思、值得期待的一幅图景，它一定会成为郴州人的自豪。
