今典董事长张宝全
新浪乐居深度报道记者 @余舒虹/文
当今典集团董事长张宝全穿着一身印有“New York Film Academy(纽约电影学院)”字样的黑色T恤，在十几家媒体面前大谈电影与艺术， 大方调侃自己如何“不务正业”时，你几乎无法将他与“地产商人”这一身份扯上关系。多年来，他让今典从土地拍卖现场、房价论坛上消失，他谈论电影与度假的 频率远超房地产。乐居深度报道汇总》》
8月30日，张宝全再次出现在媒体面前，是为了发布三亚湾红树林首个经营年度的预分红公告。公告称，于2012年9月开始营业的三亚湾红树林度假世界首个经营年度每标准客房的预分红额为11700元。
在中国酒店行业50%以上亏损，新开业酒店第一年亏损、第二年持平、第三年才能盈利的基本规律下，今典目前投入运营的两家红树林酒店都实现了开业当年即盈利。其中，2005年开业运营的亚龙湾红树林酒店每年的毛利率保持在64%左右，为中国酒店业之首。
毕业于北京电影学院导演系的张宝全弃影从商，于2002年创办今典集团，又在2007年从房地产住宅业务抽身，投身度假旅游目的地的旅游产业开发，首创异地置业的红树林度假模式。
张宝全认为，三亚湾红树林酒店第一经营年度实现盈利，有效解决了商业地产淡季运营的问题，主要是因为三亚湾红树林作为度假目的地的模式创新。“中国50%的酒店亏损，是因为还在用房地产开发的模式在做，而传统的商业酒店模式已经不适合中国新出现的度假需求。”他说。
在采访中，张宝全一再强调，红树林是产业，不是地产，他希望为世人带来了一个充满文化底蕴的度假世界。因此，这个总建筑面积70万平方米，相当于10座五 星级酒店的三亚湾红树林度假世界被张宝全设计成了一个融合了地产、酒店、电影、艺术等产业的庞然大物。而由于多年来的“不务正业”，文化与艺术恰好成为今 典的优势资源。“如果不做美术馆、不做电影，今天做红树林就没有优势”，张宝全如是说。
据悉，开业至今，三亚湾红树林打造的今日艺术汇每个月平均营业收入在200万元左右。在一期开业的业态中，客房部分收入只占了40%，其他商业、艺术、娱 乐业态占到60%。目前公司两家正在经营的酒店今年的营业收入总目标是4亿元，其中三亚湾红树林一期开业首年预计能够实现1.7亿元的营业收入。张宝全表 示，在三亚湾红树林度假世界全面开业满一年，有了完整一年的经营数据之后，公司将力推上市。而明年随着几个大的“航空母舰”推出，5年10座红树林的目标 也变得不再遥远。
记者：三亚湾红树林酒店开业第一年就实现盈利，在中国酒店行业中很少见，创造第一年盈利的原因是什么？
张宝全：中国的酒店业50%亏损，我个人认为这50%的酒店大部分都是用房地产开发的模式来做，通过酒店的设置使住宅价格高，卖得好。但是传统的商业酒店模式并不适合中国新出现的度假需求、度假生活方式以及会议会展生活方式，这意味着酒店的变革。
红树林完全是针对中国人的度假休闲生活方式来设计的。别人认为酒店的设计应当崇洋媚外，但是实际上来消费的80%以上是中国人。外国人度假真的是找个地方 在海滩上晒太阳，但是亚洲人跟白种人不一样。东方人喜欢群居，不喜欢孤独；老外地大人少，习惯自娱自乐。中国人是在人与人之间的关系中获得生存和利益。澳 门威尼斯人为什么最好？因为最大最多，虽然客房只有3000间，但商街人流有4万人，周边酒店的人都过来了，一般酒店没有这么大的赌场、商街和吃喝玩乐。 最适合就是最好的，对中国人来讲最适合中国人最好。像精品酒店在国外都是盈利，但是到了中国全是亏损，第三产业是生活方式和生产方式的综合，生活方式的不 同带来消费的不一样。
三亚湾红树林这个酒店很多人进去一看都觉得不一样，不仅觉得品质不一样，它还有娱乐吧、今日艺术汇、书店等等看起来不相干的部分。度假目的地要没有这些当下最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的整合能力，你即使盖好了也运营不了。
三亚湾红树林的地段不是最好，不在海边，但是我们有专车把客人带过去。海棠湾也没有开业，会展中心是全国最大的，5000人宴会，76000人开会，中间 没有一根柱子，14米净高的会议空间，但是没有盖成。尽管如此，第一年盈利说明他有最基本的入住客流和人群。我们的会议中心没有建好，但是我们的休闲空间 很多，有好几个会议，比如今年初关于二手汽车500多人的会议在别的地方预定了，但是专门挪到三亚湾红树林，一是看看艺术汇，二是看看娱乐吧。
我们的团队不一定经验很好，酒店的营销也做得不够，但是开发公司的销售和品牌宣传代替了酒店的营销，大多数客户慕名而来。大家对全度假生活的模式有好奇， 能在酒店看见书店，勾起人们对生活的记忆，这种记忆退化、丧失，能在我们酒店找回来。三亚湾红树林开业期间销售最好的是今日艺术汇，开业一星期艺术汇作品 一售而空。但是整个的供应其实没有完全做好，卖完就没了。现在我们也开始慢慢规范化，提升物流配给。
记者：红树林酒店为何如此强调与艺术的融合？你尝到什么甜头了？
张宝全： 一期的艺术汇，最重要的是度假生活方式的营造。度假目的地想让人下了飞机呆三到五天，而在里面能够给他三到五天每天不一样的吃、不一样的玩、不 一样的闲、不一样的乐，如果做不到这点，就不是度假目的地。好在是艺术是我们的优势，今日美术馆是中国当代艺术的代表美术馆，11年前，索福比拍卖公司在 索福比小册子上认可的美术馆中国只有一家。今日美术馆不仅是展览，最重要的是学术和标准。中国艺术类图书出版我们一家占50%，我们有一定的话语权，能进 美术馆展览成了一个台阶，给你带来的好处是你不缺艺术资源。艺术家其实通过你的展览想让自己进入市场，今日美术馆做标准、学术，今日艺术汇做市场。
三亚湾红树林马上会全面开业，去年开业的艺术汇、娱乐吧是亮点，明年开业的亮点是水上乐园、360度琼幕影院、电影工坊。电影工坊有12个电影场景，电影 场景跟电影棚不一样，电影棚只能看不能用，我们的场景是实景，可以用。当你走到咸亨酒店你可以坐下来点一壶老酒，一盘茴香豆，你可以喝一会儿，吃一会儿。 你既可以拍微电影、广告、照片，你又可以消费和享受这样的环境，这样的穿越给你带来非真实的体验。青岛电影工坊有8000平米，一个青岛的家庭早上来可以 玩到很晚再走。
建筑和电影一样具有文化性和通俗性、商业性。盖一个房子跟导一部戏一样，投资人就是制片人，如果你自己当不了导演就找一个导演，导演就是创意和策划的。对电影来讲最重要的是剧本，对建筑来讲最重要的是艺术。我们所有红树林的设计都是我主持的，这两年我最累的原因就是这一点。
红树林是综合体，相当于大片，任何电影都有一个主题，度假地产的主题是什么？就是“穿越”，从眼下的现实中逃离、穿越出去。三亚湾红树林现在并没有成功达到我们的主题，完全穿越，但是至少他们把这方面的态势呈现出来了。大家看到四分之一开业的部分，再看看四分之三没有开业的部分，这样的穿越体验、穿越大片明年底将会全部呈现。
记者：红树林跟传统酒店不一样，酒店的经营利润是怎么算的？从目前两座红树林酒店的运营情况来看，您觉得前景如何？
张宝全：作为酒店管理公司，我们的经营利润跟业主是两回事。酒店经营公司把经营成本和经营盈利税刨完了以后剩下来的部分就是酒店经营利润。当你的经营收益 不能支付经营运营成本实际上就是在贬值了，现在酒店行业最严重的问题就是这一点。如果发生这样的状况业主继续贴钱，不仅收不回折旧、财务成本，还能给他弥 补亏损。
亚龙湾红树林我们毛利率一直保持在64%以上，中国酒店盈利范围内的酒店平均毛利率是40%。国家旅游局12项经济指标的测试，我们连续两年第4名。三亚 湾红树林第一期经营的时候，年初我们预算利润1个多亿，按照第一期分一间房能分3万多块钱。从今年实践情况来看，今年上半年跟我预算有差异，原因是娱乐吧 的停运、人员调整内部发生的问题，把这些刨除以后没有很好的实现预算。下半年把这些调整完了，从8月份的预算来看基本上跟年初预算一样，今年下半年预算有 可能比今年年初预算好。
新的模式涉及到产权式酒店，国家税务里面规定是业主把房子委托给你，你通过分红来支付业主租金，当业主获取租金涉及到税费，产权在业主手上，我们要给业主 代扣代交，包括所得税。这些经营型资产中国没有实行到年底一次核算，要求你按照一定状况提前计算，按月支付，这也是新的模式出现以后国家的要求。今年大约 三亚湾红树林的利润由于今年上半年的影响，到最后可能是5000万左右，要知道，我们第一期开业才1000多间房，在整个建筑里面一期物业面积占了四分之 一。
三亚湾红树林前三个月的收入能和运营成本打平，才能回报业主。一期大家的意外是按传统酒店来比的，传统酒店第一年不可能盈利，但我们却盈利了。
记者：关于上市的事情已经有几年时间了，现在处于什么阶段？
张宝全：本来我们公司想明年上市，但我想了想，还是定在三亚湾红树林度假世界开业整整一年以后再上。澳门威尼斯人开业12个月收回投资，他们有博彩，我们没有博彩，但是我们有娱乐等东西。我们明年底开业，上市定在2015年年底或2016年年初，希望这个酒店全部建好以后有一年完整的经营数据，我个人预测这个经营数据会让很多人继续意外。
记者：5年10座红树林酒店的计划，目前的进度如何？您对此信心有多大？
张宝全：5年10座红树林，相当于80个传统五星级度假酒店。目前已经在三亚(亚龙湾、海棠湾、三亚湾)、青岛灵山 湾、云南丽江、广州从化、成都都江堰、杭州和拉萨等多地布局，大部分都已获得相关土地。不管在哪个城市，这种概念做不进去就不叫度假目的地，很多城市做传 统规划，硬生生把地切碎了，一些功能不对，很多地方都按照我们的规划调整了指标。最后，变成了三年多来，我们干的不是我们自己公司的事，而是帮很多城市做 度假规划。比如拉萨，整个拉萨河西边，拉萨城市唯一能够外扩的10多平方公里，整个度假旅游区规划都是我们参与做的。
浙江嵊泗政府受我们的影响也觉得规划很重要。我觉得嵊泗的资源非常独特，他有个岛是1870年英国人盖的灯塔，灯塔非常大，全是手工做的，到今天为止我都 觉得那个灯塔是艺术品。我们在岛上做1870年的状态，上岛必须要换衣服，手机等电子产品要丢下，上面全部是绿色能源，没有化学能源。对个人来讲，你上面 只能写信，邮差骑马送信，可以打电话，电话是手摇发电。让所有的现代文明全部消失，重新回到那个时代，这是真正的穿越。政府希望我们成立一级开发公司帮他 来按照我们的规划来实现。
我们每一个项目在前期至少花两三年时间，现在凡是上了我们官网的基本上是跟政府签过协议的。浙江嵊泗总问我们什么时候把他们挂上网，我们说只要方案不通过 就不会放在官网上，挂上官网说明我们进入开发程序了。在我们官网上至少有8个以上的酒店，还有很多没上网。在项目选择上，我们主要考虑资源独特性、气候独 特性、时长上有优势，再往上延伸。
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