10月10日，袖珍宅地——浦东潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7地块，以5.68亿元成交，溢价率为63.2%，竞得人是港资开发商嘉华集团旗下的天宝远东有限公司。该地块高达40106元的成交楼板单价，也刷新了近3年来上海的单价地王纪录。
据21世纪不动产统计，2010年至今，上海仅4幅地块楼板价超过4万元/平方米，其中仅闸北区苏州河北岸东块1街坊地块含有住宅性质。该地块2010年2月出让，成交楼板价为5.28万元/平方米。该项目今年8月推出99套公寓，目前仅售出1套公寓，单价为11.2万元。
“地价比较合理，除了小了一点，其他都很满意。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜昨日称，上述潍坊新村街道地块所处板块前几年成交的一副宅地，被九龙仓摘得，当时的成交楼板价是3.5万元/平方米。
谷文胜说，现在上海新推的宅地多在郊区，上述潍坊新村街道块地的位置很好。接下来，该公司还会对上海市中心的商办和住宅地块保持高度关注。
出让文件显示，上述潍坊新村街道地块毗邻新鸿基旗下豪宅滨江凯旋门[最新消息 价格 户型 点评]，出让面积为5665平方米，容积率为2.5。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏称，当前陆家嘴滨江地区的住宅价格普遍超过10万元/平方米，由此来看，上述潍坊新村街道项目未来的利润空间也不算小。
眼下，川沙房价在2.1万元/平方米，宅地价格已逼近2万元/平方米；奉贤房价1.7万元/平方米，宅地价格已高达1.5万元-1.6万元/平方米。上海土地市场尤其是宅地市场的热度可见一斑。
对此，某开发商称，以前上海房价比北京高，现在比北京低了不少。“北京单价8万元的房子会被疯抢，上海8万元的房子则卖得一般。这说明空间很大，上海的房子没道理比北京便宜。”
袖珍宅地扩容复出
上述潍坊新村街道地块位于小陆家嘴板块的边缘，南面是世博园区。一边是成熟的金融中心，另一边是规划重点区域。
“这里商办项目比较多，短期内不会有住宅用地推出。”谷文胜说，由于该地块体量的局限性，不会建顶级豪宅，会以改善型为主。以市场现有状况来看，售价将在6.5万元/平方米上下。周边沿江豪宅售价则超过10万元/平方米。
他透露，昨日现场竞价中，嘉华的加价幅度不高，多在200万元，主要是和香港广场的开发商香港利丰集团竞争。
上海市规土局网站信息显示，有46家开发商领取上述潍坊新村街道地块的标书，5家开发商提交了竞买申请。
龚敏说，由于规模较小，还需配建5%的经济适用房，以及20%的90平方米以下中小套型限制，大型房企对上述潍坊新村街道地块兴趣有限。据她称，当天参与竞标的仅有旭辉[简介 最新动态]、世茂[简介 最新动态]建设等5家房企，所以溢价率并不算太高。
21世纪不动产分析师黄河滔说，袖珍宅地由于体量限制，未来产品的规模效益并不明显，开发商对袖珍宅地的热情总体并不高。但潍坊新村街道地块地理位 置优越，成交楼板价约为陆家嘴板块今年新房均价的三成左右。(编注：据21世纪不动产统计，今年前9个月，上海市共出让了14幅面积不足6000平方米的 袖珍经营性地块，其中仅1幅地块溢价出让，溢价率为7.1%。而今年前9个月上海出让的所有经营性用地中，63.8%为溢价成交。)
这也给了该项目一定的盈利空间。
据21世纪不动产统计，2013年至今(截至10月10日)，陆家嘴板块新房的成交均价为12.4万元/平方米，是上海市成交均价最高的板块。2013年至今，上海成交的73套均价在10万元/平方米以上的高端豪宅中，有37套坐落于陆家嘴板块，占比高达50.7%。
且不说，浦东滨江区域近年来少有宅地入市。
21世纪不动产称，该区域最近成交的一幅宅地，是黄浦江沿岸E18地块(9-3)地块，该地块于2010年9月入市，当时出让总价为48.3亿元， 成交楼板价3.5万元/平方米，创下当时的上海单价地王纪录。该地块的竞得人是九龙仓。此次成交的潍坊新村街道地块成交楼板价较“9-3地块”上涨了 13%。
据龚敏介绍，潍坊新村街道地块曾在2011年出让，后因无人竞标而流标，当时该地块的出让面积为0.36万平方米，如今再次出让，地块面积扩容，其他条件未变。
川沙出让商办地块
除了陆家嘴区域的宅地，眼下沪上土地市场的另一热门概念是中国(上海)自由贸易试验区(自贸试验区)。
被业内划入自贸区概念的川沙，昨日成交了一幅商办地块——浦东新区川沙新市镇城南社区C03-31地块。该地块成交总价为6.1亿元，楼板价为14444元/平方米，溢价率为80%，竞得人是绿地旗下的上海大隅实业发展有限公司。
出让资料显示，该地块南至杨家港北路，北至秀川西路，出让面积为16892.8平方米，容积率为2.5。
相比川沙宅地目前逼近2万元/平方米的高价，该区域商办用地的价格相对较低。
龚敏介绍，川沙城南社区是一个全新规划的社区，最早土地出让从今年9月才开始，自贸试验区落定确实利好该区域土地市场。据她称，目前川沙板块内并无可售办公楼项目，最近的是东亭路附近的“东方现代商业广场”，该项目商业售价在2.2万元/平方米左右。上述川沙城南社区地块的地理位置相对优越，预计未来售价有望达到3万元/平方米以上。
除了上述川沙地块，闵行区商办用地——虹桥商务区核心区北片区07号地块，昨日被北京传富控股有限公司以13.4亿元摘得，成交楼板价为17460元/平方米，溢价率为41%。
出让公告显示，该地块南至润虹路，西至申长路，北至淮虹路；出让面积为25582.7平方米，容积率为3.0。
龚敏介绍，虹桥商务区北片区至今共出让7幅地块，其中3幅地块包含住宅性质，4幅为商办类用地。此前，该区域商办地块多为底价成交，此番7号地块出现溢价成交，且成交均价创出北片区同类地块的新高，这可能与其体量小、容积率高有关。
龚敏认为，中短期来看，虹桥商务楼难免存在供大于求的态势，不过这并没有阻碍房企继续拿地的步伐，尤其是部分规划起点高且较为完善的板块很难令房企不动心。
金山综合用地底价成交
昨日，金山区商住办用地——金山卫镇学府路以东(南块)地块，被福建正荣集团有限公司以6.1188亿元的底价竞得，折合楼板价仅2339元/平方米。
对于上述地块的底价成交，龚敏称，这主要是因为地块周边已有较大商业物业规模。
据她称，上述金山卫镇地块可建面积达20万平方米以上，商办地块可建面积达9.5万平方米，占整个地块的近四成；而周边已有万达[简介 最新动态]广场之类的大型综合体即将开工，由于区域条件不成熟，存在商业、办公规模供大于求的可能性。
此外，她还提到，上述金山卫镇地块对商业地块的具体规划要求较为苛刻：如不得建设2000平方米以上的卖场、超市，也不能设置区域内已有的专业市场。目前，金山新城已有大卖场5家，有1家在建并即将投入使用，2家将建。
不过，龚敏也认为，最终该地块的成交楼板价还算实惠。她提到，2010年，绿地拿下金山卫镇学府路以东商住办地块(北块)的楼板价，超过3000元/平方米。目前在售的“绿地金山名邸”住宅售价1万元/平方米，商业均价1.15万元/平方米。
在当下的土地市场，底价成交让上述地块几成异类。
据 上海中原统计，由于徐家汇地王的成交，9月上海经营性土地成交面积为163.28公顷，环比(比上月)上涨13.7%；成交金额为405.75亿元，环比 上升165.97%。其中，宅地平均溢价率在77.36%，环比上升45.83个百分点；商服用地平均溢价率为23.32%，环比上升13.11个百分 点。
黄浦江浦东新区潍坊新村街道
黄浦江沿岸E18单元
7-7地块出让面积：5665.0平方米
规划用途：普通商品房
容积率：2.5
出让年限：70年
起始价格：3.4797亿元
竞得价格：5.68亿元
竞得人：天宝远东有限公司浦明路世贸滨江花园浦电路谢家宅小区黄浦区精神卫生分中心张家浜路东明新村浦东南路潍坊一村
