新浪乐居高端地产沙龙之城北“势变”
新浪乐居讯 (编辑 王珊珊)一段时间以来，城北板块在南京楼市中一直呈现不温不火的尴尬状态，比起其他板块的高调热推，城北一直处在被人遗忘的“角落”。而2013年以来，往日波澜不惊的土地市场可谓重磅连连，几场土地拍卖会，诞生的“地王”以及高地价，使得城北板块迎来了“激情燃烧”的岁月。
9月，中电熊猫经过58轮激烈争抢以15420元/平米的楼面价拿下迈皋桥新“地王”；10月，香港嘉华和中铁，又分别以破“万”的楼面价拿下G68、G72地块，这样的地价已经让许多板块望尘莫及，似有赶超河西之势。
究竟是什么原因吸引到了这么多家品牌房企高价拿地进驻城北？城北板块未来又将在南京楼市中拥有怎样的机遇和挑战？11月21日，南京新浪乐居特别邀请了城北板块内的几家开发商代表以及业内专家和媒体人士，共同探讨这些话题。
嘉宾：
昆仑沃华副总经理 乔辰天
大发地产营销总监 曹恺
太平洋国际广场营销副总 田慧
常发地产策划经理 连杰
易居营销集团南京公司 董蔚
扬子晚报首席记者 马祚波
南京日报主任记者 沙文蓉
有市场有需求 实力房企争相入驻大城北
主持人：一段时间以来，城北在楼市中一直处在被人遗忘的角落。而今年以来，往日波澜不惊的土地市场可谓重磅连连，中电熊猫、香港嘉华以及中铁拿地价格都突破了万元大关。 是什么原因吸引众多品牌房企高价拿地进驻城北？各位嘉宾能不能跟我们分享一下。
曹恺：从新房供应上来看，城北板块无论是改善还是刚需，供应量都偏少，但市场需求却很旺盛。目前，城北购房者还是以刚需为主，并且地缘性非常强，主要集中在迈皋桥和尧化门片区。从这些意义上讲，开发商在城北拿地开发，可以占据很多市场份额，所以众多企业争相入驻也在情理之中。
连杰：其实原因很简单，迈皋桥那一带区域位置非常优越，主城以新街口为中心，5到10公里，哪里还有地呢？像白下区域，交通还比不上城北。目前，我们在城北的项目才开始启动，周边的居民就已经过来咨询了，需求十分旺盛。另外，许多“老城北人”很长时间没有换过住房，新的楼盘出来肯定会吸引大家关注。一方面有需求，一方面又有新地块，开发商肯定会在这个时候来拿地。
田慧：从今年下半年开始，城北地价维持在1200 万一亩左右，为什么会有这么高的地价呢？主要从两个方面来看，第一个城北的范围变远了，以前理解的城北，是从中央门到下关这一块，不会再往东，往东是栖霞，而今范围变大了；第二个地位变高了，从之前比较小的一个城北区域，逐渐往东扩展，同时结合大外环，从绕城公路变成了城市内环，城北的重要性就凸显出来。另外，城北毕竟是在主城内，交通路网和生活配套，相对优于仙林、江宁等区域。与此同时，这个片区内老房子比较多，开发商可以占据一定市场份额。
马祚波：城北确实是一个被低估的板块，平时写作采访中发现，不少南京市民都反映城北板块步子走慢了。虽然，城北发展规划比较晚，也比较慢，但是潜力还是非常大，不然也不会有这么多开发商花这么大代价进驻。今年南京整体房价不断走高，城北更是一个受益的区域，同比上涨15%以上。在“地王”的影响下，明年城北应该是一个非常“热”的板块。
沙文蓉：我跑房产也九年了，之前我觉得城北板块新闻比较少，品牌的房企进入的不是特别多，但今年以来，城北土地市场可以说是来了一次大爆发，似乎是厚积薄发的结果。
突破瓶颈 城北需升级“软件”和“硬件”
主持人：“地王”的热潮之后，回归理性。目前，城北新房市场并没有如期那样大幅上扬，这让不少业内人士对这些高价地块表示担忧：迈皋桥周边储备用地价与在售项目存在较大价差。一旦开发并入市，“坐2望3”房价势头是否能得到市场支撑？那么在座各位专家对这一问题，又是怎么看的呢？
董蔚：不管你在城北拿也好，还是在其他区域拿也好，后面拿地一定会比前面拿的成本要高。但开发商产品可以做升级，可以借鉴前面房子设计不合理的地方，这方面也可以省下很大的成本。我相信老百姓不是不舍得花钱，而是看性价比。我觉得拿了高价地块的开发商，可以在产品升级上多下工夫，这样购房者可能更容易接受。
乔辰天：迈皋桥区域的价格肯定要上升。目前，城北房价总体趋势明显走高，未来，城北房价从1万6突破到1万8很正常，即便是突破2万大关也不诧异，但望“3”可能还有点夸张。对于城北板块而言，开发商要从质量、产品上以及配套方面进行突破，打破购房者对于该区域的价格预期。
连杰：如果说要支撑“坐2望3”的房价，肯定是要依靠政府对于板块的打造。从政府方面来看，包括火车站北广场、小红山客运站如今都在在搬迁；副市长刘以安也来考察迈皋桥，并进行相应的规划，这些都表明城北是值得期待的。
田慧：就我个人而言，城北片区房价“坐2望3”的势头，稍微过了一点。如果开发商能创新服务，增加“软性”方面的配套，这个价格才有存在的合理性。据我所知，目前，栖霞区政府和迈皋桥新城指挥部对城北配套都有一定规划，这个片区提档升级已是必然。
改善市政交通 城北发展可期
主持人：按照今年地价来说，南京地价最高的区域，一个是城北，然后就是河西南部。城北“地王”也抬高了大家的心理预期，一直以来，城北都是南京主城的房价洼地，大家认为城北是不是真的能像河西看齐，如果看齐的话，需要打破哪些“瓶颈”呢？
董蔚：城北向河西靠拢，交通还是最大的问题。虽然，城北道路还是不错，但是和河西比，差距还是太大了。只有提高了交通，城北才能给购房者提供更好的居住品质，未来才有更大的板块价值。
田慧：我觉得没必要非得向河西看齐，城北只需要做好自己。目前，城北无论是路网，还是市政面貌都在改观。按照这种趋势发展的话，城北完全可以成为改善型居住区域。
张辉：不同的板块具有不同的特点，城北和河西确实没有比较的必要。首先，城北板块要立足自身现实情况。对于城北来说，这些年利好相对来说少了一些。因为青奥会的关系，近两年全市市政重点都集中到河西区域，但在青奥会之后，市里会对城北做一个新的规划，这些规划会决定城北未来的发展。其次，城北板块的价值需要一个发现的过程，今年城北土地价格上涨较快，其实也凸显大家对该区域价值的重视。
另外，城北板块本身规模特别大，这对于城北楼市非常重要。因为人一般都有接近居住地的习惯，长期居住在城北的人可能就对城北有偏好，所以在庞大人口数量的支撑下，城北楼市发展肯定不会差！
嘉宾寄语城北：
主持人：最后我想请大家用一个关键词来表达一下大家对未来城北的期望。
张辉：尊重需求、敬畏市场。
董蔚：回归。城北应该回归到主城本该有的地位。
田慧：任重道远。
沙文蓉：有潜力有期待。
连杰：平平安安。
曹恺：没有最高只有更高。
乔辰天：提升。肯定要改变，各方面的提升。
