??在前两篇郑州城市新区发展文章出来后，微信后台收到不少人的留言，提出了很多新城建设中出现的问题。对于这些观点，值得我们深思。新区建设是好是坏?今天我们来说说。
??对于城市新区出现的原因有这么一个说法。
??早在2013年的一份政府报告中，通过对全国12个省会城市推进新城新区建设进行抽查，发现共规划建设新区55个，平均每个城市要建4.6个新城新区，其中每个地级市规划的新城面积相当于现有城市面积的一半多。为什么会这样?
??政府报告同样给出了解释：2013年，中国的城镇化率53.7%，2020年将达到60%，城镇人口达到8亿人。这8亿人住在什么地方?老城区肯定容纳不下，因此建设新城新区是一种必然的趋势。
??同样很多专家学者对于新城开发过程的问题也做过总结。
??一般而言，新城发展的核心动力要素包括：居住外溢需求、产业外溢需求、都市区功能过度集中带来的城市功能外溢需求。想要打造新城的吸引力，关键就在于成功承接上述外溢需求。
??以郑东新区为例，郑州城市相对较高的城市集中度每年吸引着大量的外来人口导入，加上老城区陈旧的设施以及过分集中的功能使得郑州需要一个能承载众多功能的城市新区。
??郑东新区应市而生，其间的发展更是经历了新城发展过程中所出现的问题。回看郑东新区发展的这十年来，外界“鬼城”声音不断。直至近两年郑东新区配套已基本成熟，人口过百万，成为仅次于金水区的人口第二大区域，关于东区“鬼城”的声音才渐渐减弱。
??在这里表现出来一个共性问题，就是每一个新区在发展初期都会遇到因产业导入较慢、商业配套不足等原因而造成的生活不便及区域入住率较低等问题，这是一个循环。同样突出了一个核心问题，即：新城新区怎样才能实现以人为本。从人的尺度来看，城市终究是人的集聚。城市的繁荣终究是最大化地满足人的诸多需求，从而实现新城繁荣。
??郑东新区的案例，说明着政府在管理郑东新区发展、筑巢引凤、发挥新区最大功能上以及新区管理服务等方面上的成功。但郑州只有一个郑东新区，在长达十年的发展建设中，郑东新区一跃成为郑州的名片，这是其他城市新区所不能企及的。
??回到当下，我们从目前郑州规划的城市新区时间来看，大部分出自2011-2013年间，城市资源的分散使得这些区域的发展更不能与东区同日而语。况且每个新区不一定都能迎来政府的搬迁。
??这里同样暴露了另一个问题。因为快，就没有足够时间进行科学的论证和规划，所有的开发都是为了形象的建立，而不是人的聚集，最终必然导致无法聚人。因为快，所以新城落成的速度远远大于新城中人口的增长和流入的速度。因为求快，所以新城新区在建设上多追求大广场、政府的楼堂管所、住宅房地产，产业引进往往滞后，使这个城市要么有人买了房但没法入住，要么住在这里却在老城区工作。所以城市新区建设中出现的一个典型现象就是:房地产的开发远远快于产业聚集的速度，这也是导致新城难以实现产城融合和人口聚集的原因。
??在这里，我们必须深思几个城市新区的功能问题。
??1、城市新区怎样才能实现以人为本?本来应该更多是为进城的中低收入人口提供新的居住空间。但现在无论是中小城市还是大城市，我们看到的新城新区规划，大多都是豪华的空间安排，这个问题恐怕值得深思。
??2、城市新区如何规划的更合理?很多城市都出现了很强烈的扩张倾向，我们要思考新区所规划的面积，到底有没有足够的产业和经济支撑。举个简单例子，每个新区都给自己打造一个非常耀眼的光环，动辄上百公里，实际上，这是一种资源的浪费，各新区之间形成的投资竞争关系，并不是都能吸引到更多的企业入驻。
??3、城市新区以什么样的形态出现?新城新区是在原有老城区没有办法满足新来人口和老居民的生活改善需求时出现的。因此在新城新区建设中更多要注重的是服务业的发展，这就与一些地方现在设计的新区房地产发展模式冲突。因为房地产发展模式大多是大尺度、大生态的空间，带来服务业发展成本过高。服务业进不来，这个新区就可能变成死城。
??4、新区建设可以解决旧城改造问题吗?很多新城在建设初期都有解决老城改造的想法。但实际情况是，老城的人不愿意迁到新区或者只在新区买房子而不去那儿住，因为老城的生活非常方便，离就业地近，物价、整个服务业的成本也比较低。所以在老城改造中成本的付出是比较严重的，这也造就了老城土地稀缺，新城成为政府带动经济发展的一种手段。
??从长远来看，新城新区发展进程中的运营主体的持续经营策略也尤为关键。
??在这里，就讲到了新城开发通常会面临的两个问题：一是新城发展动力问题，即如何实现新城持续发展;二是新城开发建设资金平衡问题。
??以第三产业为例，它是衡量一个城市是否发达的重要标示，一般都是在第二产业的基础上孵化出来，没有第二产业就没有第三产业，所以不重视第二产业的城市第三产业也不会好。这也是为什么大量的三四线办公楼去化缓慢的原因。东区高铁板块的办公市场就是一个很明显的例子。
??如果对比当下新区的各类优势，更多人的担心是在港区，新区政策容易误导楼市，价格太高提前透支规划利好，引发楼市泡沫。与此同时产生的关于区域建设能否跟上房地产市场步伐的担忧就会一直延续下去。
??结语：
??综合诸多观点，城市新区的发展的确有利有弊。每个新区初始条件不一样，发展情况也会不一样。对于郑州的这些热点区域，你会有怎样的理解?你觉得哪个区域更具备发展潜力?更多投票内容，敬请关注[瑞眼看未来]后续系列报道!（本文来源于克而瑞郑州机构。）
