楼市调控两年多来，在威海的效果怎样？威海市房地产行业目前还有哪些问题亟待克服？新的一年里，威海市房地产业应如何发力推动楼市健康发展？1月16日，威海市建委开发办与市房协邀请金猴集团房地产、威高地产、城建集团、保利置业、长青房地产、华润置地等13家房地产开发企业代表举行座谈会，就上述话题展开讨论。
量跌价稳调控成效显著
记者从当天的座谈会上了解到，2012年，威海全市房地产业商品房在建面积2491万平方米，同比增长7%；商品房竣工面积470万平方米，同比增长21%；实现税收40.12亿元，同比增长21.29%，占全市地税收入比重为30.21%，占第三产业税收比重为44.89%。与此同时，全市完成投资总额、商品房新开工面积和销售面积等指标则出现不同幅度的下降。当年全市城镇新建商品住房均价为4729元/平方米，同比增长8%，低于同期城镇居民人均可支配收入增幅，同比增幅控制在10%以内，圆满完成了我市年初向社会公布的城镇新建商品住房价格调控目标。
对此，各参会开发商普遍认为，经过两年多史上最严的宏观调控，威海楼市没有大起大落，总体表现健康，调控效果比较显著。
另据了解，在加强调控的同时，威海市住房保障力度也不断加强。2012年，全市商品住房用地供应总量为2106.29万平方米，其中保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房用地供应为1622.68万平方米，占年度住房建设用地供应总量的77%。当年省里下达给我市的住房保障工作任务(建设或提供经济适用住房600套，公共租赁住房3000套，新增廉租住房货币补贴180户，城市棚户区改造11664户)均超额完成。
呼吁对刚需人群再定义
尽管2012年的商品房销售面积出现下降，但参加座谈会的威高地产、华润置地及保利置业等房企均表示其当年的销售形势总体表现令人乐观，其中华润置地开发的威海湾九里更是创下了开盘当日劲销7亿元的威海楼市新纪录，而支撑这一需求的则是以改善居住条件为目标的换购型人群。
对此，威高地产营销总监林青利认为，楼市调控有误伤这些二次置业者之嫌。因为随着威海住宅产品不断升级换代，部分楼盘因其地理区位和开发定位的不同，有的是以初次置业的纯刚需人群为目标客群，有的是以二次置业者为目标客群。尽管这类二次置业者此前已拥有一套以上住宅，但受种种因素制约，其原有住宅在品质、面积等方面均已不能满足业主更高的居住需求，因此他们对中高端楼盘有着较强的购买意愿。
2012年底，威海晚报与艾克咨询管理有限公司联合进行的住宅满意度调查也显示，威海市以二次置业为目的的潜在购房群已超过初次置业者所占的比例，他们对于改善居住条件同样有较强需求，并且具有较强的支付和还贷能力。只不过由于受调控政策的影响，他们在首付款比例、贷款利率等方面受到较多限制。这类潜在的改善型购房人群购房动机不是为投机或投资，因此包括林青利在内的多家代表希望有关方面能对这类客户群重新进行定位，给予其刚需人群一样的地位，保证其合理的需求不受打压。
楼盘外销需要新思维
作为沿海城市，威海的海景房过去十多年中曾热销全国十多个省区市，吸引了大量外地购房人前来休闲度假养老落户。然后，过去几年中随着“限外令”的影响加深，威海楼盘如何打好外销牌却成了一道难题。当日的座谈会上，多家房企人士纷纷献言献策，希望引入新思维打造新模式，擦亮“住在威海”的城市品牌。
前段时间，国内多个省市遭遇了雾霾天，石家庄、北京等地PM2.5指标达到极重度污染程度，这让不少房企深受启发———对外地人来说，吸引他们来威海购房的原因不应该仅仅是靠近大海，还应该有环境优良、温泉资源分布广、物产丰富、适于养生等方面的卖点。因此，要让更多外地购房者选择威海，就要以更多能打动人的手段展示威海的亮点，提升威海的宜居形象。
来自双丰昕世房地产及侨乡置业的代表指出，原来的那种靠分销推销威海楼盘的模式正逐渐失去市场，建议政府有关部门做好整体形象的包装宣传，组织开发商抱团参加“住交会”等一些国内有影响的房博会，以多重手段树立威海作为世界宜居城市，蓝色休闲之都的形象。做大品牌才能做强市场 2013年的威海楼市走向是上行持平还是下行？对此，与会房企代表普遍认为，国家住建部、国土资源部等相关部门均已明确表态将坚持调控政策不动摇。而综合考虑国际国内宏观环境因素，新的一年中为防止房地产价格大起大落影响到实体经济发展，再出台更严厉的调控政策的可能性不大，因此威海房地产业今年总体上仍是令人乐观或谨慎乐观的。
“调控实施前，银行希望我们多贷款，调控实施后，我们求银行贷款。”座谈会上一家房企代表的发言引起了大家的共鸣。据了解，由于城中村改造在多个区仍是当前房地产开发颇为倚重的重点项目，而涉足其中的开发商在回迁房建设等方面均面临较大的资金压力，因此迫切希望在这方面得到更大力度的政策支持。
在当前房地产业资金为王的时代背景下，威海房企如何迎接挑战谋求发展与超越？来自工友房地产、华夏山海城的代表认为，政府行业主管部门应充分加强行业监管力度，通过提高准入门槛、严格资信评价标准等方式，将实力弱小缺少业绩的开发商淘汰出局。同时对排名靠前、开发量大、销售业绩良好、市场评价较高的开发企业在开发融资、规费缴纳、审批程序等方面开辟绿色通道，鼓励和扶持其做大品牌扩大市场份额。同时建议主管部门应出台相应措施，引导房企开发省地节能环保型房屋，改变粗放低效经营模式，大力推进节能省材型住宅的开发建设，减少高碳高耗能建设，不断推进住宅产业化，推动整个住宅行业的发展和进步。
