地方政府的卖地生意：一线城市土地出让金创新高

  新浪乐居讯(编辑 徐佳)本周，央企中海地产斥资48亿元两度在上海拿地。7月11日，中海耗资37亿元拿下上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，溢价率115%。7月12日，中海又以11.54亿元竞得上海市松江区洞泾镇新农河一号地块，溢价率41%，楼面价1万元/平方米。

  值得注意的是，今年上半年全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿元，接近去年全年的1934.92亿元。这其中，“地王”是绕不开的一个字眼。

  一面是“钱荒”的危机，一面却是连日来各个城市几度被刷新的地王。市场究竟怎么了？大量地王涌现的背后，究竟释放了什么信号？复旦大学房地产研究中心主任尹伯成道出了其中的症结所在：房价上涨，地价必然存在升值空间。地方政府也因为地方债的问题，需要钱来支撑财政支出。双方推动下，地王频出就不奇怪。

今年上半年，全市经营性用地共计出让117幅用地，同比增加64幅，土地出让金额达到了703.78亿元，同比增幅为373%。

  地王！地王！房企们上演疯狂抢地大战

  在不少地产人眼中，今年上半年的土地市场可以用“疯狂”来形容。连曾经在多个公开场合表示不拿地王的万科，也按捺不住了，在半个月内连拿下三个地王。在外界眼中，万科是不是被逼急了？

  公开资料显示，6月27日，万科、保利以53.7亿元的挂牌底价购入重庆江北区溉澜溪地块，土地面积逾28万平方米，折合楼板价4340元/平方米，刷新重庆地王纪录。一周后的7月3日，万科与张江(集团)投资公司，以48.7亿元联合拿下上海浦东新区张江科技园地块，折合楼板价21415元/平方米，溢价率达88.6%。7月8日，万科在广州荔湾区以楼板价19698元/平方米，溢价率94.6%成为该区域的新地王。有“任大炮”之称的华远地产董事长任志强也炮轰称：“谁说万科不拿地王，老说不拿地王，每次都举了天价的牌子。”

  不仅仅是万科，中海、保利、金地、恒大、九龙仓等十多家房企，近期的抢地热情都十分高，上海、北京等多个城市的地王频繁出现。仅仅在上海，地王的“宝座”就轮番换角。在今年5月29日，北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元整拿下长宁区新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块，成为上海总价地王。不到一个月后的6月27日，绿地联合体以47.21亿元摘得徐泾镇会展中心3地块，刷新沪上总价地王纪录。然而，7天后的7月3日，万科联合张江集团以48.7亿刷新。

  据上海规土局统计数据，今年上半年，全市经营性用地共计出让117幅用地，同比增加64幅，土地出让金额达到了703.78亿元，同比增幅为373%。 截止6月27日，北京市土地出让金总计为664.24亿元，超过2012年全年的647.92亿。

  频繁拿地暗示对后市信心

  “开发商频繁拿地，说明了对后市的信心。”有上市房企高管表示。

  事实确实如此。尽管今年政府一直表示坚持调控不放松，但并不影响房企的上半年业绩。近期密集披露的半年报显示，多数房企的销售额和销售面积同比大增。截至7月9日，20家房企累计实现4399亿元销售额，同比上涨38.1%。

  其中万保招金四大房企成交金额总计1870亿元，同比增长31.3%。龙头房企万科实现合约销售金额836.7亿元，同比上涨33.79%，销售面积716.4万平米，同比增加18.9%；保利销售额突破636.44亿元，销售面积同比上涨28.3%，完成全年目标的53%，金地集团较去年同期增近五成，销售197.2亿元。

  与此同时，今年多数房企的销售均价出现了不同程度上涨。在业绩前十的房企中，包括万科、保利、中海、恒大在内的这十家大型房企，仅绿地、保利、中海及万达的销售均价较去年同期基本持平或小幅下降，跌幅仅在4%以内，其余房企售价均出现上涨。

  有专家认为，自2012年下半年来，新建住宅成交量价齐升，尤其是一线城市库存消耗很快。其次，政策改变了项目的入市时间，上半年市场供应不足，但需求旺盛，房价持续抬头。此外，高地价也在一定程度上推高了房价。

  销售业绩的飘红，足以增加开发商对后市的信心。值得注意的是，今年上半年，房企的融资也十分频繁。据中原地产监测的数据显示，上半年十大标杆房企在国内外的融资额已超459.6亿元，同比去年上半年上涨75.6%，超过去年全年413亿元的融资额。非标杆房企也在融资上加大了力度，约30家房企上半年融资额接近1000亿元。

  土地财政背后的担忧

  如今土地市场的火热局面，一方面是开发商的强大需求，另一方面则是政府的积极推地。有分析称，房企不缺钱，而政府急需用钱，才造成了今天地王频现的局面。

  “不卖地怎么上项目？”这是近期某地方政府对于疯狂卖地的回应。

  近年来，地方政府从银行、债市和影子贷款机构借了数量庞大的债务，用于基础设施建设及改善政府服务。审计署日前发布通告，重点阐述了对36个地方政府2012年底所持债务的审计结果。截至去年底，36个地方政府负债总额共计3.85万亿元，较2010年底增加12.9%。其中，超过半数地方政府指望靠卖地还钱，21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额有7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。

  而这也是今年上半年各地地王频出的一个重要原因。上海易居房地产研究院研究员严跃进分析称，土地财政滋生出的风险，最终会转嫁到普通老百姓身上。从地方政府到开发商，再到普通百姓，实际上有环环相扣的利益关系。这种模式下，最终会肥了政府、便宜了开发商，却苦了百姓。

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