谢仲娟
植建军
陈晓华
南都：昨日，广东省公布了有关珠三角入户政策，其中中山方面的入户政策变化引起了一些回响。你们第一眼看到时有什么想法?如有购房问题，请拨打中山房价热线：400-606-6969
陈晓华：如果能够正式执行，那肯定对中山的楼市是有帮助的，毕竟中山只有300多万的人口，而这几年的人口增长也非常缓慢，所以第一印象还是感觉“终于来了”。
植建军：实在来得太迟了，我觉得早几年就应该全面开放人口政策。我个人感觉是已经错过了最佳的时机了。
谢仲娟：我的第一印象反而是觉得很好，起码终于开放了，人会变动，自然楼市需求就会旺盛。这不仅是对中山楼市是好事，对整个广东省都是好事，但具体要看限制的条件。
南都：记得前年至去年楼市低迷期，中山业内一直呼吁放宽入户政策来刺激人口增长，从而改善楼市。现在开放了，对中山房地产是预料的好事吗?
陈晓华：如果想希望楼市像深圳、广州这样的城市立即拉升楼价，那是不现实的，这更像是一种大众的心理预期。开放户籍制度固然是好事，会对楼市有正面作用，但这个作用注定了它是长期性的，人口也不可能即刻就进来———人口的提升是一个长久的变化过程，因此对于楼市而言，这个需求上升是需要时间的。而且在这一过程中，中山市需要产业改造上给予配合，例如往创新型民营企业发展，才能让新一批的外来务工人员愿意留下来。加大产业吸引力，在与入户制度开放上应该是相辅相成的。
谢仲娟：我一直认为，这真的对楼市是一件好事，而且这次户籍开放的力度还是很不错的，人口一定会上来。首先确定的是，原本入户的学历规定是本科及中级职称，对于一些愿意落户中山的人，例如蓝领工人、高级技工等，未必就能达到这个要求。但最新的入户要求降低到大专和长期工作，这个要求甚至连有稳定饭碗的环卫工人都能够达标，这样人口的提升不再是高级技术人员方向引进，而是已经变成更为主流的刚需人群。即便此前有着积分入户制度，但原本这些人或许根本没有想过自己会符合条件，因此部分企业甚至不会为其缴纳社保。但这个政策一出来，这些人开始意识到，自己能够在这个城市扎根，并没有想象中那么困难，就会逐步逐步地发生变化。我认为，有稳定工作的厂企员工会成为主力的入户人群。
植建军：说不好是假的，但真的没想象中那么好。我个人觉得中山最好的开放时机是2008年前。为什么这么说?中山的经济在我眼中这个时期前发展是最好的，楼市也是一片欣欣向荣，但2008年之后，可以见到中山市的产业经济已经面临着转型阵痛期，中国大环境的经济环境也发生变化。中山以工厂产业为主，这些工厂由于人工的增加等因素已经在逐渐向内地或东南亚国家迁移，导致了中山GDP的下降。
在这样的大环境下，妄论中山开放户口就能拯救中山楼市很不现实，除了考虑房价，人本身还会考虑城市经济的发展情况，才会选择在该城市长期定居。因此我才说入户的最好时机已经过去了，未必会有很大的作用，但好歹是有好过没有。
再期盼：能降低社保年限更好
南都：你们认为，通知里的条件(固定居所5年、社保5年)是苛刻还是足够吸引?
植建军：不算苛刻，但也不吸引。上海、北京这两个城市是最为苛刻的，与本地人结婚后居住满10年才能入户，这是全中国最为苛刻的地方了。这样对比之下，5年算是比较正常。不过你想，5年的居住时长或许还能够满足，但是5年的社保缴纳不是人人都能达到，尤其是对于外来务工人员，很多都是没有这样的意识的。所以即便现在开放入户制度，不代表他们就可以立刻满足条件入户。
谢仲娟：对于房地产来说，我们当然恨不得它立即无限制地开放，这一定是最好的。但考虑到人口的变化是一个长期性的过程，因此没有限制的全面开放也不现实。站在政府管理的角度考虑，它会希望人口与当地城市的资源配套是一体化的，这是一个和谐的进程，并非是急功近利的。如果突然无条件地开放了，大量的外来人口涌入，当地的教育、医疗、文化等生活配套的资源并不能满足他们的要求，反而容易引发当地居民的反弹。而这个效应可是会传到买楼者的耳中——— 城市的口碑也是很重要的。
陈晓华：我认为还是蛮苛刻的。主要还是在于买足社保5年这个上面，对于很多过来打工的异乡人，他们的工作单位并不如公务员、事业单位这类的稳定，一般可能最多做个1-2年，就想着换一个新的地方、新的环境。5年的时间这么长，有谁知道未来会发生什么事呢?
南都：如果认为不吸引，那你们更希望是怎样的条件?
植建军：这个限制时间我觉得还是2年更为合适，一方面是比较容易达到，另一方面是单纯从投资角度看，投资者是不会选择去等待2年的，这样也能避免太多炒房者进入中山的房地产市场，出现不健康的状态。
谢仲娟：我也是希望2-3年期为最好，能够适当推动房地产，也能避免资源配套不足的可能。
陈晓华：把时间缩短到1-2年我认为是最为合适的，不过现实来看这个可能性不大。
南都：这样做就能否让中山的房价涨起来?
陈晓华：从二手房的角度看，我觉得是会上升的，而且买房的人也会增加。典型的就是学区房和学位房的需求。我曾听过广州市区的学位房，仅40-50平方米，楼龄已经高达20-30年，但依旧要200-300万才能买得到，这样的说法并不夸张，你还可以看看深圳的学位房，只会更贵。中山的情况就要比他们好得多，即便是读三鑫、华附等学校，整个初高中读下来只需要18万-20万元，唯一需要的就是星期一至星期五需要接送下。而中山的学校本科就读率并不比广深两地差，外来人口同样重视教育资源，因此说不定这是中山楼市房价能突围而出的难得的爆发点。
植建军：我认为还是只会相对稳定。根源还是在库存量和新盘推货量上，即便有人口进来了，但还是杯水车薪，不足以消化这么多的房源。在这样的情况下，中山楼价不会短期内随着入户制度的开放而上涨。
谢仲娟：这个要两看了。如果你说的是现在立刻拉升，那不可能，除非出现了像深中通道这样重大利好的国家级立项，可以参考下珠海横琴新区，只有出现这样的情况时，中山的楼价才会出现暴力上涨的可能。而即便是做到了我们希望的社保限制期限，但之前也说过了，人口的流动是一种缓慢的过程，相信中山楼市会因此受益上涨，但就跟人口一样，是逐步稳定上涨。
深追问：多城之争中山能否突围而出?
南都：但也有一种声音认为，同步开放户籍制度的还有佛山、东莞等城市，中山的胜算并不大?
谢仲娟：可以看到，本次提及到户口开放预计是会带来1000万的人口流动，而这个是面向广东省所有的城市，而不是仅中山一个。而除了中山以外，佛山、东莞及珠海都是这样的限制条件，而江门、惠州等城市的入户条件更为宽松，因此竞争是一定有的。
植建军：几乎没胜算。在投资者眼中，投资环境是越松越好、人口是越多越好。像佛山这些城市人多地大，经济也比中山要好，而且比起中山更邻近大城市，而且产业迁移也更为方便，例如广州把产业迁移到佛山，深圳迁移到东莞、惠州，这是中山的地缘劣势。
陈晓华：如果是与江门和惠州比较，优势还是很大的，毕竟楼价很低，环境也不错。但是与第二梯队的佛山、东莞、珠海相比，还是有差别，产业方面的集聚力就不及后三者。
南都：在你们眼中，中山与这些城市相比，中山户口有什么优势和劣势?
陈晓华：中山的户口优势还是有的，楼价低、生活环境较好、人均教育资源丰富，但劣势是中山产业单一，相比其他城市，还需要在金融、互联网等创新型的产业方向升级，才能吸引到新的人口愿意扎根。
植建军：最大的优势是能上公立小学，放在其他城市根本不敢想。我自己就为小朋友积分入户。其实中山应该考虑在教育、养老及休闲产业方面下大功夫来吸引外来人口，这也是最拿得出手、能与其余城市错位的优势了。
谢仲娟：对于一个人的基本需求来说，房子肯定是大头的。虽说中山的收入或许比其他城市要低，但中山的房价不及这些城市的一半甚至三分之一，这样一比，中山的宜居优势就得到体现。而且，中山的人均医疗和教育资源都是远比其他城市要高，例如东区为什么卖这么贵也卖得这么好，因为环境好、优质教育资源相对集中。
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