近年来在武汉、长沙、兰州等地如火如荼开展地旧城重建和棚户区改造工程，以及大连等沿海城市的填海工程，甚至在北京等一线城市中的土地整理储备，曾经由央企和地方国企近乎垄断的土地一级开发行业，开始有一批民营房企逐步参与其中。
文_记者 史可
曾经由央企和大型地方国企近乎垄断的土地一级开发行业，现在开始有一批民营房企逐步参与其中。近年来在武汉、长沙、兰州等地如火如荼开展地旧城重建和棚户区改造工程，以及大连等沿海城市的填海工程，甚至在北京等一线城市中的土地整理储备行业中，都出现了越来越多的民营地产企业的身影。
所谓土地一级开发，意指土地在房地产建设项目开工前所必不可少的一系列基础设施铺建工作。参与土地一级开发的企业，在使得土地达到了“三通一平”或“五通一平”甚至“七通一平”条件、宗地完成由“生地”变为“熟地”的过程，从而达到在土地公开市场上可以出让的标准后，或是向当地政府收取一笔固定的收入，更多的则是待土地通过“招拍挂”程序拍出后、再按照事先约定的与政府分成比例、获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
民营地产企业开始大举涉足土地一级开发，系今年以来的地产企业的一项新动向。据记者统计，近期有大名城、华夏幸福基业、万方地产等十余名民营房企广泛出手，纷纷拿下各地多个一级土地开发协议。其中最近的例子发生在11月9日，A股上市房企——新湖中宝，就发布公告显示，该公司旗下2家控股公司近日拿下启东市6幅地的土地一级开发权，总面积达35万平方米。
调控倒逼下的民企转型之举
地产行业内公认卖地强于卖房，土地一级开发商亦被视为是“金饭碗”行业。
洲联集团·五合智库一位分析师介绍称，在当前市场宏观背景下，参与土地一级开发对于参与企业的意义在于：一是具有稳定的利润，如果是分期结算，实际上一级开发施工周期比较短，一般收取8%的费用背后的利润率并不低，若考虑财务杠杆效应则更高，而且在很多地方还能参与土地出让净收益的分成；第二，一级开发也可以弥补企业在楼市萧条期房地产开发业务的不足，维持企业收入的稳定，使企业能度过楼市周期；第三，借助一级开发可以建立更紧密的政府关系，未来在贷款与拿地方面都可以获得便利。
今年下半年以来，一些论规模而言并非处于有利地位的民营房地产开发企业亦开始频繁进军土地储备整理领域，与各地方政府展开广泛合作的消息频频见诸于报端。
10月27日，上市房企漳州发展公告称，公司全资子公司漳州诏发房地产有限公司近日与诏安县政府签订了《诏安县江滨新区南区土地一级开发合作协议书》，对诏安县江滨新区南区1322.58亩土地进行一级开发。根据合作协议约定，项目的投资收益采用保底收益加净收益分成的方式：项目开发资金按年12%计算保底收益。项目地块出让后，土地出让金收入扣除开发成本、应计的保底收益后的净收益，再按约定分成——若地块出让成交价不高于每亩170万元，则净收益政府与诏发房地产按8：2比例分成；若高于每亩170万元，则除按上述分成外，超出部分政府和诏发房地产按9：1比例分成。
同样在10月27日，另一家上市房企大名城宣布将在兰州投资设立控股子公司，注册资本3亿元，公司与兰州市高新区管委会分别持股80%和20%，共同拟出资0.6亿元合作参与规划中的兰州高新区榆中园区首期20平方公里内的土地一级整理和二级综合开发。而今年以来，大名城已与多个地方政府签订一、二级联动的供地协议，控制的土地储备达到约1.65万亩，主要分布在福建永泰、河北滦县、福建福清和甘肃兰州。
10月31日，在北京地区小有名气的万方地产下属子公司——北京万方天成房地产开发有限公司，竞得了北京市门头沟区一宗土地的一级开发权。该项目属于门头沟区石龙高新技术用地，中标价约为19.13亿元，其中土地一级开发管理费为中标价的8%，定向安置房项目中标价约为2.98亿元。这也是该公司自地产调控政策后首次涉及土地一级开发。
地方财政紧张催生的政企合作新模式
在为记者分析包括新湖中宝、华夏幸福等中型民营房企与地方政府这段突然其来的“蜜月期”背后缘由时，一位洲联集团·五合智库的分析师概括道：企业看重的是一个稳定的利基市场和一块有增长潜力的新业务空间，而地方政府则是需要钱。
“地方政府方面的动机很简单，即充分利用一级开发企业的融资功能。地方政府选择一级开发企业会看重企业资金实力与工程效率两方面因素，目标是尽快使土地达到成熟可以出让的状态。”这位分析师对记者介绍道，政府首选目标一般是大型国企或央企，但是这是一个双向选择的过程，三四线城市未必会进入央企的投资范围，所以民营企业成为了替代选择，在一线城市，比如北京、上海的一级开发市场，基本仍然是央企的天下，民营企业未必能够有机会。“当然，地方政府也会考虑到控制一级开发的进程，以及在谈判协议中掌握话语权的需要，普通民营企业可能比央企更符合地方政府利益。”
华夏幸福基业战略规划高级经理杨克分析称，目前一些地方政府财政出现困难，无力足够支撑较为庞大的土地一级开发成本，加上依托其背景生存的平台公司又缺乏相应的实力、经验和效率保障。在这种情况下，一些地方政府开始将此前一直掌控在手的土地一级开发权抛向市场。而地方政府大量引入民营资本进行土地一级开发的做法，这也恰好给了具有资金实力的民营房企一次进入土地一级市场的良机。
例如原名为四川中汇医药股份有限公司的一家民营企业，在2011年11月通过购买“铁岭财京”100%股权完成重组后，公司名称变更为“铁岭新城投资控股股份有限公司”，主营业务亦随之变更为土地一级开发及城市运营。据悉，铁岭新城背后的股东方之一即为铁岭市财政局。铁岭市政府为了新城开发，亦不遗余力地促进铁岭新城拿地建设。因此，铁岭新城快速掌握了大量的土地资源，地方政府同时可以相对容易地掌握公司的开发与利润进度。
民营地产发展商涉足土地一级开发的另一种方式，则是向从事该项业务的地方融资平台公司投资，同时与地方政府签署协议以保证未来能够优先得到意向的土地资源。一个近期的典型例子是在10月30日，在地产界颇有名声的亿城股份，就与唐山市陡河青龙河管理委员会、唐山陡河青龙河开发建设投资公司签订了一份《唐山市环城水系青龙河西线土地一级开发投资合作协议》。这份合作协议约定，亿城股份负责向平台公司投入合作资金3.6亿元，两河管委会和两河投资公司则实际负责对唐山市环城水系青龙河西线土地进行一级开发整理。
同时，根据协议上述地块计划分三期进行整理。若三期内目标地块均按照协议约定时间上市，且亿城股份通过“招拍挂”取得目标地块，该公司将在一期、二期上市时分别拿回合作投入1.5亿元及相应收益，三期上市时再拿回合作投入6000万元及相应收益。但如果亿城股份未拿下该地块，该公司则拿回全部合作投入及相应收益。
二级开发图利才是参与目的
对于多数房企而言，参与一级开发带来的固定收益虽然一般能够做到旱涝保收，在市场不景气的时期不失为一项聊作补贴的“保底收入”，但毕竟规模太小、收益空间极其有限，不足以支撑一家开发企业常规运作之所需、更难以满足公司股东的利润追求；通过二级开发补足收益，才是很多积极参与一级开发企业的真正目的所在。
以华夏幸福基业为例，根据其半年报，公司销售额共计82.71亿元，较上年同期增长12%。其中园区开发业务结算回款13.7亿元，住宅配套及城市地产签约销售额68.7亿元。可见，通过二级市场的开发来加速回款才是这个一级开发概念股最大的盈利来源。
一位业内人士表示，对于一级土地开发商来说，由于涉及到土地问题上政府方面的因素一般都较为复杂，即使是已经完成一级开发的“熟地”何时能够在市场上正式出让，这就远远不是开发商自己能说了算的。这其中的门道和学问迫使参与了一级土地开发的企业必须要深深牵涉到地方政府的运作之中。
据悉，在招拍挂阶段，土地一级开发商在参与自己公司开发地块的竞拍时可以说是进退自如。由于它拥有巨大的成本优势即所出的地价有一部分将以“增值收益”的形式回流到“自家腰包”，因而其他公司一般不会与之竞争。但不排除遇到对地块志在必得的公司不计成本地抬价，这个时候，当竞拍价达到一定金额时，土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，因为拍卖成交价已经非常高，仅是从土地一级开发的分成上面便可获利不菲。
以大名城为例，早在今年3月间，大名城曾发布公告称，子公司名城地产与福建永泰人民政府签订《永泰东部温泉旅游新城项目合作协议》，投资120亿打造4000亩的永泰温泉旅游新城项目，并按照15%的资金成本加土地溢价的方式获得回报。就在与永泰县政府签订合作协议的半年后，9月27日，名城地产如愿以2.53亿元获得永泰葛岭镇的7宗土地。
一级开发并非圈钱利器
然而，一级土地开发并非绝对的“金饭碗”，资金链趋紧的民企涉足该领域，也会面临多重风险。
洲联集团·五合智库分析师表示，第一，土地市场波动会带来较大风险，如果按照土地出让进度来支付结算款，则土地市场会对企业业绩带来很大波动，如在上海罗店区域从事一级开发的中国新城镇最近三年的业绩波动非常大；第二，土地市场不符合预期，会影响政府的支付能力，这时候就会给企业资金运用带来风险。第三，政府规划调整的风险，或者导致土地收益预期落空，或者给公司带来重大信息披露风险，如苏宁环球与广州市签订的白鹅潭地区开发协议，由于框架协议的不明确，使企业在信息披露方面遭到调查。
深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁表示，在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的，而且一旦遇到拆迁不顺利，也会推迟整个项目的完工时间，这会长期占用房企大量资金，因此要非常警惕地方政府违约带来的风险。他举例称，如果地块未来只是用于储备用地，政府用其自有资金偿还给房企，那么一旦政府资金紧绷，欠款风险自然加大。
除此之外，开发成本问题亦不容忽视。宋丁表示，近年来土地一级开发成本水涨船高，启动项目的第一期往往动辄十数亿，对普通型房企是个考验。由于开发周期较长，受到宏观经济形势、楼市调控政策的叠加影响，给地块出让价格和规模增添了更多的不确定性。
香港上市公司中国新城镇便是一个非常典型的案例。中国新城镇是少有的以主营土地一级开发为核心业务的民营企业。因遭遇到宏观调控，该企业的土地出让节奏和价格都受到了重大影响。今年3月，公司无锡项目的部分地块被公开拍卖，出让价格为7500万元，楼面单价仅1208元/平方米。
资料显示，中国新城镇主营上海罗店北欧新镇项目、无锡鸿山新镇项目及沈阳李相新镇项目的土地一级开发，总占地面积超过36平方公里。早在2002年，罗店被列为上海市重点开发的“一城九镇”之一，中国新城镇即与上海罗店资产经营投资有限公司签订合作开发协议，圈地近6.8平方公里，首涉土地一级开发，其中中国新城镇持股比例为72.63%。根据中国新城镇高层的介绍，公司业务主要是先与政府成立合资公司，新城镇负责整个项目的配套设施，如地上的水电、排污及交通等基础设施，也会兴建医院、学校及一般商业项目；完成后将交回政府通过招拍挂运作，卖给二级开发的发展商，而“招拍挂”收入则由政府与新城镇按出资比例分成。
随后几年，随着上海房地产市场急剧升温，罗店新镇的土地价格也迅速飙升，由当初每亩几十万涨至数百万。到2010年中国新城镇在香港上市时，这种一级土地开发身份给资本市场带来无限遐想。资本市场对其发展潜力的解读，几乎极尽溢美之词。由于一级开发商不拥有土地开发权，故不需缴纳土地增值税，其毛利率被传高达60%以上。其第一大股东上置集团，因被看好稳定的股权投资收益，也成为当时的股市宠儿。
然而实际情况却并不如所愿，截止到今年9月底的第三季度，中国新城镇收入为3021万元，亏损为8380万元，去年同期亏损为5098万元。另据中国新城镇已公布的上半年业绩数据，截至今年6月底，中国新城镇实现收入1.24亿元，同比下跌60.5%。毛利跌82.3%至3177万元，实际亏损3069万元。
这种亏损局面其实早在去年已经形成，2011年，中国新城镇全年收入跌57%至6.4亿元，毛利跌63%至3.4亿元；净亏损2亿元。对于这一业绩产业的原因，公司的解释为，“我们的经营业绩主要由土地使用权公开拍卖的次数和其中达成的成交价所带动。而公开拍卖的次数及成交价格又非集团所能完全控制。”
这一解释似乎道出了和地方政府捆绑在一起的土地一级开发商的困境，因土地出让时间和出让价格的“被调控”，而出现收益大幅波动的局面。实际上，从去年开始，随着房地产宏观调控的深入，各地政府纷纷降低土地出让底价，放缓土地出让节奏。这对主营土地一级开发的企业来说，造就了致命的打击。
因为中国新城镇业绩亏损严重，9月初，中国新城镇的大股东上置集团发布公告，宣布与中国新城镇的母子公司关系解体。
作为新湖系旗下的上市公司，新湖中宝在一级土地开发市场早有动作，可谓是判断与行动都远远超前于其他同行。早在2009年，为平抑业绩波动风险，奉行“地产+X”模式的新湖中宝便开始涉足土地一级开发业务，分别在启东、温州、大连等地斩获土地一级开发项目，占地总面积约为2300万平米。其中包括天津静海项目、大连金州项目、启东圆陀角项目及温州平阳项目。不过，从新湖中宝发布的业绩报告来看，虽然声势浩大，但其中真正落定的项目只有温州平阳及启东圆陀角项目。
9月28日，由启东市政府与浙江新湖中宝公司合作开发的“新湖启东圆陀角项目”正式启动。据悉，该项目投资15亿元，整个规划建设用地6000多亩。目前开工进行的基础设施项目主要是：围堤造地、公共基础及旅游设施建设。未来，启东圆陀角区域将会规划成长三角地区“三水交汇、日出寅阳”的旅游胜地。
新湖中宝在10月12日对外披露，公司的控股子公司平阳利得拟与温州平阳县政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就平阳西湾海涂围垦项目的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。
公开资料显示，平阳西湾项目将是新湖中宝旗下最大的土地一级开发项目，主要包括海涂造地、区内基础设施建设、公共配套、公建项目、项目外的市政配套建设和房地产开发。
该项目位于平阳县东海岸鳌江与飞云江之间，总投资额高达750亿元，开发面积近820万平方米，用海面积共计803.4公顷，计划整体用于建设平阳接轨温州、服务鳌江中心区的高档海滨生态新城。
公开资料显示，西湾项目将会分为南片、北片二期工程实施，南片围垦土地面积5211亩，工程开发时限为2012年到2020年共8年的时间，投资350亿元；北片围垦土地面积7390亩，其中用于居住、商业用途的土地出让面积约为5400亩，工程开发时限为2012年2024年共12年，投资400亿元。目前南片围垦工程已完成，北片围垦工程正在建设之中。
据悉，西湾项目是温州平阳县迄今最大的招商引资项目，也是平阳县单体规模最大的民间投资项目，将建设包含全球温州人论坛永久会址、世界温州人金融中心等在内的城市新区，建成后可容纳和集聚约8万人口。
平阳县一位负责政府宣传事宜的工作人员对外表示，引入新湖中宝，看重的是其上市公司的地位和影响力。平阳县发改局的一位负责人表示，近年来，温州抓全社会固定资产投资力度非常大，除了政府投资，更重要的一个措施就是充分吸收像新湖中宝这样的民间资金。
西湖新宝和平阳县政府双方签订的协议规定，西湾项目围垦工程完工后，旗下子公司平阳利得按约定收取围垦土地的收储金，平阳县政府通过以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，利得公司或由利得公司指定的新湖中宝所属子公司以公开竞价的方式参与土地竞拍。
新湖中宝在2011年年中报称，进军一级土地开发是公司应对地产调控，加快地产业务转型的关键一步。但是尽管新湖中宝已经多次介入一级土地开发，但旗下的多个一级土地开发项目的进展并不顺利，一级土地开发除了令新湖中宝土地储备量大增之外，至今未给公司创造充分的收益。
仅以启东圆陀角项目为例，新湖中宝于2010年开始介入该项目土地一级开发， 相关分析指出，这个总投资不低于15亿的项目，预计将有不低于3000亩土地出让，按50万/亩的填海“七通一平”成本，加上财务费用等，预计最终成本约为60万/亩。
按原计划，圆陀角项目包含200万平方米的商住用地，其中，2011年出让80万平方米、2013年出让其余120万平方米。但据了解，截止目前，该项目并未实现出让。关于延迟出让的原因，新湖中宝方面表示，前期开发量已可满足“招拍挂”的需要，但由于涉及土地出让指标问题才没有入市。
投资银行瑞银集团更透露出对启东房地产市场难以承受如此大规模的土地储备的担忧，因此也将2013-14年的出让规模预测值下调至70及30万/平方米。
责任编辑_胡堃
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