??近日，有网友在深圳论坛发帖，称福田区竹园小区房屋破旧，甚至出现了危房，亟待改造。该网友上传了多张小区的照片，照片上有多处房屋出现墙体开裂、钢筋裸露、墙皮剥落的情况。该网友表示，竹园小区的情况数年前已得到市区相关政府部门的重视，曾被媒体报道，但旧改却迟迟没有动静。
??旧改迟迟不见动静的原因，一方面在于政策限制，根据目前深圳的城市更新法规，“除非有严重的质量问题或重大公共设施、基础设施建设需要，原则上暂不进行老旧住宅的拆除重建”，另一方面，拆迁改造涉及各方利益，协调难度很高，只要有一户“钉子户”存在，就足以让整个小区旧改停滞不前。这使得有的小区业主，住在危房里等了多年，也迟迟看不到旧改的希望。
??其实，其他地区的经验提供了一些可以借鉴的方案。比如在香港，2010年4月香港立法会通过降低旧楼强制拍卖门槛至八成业权，即只要八成业主同意，就可以强制拍卖、完成征地拆迁。同样，在新加坡，根据当地的en-blog制度，同一个小区，按户算只要有80%的人同意，即可强制拆迁。
??而在我国，《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规中，对于拆迁办法的相关规定，只有指导性意见，说法比较模糊。比如“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定，随机选定等方式确定”，到底如何算“多数”、怎样“决定”，语焉不详，造成拆迁过程中，各方都倾向于选择对己有利的法规进行解释，极易造成纠纷。为了解决这一问题，深圳市去年曾传出消息，《城市更新条例》拟规定，当项目95%以上业主同意拆迁补偿时，即可向项目所在地区政府申请强制售卖项目范围内全部房产。不失为澄清利益协商过程中的难点，破解旧改难题的一种尝试。
??值得注意的是，即便有了“多数决”的机制，依然无法保证拆迁旧改之路从此一马平川。应该看到，就香港经验而言，保证旧改能够顺利进行，起码还有两个关键因素，一是业主自治，也就是说，95%的多数意见如何形成，应该放置在“业主自治”的框架下来理解。旧改重建，最忌剥夺居民形成诉求、表达意见，尤其是提出反对声音的权利。业主自治，是实现旧改过程中社会和谐的重要机制性保障。
??二是法律救助机制，就算政府以公众利益为名进行拆迁，依然保证受影响的居民挑战当局决定的上诉机制。公权力也必须按法律办事，有法律基础，这是香港拆迁过程中绝少出现严重冲突的两大原因。
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