??地王的警示：滨江地价什么时候这么高了？
??地价的疑惑：是谁在背后支撑高价位交易？
??后地王时代：明天谁还买得起滨江的房子？
??新浪乐居 金丽娜
??“以后可以说，我家住在豪宅区了吗？”10月30日晚，记者的朋友圈有人发了这样一条状态。这恐怕是滨江区三天内两次打破区域地王单价记录的最快反响。
??但看似“豪宅”的地价真的会带动滨江区展开一场新的涨价风波吗？
图为10月滨江两宗地王信息
??地王的警示：滨江地价什么时候这么高了？
??你一定想不到，短短三天，滨江就接连两次打破了区域地王单价记录！
??10月27日，绿城联合九龙仓斩获滨江四桥南宅地，折合楼面价21046.5元/平方米，打破此前由绿城明月江南保持了6年的最高楼面价记录。10月30日，中国金茂以楼面价21512元/平方米夺得滨江区政府宅地，再次刷新滨江区单价纪录，并一举摘得杭州2015年年内土地最高总价。
??滨江地价什么时候这么高了？
??事实上，2009年以前，滨江的地价不曾超过7000元/平方米。即便在土地供应集中的2003-2004年间，滨江区的平均住宅楼面价也仅为3500元/平方米左右。
??但作为杭州目前最为热门的板块之一，滨江区近年来土地供应量一直比较稀缺，住宅楼面价也随之上浮。
??2008年，德圣置业以4782元/平方米拿下滨江一桥南银杏汇地块。同年，中海联手世茂拿下同位于一线沿江寰宇天下的两宗地块，楼面价分别为5046元/平方米与5630元/平方米。2009年末，明月江南两宗地块开拍，最终由绿城以超过15000元/平方米的楼面价揽获。
??2009年以后，滨江区的土地价格基本定格在10000元/平方米上下。2012年龙湖春江彼岸地块成交楼面价为9504元/平方米。2013年莱蒙水榭春天地块与绿地旭辉城地块成交楼面价分别为13505元/平方米、13476元/平方米。
??从早前3500元/平方米的楼面价到今天逾20000元/平方米的楼面价，尽管十余年间滨江的土地价格几经浮沉，但整体仍呈几何上升趋势。只是10月的这两场土地出让，滨江土地价格的几何系数陡然爆发，才令我们惊觉，滨江已非往日容颜。
??地价的疑惑：是谁在背后支撑高价位交易？
??时间回到2005年，当时滨江区一名为“温馨家园”的楼盘在售，均价约为6000元/平方米。基本上这是一个代表当时滨江区内商品房售价的范本。
??2015年，据新浪乐居统计发布，10月份，绿地旭辉城成交均价为25294元/平方米，春江彼岸成交均价为22613元/平方米，春江郦城成交均价为22610元/平方米。滨江区楼盘现今平均成交价也基本维持在这个水平。
??掐指一算，滨江区十年房价涨幅妥妥地超过300%，与滨江区住宅土地价格变迁相映成趣。
??是谁在背后支撑如此高价位的交易？
??滨江区为国家级高新产业示范区，聚集了阿里巴巴、网易、华为等一系列全国乃至全球知名的高新技术产业公司，堪称杭州乃至中国的”硅谷”，为区域带来了大量人气。高知高薪高需求的产业人群是造就滨江今日繁华的原始动力。
??由此所引发的滨江区域住宅供求关系，杭州楼市资深媒体人丁建刚表示，“在杭州楼市是比较特殊的存在，目前滨江域的供求比为0.597，在主城六个区中，仅大于寸土寸金的下城区，明显的供不应求”。
??同时，活跃的租赁市场和持续走高的租金也赋予了滨江区域房地产投资低风险、高回报的价值属性。据我爱我家数据显示，目前滨江区住宅租金回报率为7%-10%，排在杭城各区前列。
??其次，近年来滨江快速推进基础设施建设，过江隧道和之江大桥相连的彩虹路，时代大道，上塘高架、以及钱江一、三、四桥，地铁1、2、4、5号线也在这里聚集，滨江的区域交通便捷性不断提升，并在杭州各区中名列前茅。
??而伴随着今年G20峰会与亚运会的利好，滨江区必然会受到更多的政策倾斜，其基础设施建设也将在未来几年再上一个台阶。
??“滨江是杭州楼市最健康的板块，后续住宅市场会持续乐观”，克而瑞杭州机构副总刘利钦说道。
??后地王时代：明天谁还买得起滨江的房子？
??日前，网传滨江一中介门店发生纠纷，起因是某楼盘二手房房东毁约，连夜涨价30万。滨江的房子要买不起了？刘利钦表示：“新的地王产生后，周边楼盘或将出现提价惜售的情况。”
??但就二手房市场而言，新浪乐居记者走访两宗新晋地王周边中介门店，均未获悉有房东涨价的情况。
对此，新浪乐居主编上官剑则认为：“短期内的价格影响还是有限。”
??绿城联合九龙仓竞得的滨江四桥南宅地为沿江地块，占据钱塘江一线稀缺江景资源。周边楼盘包括银杏汇、钱江水晶澜轩、钱塘帝景以及彩虹豪庭等。其中银杏汇与钱江水晶澜轩都是杭州楼市总价千万级的豪宅。而钱塘帝景与彩虹豪庭，即便如今已是二手房在售，30000元/平方米单价的房源并不难寻。
??未来，滨江区沿江板块将与对岸的钱江新城或将形成“一江两岸”的豪宅市场。如此万花丛中，滨江四桥南宅地21046.5元/平方米的楼面价，本就与滨江其他区域楼盘不具可比性。
??中国金茂竞得的区政府地块位于寰宇天下南面。地块周边多为二手房，包括东方郡、风雅钱塘、江南豪园、钱塘春晓、瑞丽中央花城等。查阅我爱我家网站，这些二手房目前售价最高有近600万。十年前，正是这些楼盘铺天盖地的广告，支撑起了购房者“住到滨江”的信心。
??十年后，当滨江区政府区域汇聚了滨江最好的配套，包括区政府、星光大道、武警医院等政府机构、医疗和商业配套，及地铁1号线等，这些楼盘渐成次新小区，原本生活在这里的居民便产生了强大的换房需求。“他们习惯于生活在这里，正如城西的黄龙金茂悦，老城西人高涨的换房需求消化了其大部分房源”，上官剑如是说。
??由于该地块南面，寰宇天下目前仅余少量大户型在售，房源建筑面积仅258方，347方、512方，新晋地王成了化解这批换房需求的唯一解药，或许也将因此面临有市无价的局面。
??嘉凯城杭州中凯城市之光作为滨江两宗帝王诞生后的首发楼盘，同时也极有可能成为滨江区年内最后一个首开的住宅项目。地王效应后劲如何，我们或能从其首开的价格中一窥端倪。
