——专访大连指南针地产营销策划有限公司副总袁晓姬
新浪乐居讯(实习编辑 谷时宇/编辑 刘晓烨)从2011年3月28日正式实施到今天，大连版的限购令已经走过了两度春秋。政府出台的一系列举措两年来对大连市场产生什么影响？“新国五条”颁布后将会对楼市有何冲击？大连今年的房价走势又会有怎样的变化？带着种种疑问，大连新浪乐居独家采访了大连指南针地产营销策划有限公司副总袁晓姬，听其对大家所关注的楼市问题进行专业角度的独家解读。
限购出台市场呈阶段性变化 成交量大幅缩水
近年来，房地产市场出台了许多项政策，而每次政策出台基本都会经历三个阶段。第一个阶段，也就是政策刚出台的时候，其现象就是房地产市场的所有参与者止步不前，搁置决策，从而陷入一种徘徊的观望期。
对于这个问题，袁晓姬表示：“我们从成交数据上也可以看得非常明显，头一年大概是成交400多万房，实际上政策出台的当年最终成交量大概是240万 ，接近少了一小半，这个量的下挫还是很明显的。观望期的另一个特点是楼盘价格波动幅度放缓，卖方在试探究竟让利多大才会起到预计的成交量，而买方行动也很谨慎。”
限购遭遇新政 理性回归成主流
2012年的春节之后，之前观望的僵局被开始打破，成交量也比前一年有所回升，而这个回升主要由购买生活基本用房的刚性需求一方作为支撑。对此袁晓姬分析称：“经过一段时间的挤压之后，双方都开始往对方迈进了一步。卖方开始价格让度，我们会看到市场上的促销力度比较大，尤其是一些品牌的全国性的房企动作是非常快的，市场反应非常迅速，所以他们在提高性价比、促销政策调整之后，获得了一个很好的销量，带动了整个市场的一个释放。”
袁晓姬还表示：“2012年底，市场进入到一个相对稳定的新阶段。这一时期政策没有发生太大的变化，买卖双方能够使用的招数都已尝试完毕，年底出现改善型的需求有所抬头，不论是成交量、到访量，还是楼盘价格等方面均有一些小幅度的增长势头。“但是这个势头体现得还不够长久，马上就被‘国五条’的政策给遏制住了。”袁晓姬不无风趣地说。
新政调控看法各不同 购房赶搭末班车
人们看问题都会站在不同的角度，加之利益取向的存在，对于政策调控方向的看法是因人而异的，所以政策调控的意义对于每个人来说也是不尽相同的。“刚需客户想的是价格越便宜越好，投资客户当然希望房子升值得越快越好，从意义的角度没有办法去判别”，袁晓姬接着表示，“影响最大的一定是政治手段，限购的政策的确对市场有所影响。人力成本、融资成本的不断提高，的确并没有推动整个房地产价格的一个上涨。甚至个别区域的价格出现了下挫。说明这个政策影响还是比较大的。”
针对“新国五条”出台这一近期的热点话题，袁晓姬谈到了自己的看法：“这个市场上目前最热的还是二手房，每天的成交量甚至是平时的三倍四倍，客户只要有合适的房源并且卖方稍微让度一点，他的决策周期是非常短的，以往决策周期大概是一个月的时间，现在有可能就是半天的时间，担心后续的手续被卡住，抢时间的确存在着较大的风险。商品房方面，我们也监测了一些最近加推的项目，各个项目客户的到访量都还可以， 成交情况也还不错。某种程度上也反映了客户的一种恐慌心理，担心一旦二手房被打压下去，可能商品房的优势增加，怕商品房借机快速涨价。”
的确，在新政还未正式实施的空档，买方似乎都在力尽所能搭上购房的末班车，试图规避“对二手房交易征收差额20%个税”这一新条例可能造成的购房风险。
新政出台稳房价 弱汰强留成定局
对于“新国五条”的出台，大连在政策的执行上会有什么特点，是按兵不动还大刀阔斧地改革呢？袁晓姬表示，“我觉得大连在这一政策的执行上是一定会落实的。大连的政策向来比较温和，同北京、上海等城市出现暴涨的局面相比，大连反应还是比较平淡。我们判断，基调还是五年之后唯一的生活用房应该是不征收这20%的差额。那如果从这个角度上来说，我们就会发现，在出台了这么多政策之后，基本就是上有政策下有对策 ，从业内来讲首先刺激某些有二套房的家庭离婚率上升，通过这个手段就会实现一套唯一生活用房。另外，从整个市场的角度来说 ，无论这个政策是出台还是没出台，出台到什么程度，一定是代表了政府的一种决心。无论是买方还是卖方都不能因为市场火了一点就忘乎所以。实际上政府的这一把‘尚方宝剑’就是在遏制卖房者暴利追逐的心态。”
众所周知，在新政策实施后势必会对大连的楼市造成一定的影响，对此袁晓姬谨慎地做出预想，“在政策实施后，价格会保持稳定，会对二手房的成交量有所影响。一手房方面，去年年底改善性需求开始冒头，但是接下来改善性需求和投资性需求可能又要回缩了。 这个量会在某些区域，甚至是对于在某些中高端区域 ，包括像一些豪宅，影响会大一些。对刚需几乎应该是没有影响 ，刚需的产品现在的竞争是比较激烈的，更重要的对手是自己，提供刚需客户所需要的性价比高的产品这个才是最重要的。”
冰火两重天再现 楼市价格回落明显
最后，对于大连这个二线城市13年的房价走势会有哪些变化，袁晓姬也给出了自己的答案，“13年的房价不会有太大的变化，我觉得整体的均价指标会基本保持稳定，但是区域的分化、项目的分化、品牌的分化应该更急剧。一手房参考二手房，非品牌房企参考品牌房企的 ，相邻的区域也要互相参考，但是现在的状况就不完全是一种市场的参考，比如说我便宜500块钱，便宜1000块钱就可以解决了。”在袁晓姬看来，大连楼市冰火两重天的局面会表现得非常明显，对于一些小的房企，如果不能满足刚需客户的需求，配套实施不完善，或者以投资包括未来的增值为卖点的这种区域在13年将会度过一个水深火热的煎熬期，其价格回落也会比较明显。
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