青年河整治、老厂搬迁等举措使沉寂多年的江南片区受益
市政利好能否唤醒惠城下角
上周，青年河综合整治工程开工，引发全城市民关注。而作为这一工程主要的受益者之一，下角片区也迎来了区域发展的又一个利好。沉寂多年的江南片区，被不少惠州市民视为“死角”，近来，提振此地的举措频频，能否唤醒这块沉睡的土地？
惠州的过往，下角不曾缺席
下角原来叫下廓，廓为城外之意，位于市区西北部，东江河的南岸，总面积约28平方公里。虽然过去曾是城郊，但在惠州城市发展的历程中，下角的身影不时闪现。而下角与其相邻的梅湖区域，常常会被视为一体，统称江南片区。
作为一座有历史的城市，惠州的城市历史绕不过下角。
这里有古墓。
1993年4月，在下角发现了一座古墓，经发掘清理，确认为东汉墓。出土的器物可分辨的有陶罐、簋、鼎、壶、匏(壶)、樽、钵、釜、仓、纺轮、带猪圈的陶屋……
在下角的一商住楼工地中，还曾发现清末名人冯子才官佐黄长龄先生墓葬。
这里有遗址。
惠州文星塔建于1595年(明万历二十三年)，毁于20世纪70年代。后来在下角原惠州国营糖厂宿舍的沿江路施工现场发现了文星塔的遗址。
这里有历史。
根据惠州地方志的记载，1903年(清光绪二十九年)，下角曾发生过教案，德国传教士欲在东江边的一块土地(今惠州市食品厂所在地)建立信义会教堂，后遭当地村民抵制而未能成。
民国时期，惠州的纺织业较为兴盛。除了惠州的府、县两城外，市郊的一些区域都有小型布房，其中一处即为下角。
而在新中国成立初期，惠州城区增加秀水湖、铁炉湖、南门、下角等4个市场。其中，下角市场位于下角埔前路张屋塘，为永久性综合集贸市场。直至2000年，一直人气很旺、成交活跃。
到了上世纪90年代，惠州市纺织印染业依旧兴盛，本地兴办了一批大中型企业。而下角也开发了下梅湖纺织开发区，1990年，惠州市纺织企业集团公司还曾与香港新力实业公司在此进行合资经营。
惠州的历史，绕不开下角。但惠州的发展，却遗忘了这里。
社区气息浓厚，下角很有“人情味儿”
一位住在青年河边的居民告诉记者，作为下角的老居民，他们体会到更多的是这里浓郁的街坊气息，相比之下，惠州的其他区域就少了这份“人情味儿”。
除了青年河脏了点、乱了点，除了晚上会不时闻到一些烧焦的味道，住在这里还是很不错的。她向南方日报记者笑言，在这里住了这么多年，周边住的大家都很熟。现在我从公交车站一路走回家，有时忘带钱了，又想在路上顺便买点东西的话，都是可以先赊账的。
也正是这个原因，她一直居住在下角，即使有能力在惠州的其它区域买房，她也未曾打算离开。
除却社区生活氛围浓厚，便利的生活配套也被此地的居民称道。虽稍显市井，但在这里迎面而来的浓郁的生活氛围。大量能够满足周边居民日常生活所需的店铺，满满排列在下角不宽的街道两旁。第三中学、第七中学、第十五小学、江南中学、下角小学、文星小学等众多学校散落于片区各处。医疗方面这里则有惠州市中医院与惠州市第二人民医院坐落于此。若想散步，此地无须走太远便有西湖；若想宵夜，大排档也在此地铺排有不少。
青年河有些脏，偶尔空气不清新，大货车也会不时驶过，但江南片区也有其特有气息。
美好蓝图能否终结落寞
在城市建设大发展之际，惠州不断向周边拓展，唯独向西，依旧是有些落寞的江南片区，但落寞并不等于被遗忘。下角坐拥江、湖资源，拥有相当量的未开发土地，拥有成熟配套，它有蜕变的能力。
此外，惠州市领导曾要求惠城区在城市发展方面，重点发展西部片区，着力改善下角片区发展环境。
江南片区规划也早已言明，下角片区要结合工业用地调整和设施配套完善，建成人居环境优美的居住社区，部分工厂可能会迁出；梅湖凸岸地区沿凸岸两侧平直岸线和山麓规划多层、高层居住区；梅湖剑潭地区沿交通线路规划为休闲型低层和多层住宅。规划在下角园岭北路与青年河路之间以及梅湖休闲商务区西侧集中布置两处居住区。
《惠州市青年河水清岸绿工程规划》(草案)也已出台。根据该规划，青年河沿岸将进行截污，增强青年河行洪能力，解决火车西站等地存在的内涝问题，并设置横槎小隐、东江揽胜、菀园涵趣、曲苑风清等六个景观节点，该整治工程已经启动。沿线居民告诉记者，他们很支持改造，未来的居住环境肯定更好，但来下角游玩的市民肯定也会增多，片区内居民区现在的安静可能会被打乱。
交通瓶颈也是制约江南区域发展的因素之一。江南片区道路基础设施较为滞后，没有一条市政道路作为主干道贯穿辖区，片区内梅湖大道也因年久失修，被认为是严重制约江南街道经济发展的重要原因。
青年河整治工程将带旺下角区域的楼市。 南方日报记者 梁维春 摄
目前，已规划有三条干道穿越江南片区。惠新大道穿过下角片区、连接北三环和南四环的西部通道，也是连接江北片区、江南片区、惠州火车西站片区、仲恺高新区的交通干道，设计为城市一级公路，双向八车道。
梅湖大道是江南片区“三横四纵”主干路网骨架的主要构成部分，设计为城市主干道，双向六车道；起点位于梅湖污水处理厂附近，终点为惠新大道梅湖大道立交处，全长5.28公里。
贯通江南片区的江南大道则是惠州面向东莞的迎宾大道，展现惠州山水风貌的景观大道，也是成为满足市民出行需求，改善片区交通环境的重要干道。它将成为带动沿线土地开发，推动东江沿线城市化进程的城市发展轴线。
下角的自建房屋大部分历史都比较久远，居民原住于此，产权比较明晰。然而沿着青年路直过青年桥，左手边能看到一大片类似于小别墅的整齐划一的小四层小洋房。这里就是本区的小产权房集中地——绿庭居。
据了解，绿庭居始建于2004年左右，并非属于某个机构建好出售，而是当时面临村企改革，下角村村委会在确定楼体统一规划的大背景下，集体出售土地，属于村民及外地迁入居民的自建房。住在绿庭居的李女士告诉本报记者，“当时找到村委会买了地皮改盖起了房子，迁到这个地方来居住，一直也没有在意那些产权和证件什么的，但是随着近几年这一片区域逐渐发展起来，村里面的村民都开始想办法办理产权证，可是直到现在也没有办下来。”
据本报记者实地走访，绿庭居位于青年河的正上游，更有村民直接在河边开辟了一块块的菜地，青年河的发展轨道，与绿园居居民息息相关。然而，随着青年河改造工程的正式动工，若片区未来发展提速，首当其冲的就当属绿庭居了。这村民自建房屋何时能办理下来房产证一大片的土地未来产权如何归属？这些都亟待明晰。
关键词：小产权房
关键词：钉子户
其实记者本应该用更温和的字眼——区域拆迁问题。
涉及土地平整和居民搬迁就不得不提，片区内盘踞青年河区域的华轩桃花源项目和上世纪投建的锄头厂、化工厂等新老建筑了。关于华轩居项目的种种纠纷及其老板的各种纠葛在此不再赘言，但原本规划为组团式的完整社区的楼盘却被长期无法谈妥的居民拆迁问题搅得七零八落，本该闭合式管理的社区也变得充满乡土气，高楼间隙中破旧小平房尤为扎眼。
另外涉及到拆迁的废弃老厂房及员工宿舍楼。老锄头厂及糖厂(据区域内居民刘女士介绍)现在已经被丽日地产合围起来，员工宿舍区域的前围墙也已被拆除，除刘女士在内的三户居民暂时还未搬走外，别的住户均已搬走。据悉，开发商现在给到原住户的承诺都仅停留在口头上，书面的协议及有利于居民维护合法权益的条款均无法提供，守护者老宿舍也是无奈之举。
“现在开发商把我们宿舍的围墙都挖了，很多住户也都被吓走了，但是我不会害怕，虽然整栋楼空荡荡的碜得慌，但我一定会维护我的合法权益，直到开发商给我们签订有诚意的协议，确保我们居民的利益。”刘女士坚定的表示。
丽日地产作为知名开发商介入片区的规划和升级，对于区域未来的发展意义深远，然而在开发的过程中也应该循序渐进，对于半辈子生活于此的原住居民的合法权益也应该尽力去保护。尽管作为本源逐利的开发企业，但是在涉及到旧城改造和老区升级的问题上，更应该表现出一个负责任的企业该有的担当，合理推进片区加速发展。
关键词：品牌路
由于片区房地产市场开发多涉及到村企合作及旧城改造，拿地过程异常复杂，因此长时间以来都以本地市场的小型开发商为主。然而，据相关知情人士透露，广东方直集团和中山一家知名房企在区域内有大宗土地储备，区域大概在东基银河湾往西至梅湖市场那一大片区域。对此，南方日报记者多次致电方直集团惠州相关负责人均未得到正面回复。
然而，据2010年9月惠城招商引资推进会上的确定消息，由于片区的发展滞后、殡仪馆垃圾厂等影响，片区眼睁睁地接连错失了碧桂园、深圳华侨城等6个总投资上百亿的高端项目。可见，一再错失品牌房企进驻的机会使得市场逐渐失去耐性。记者查阅惠州市国土资源局官网土地交易公示发现，2013年1月1日至11月1日，片区除了有香子园(03-03-01-C)2903平米挂牌成交外，再无土地交易记录。
片区内江南丽苑三期江湾一品 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目营销总监朱德新告诉记者，“下角其实是属于江南片区，作为老城区，房地产市场发展相对滞后。对于开发商而言不仅需要高额的拿地成本，另外需要支付给原住居民的拆迁费也是一笔很大的投资，这也是很多企业不愿意在这里开发楼盘的原因。”
然而，针对近期品牌地产商丽日地产的高调围地以及传言中的方直即将进驻，或许前期的市场调研和囤地未发只是在等待一个合适的时机，随着青年河改造利好，以及三环路的开通，也许，最好的时机现在已经到来。
关键词：廉租房
顺着下角青年路至青年桥头的阿婆田(小地名)，河畔一排整齐划一的6层小楼就是为片区独具特色的廉住房。
据原住居民蔡阿姨介绍，这一排房子大概建于2005年左右，在上世纪八九十年代，这里还是属于惠城区政府的员工宿舍。当时的建筑状态是用大土砖砌的两层小洋楼，这在那个时候还是属于相当高档的住宅了。后来随着社会和区域的发展，很多政府员工都搬到别的区域，土砖屋也渐渐成了少人住的危房。尤其是2002、2003年的时候发大水，当时青年河水都漫过河岸，冲洗着黄土墙使得整个河面都一片土黄。后来政府相关部门就组织改建，成了现在这个样子，主要用来租给本地及外来居民。据沿岸居民透漏，房屋租金仅4-7元/平方米/月，属于典型的廉住房。
关键词：大商场
受访者徐女士悄悄告诉记者，“也不知道到底是不是风水问题，下角这里的大型商场走马观花一般开一个倒一个。现在几乎没有什么像样的商场供市民购物。”
没有像样的商场可能算得上是下角的一大奇葩现象了。2008年左右，深圳的大型连锁商场民乐福商场布局惠州，下角店和陈江店开启，到了2009年末的时候，陈江民乐福逐渐成为区域居民的购物首选，而此时的下角民乐福店已经濒临倒闭。接下来在同样的位置深圳百佳盛百货进驻，不出两年光景，现在的百佳盛已成了假红木家私的叫卖场了。
直到现在，片区内仅有鹏泰、蓝月亮等几家小型商场，所卖产品虽说也比较齐全，但是选择少、品质差、乡土气息浓厚的感觉始终挥之不去。而作为一个片区发展所必备的商业购物配套，片区的现状，无疑极大地制约了片区楼市及经济各方面的发展。
关键词：殡仪馆
在去往殡仪馆的路上，道路两旁不时会有墓园的指引。除了殡仪馆，周边的墓园或许也是一些市民不能接受此地的原因。上述下角居民告诉南方日报记者，来下角居住的市民，大部分都是外来人口。她认为本地人很介意殡仪馆的存在，除了此地的原住民外，惠州市的居民大多不愿迁居于此，买此地楼盘的也多是外来人。
此前有传言说殡仪馆将迁出梅湖，也有人大代表提出此类建议，但南方日报记者获悉，迁殡仪馆并未列入惠州市的十二五规划，虽然江南片区上至政府下到居民都有迁移的诉求，但能否迁走，何时迁走都还是未知数。
关键词：垃圾焚烧厂
惠州的垃圾焚烧厂坐落于下角共联村的垃圾焚烧发电厂。此前曾有下角居民反映过垃圾焚烧时空气中会有异味，此前环保局曾举办过“夜色寻臭”的活动，当时分析下角的臭味应该不是燃烧产生的气味，而是垃圾堆积发酵的臭味。其原因是垃圾的密封、运送等环节没有搞好。
今年九月份，惠州垃圾焚烧厂曾进行了升级改造，但依然有居民反映会不时闻到异味，晚上最为明显。不论臭味的源头何在，也不论下角的臭味是否源于垃圾焚烧厂，如何根治臭味才是解决问题的关键。不然即便青年河变美了，市民依旧会对下角敬而远之。
关键词：工厂
说到规划，1988年以前，历届政府把江南片区定为工业区，在20世纪50年代起，先后兴建国营惠阳糖厂和惠阳机械厂等。1986年建成下角工业大道(今下角中路)之后，下角成为一个以工业生产为主，市政、生活设施配套的新区。1988年之后，扩建下角南路，恢复菱湖，兴建文化中心。
江南片区的工厂很多，其中一些工厂的厂房已经破败乃至废弃，还有不少工厂等待着命运的安排。工厂多，运输车辆势必也多，这自然会影响居住质量。但另一方面，工厂的拆迁难度远远小于居民区，下角或许可以利用这些土地，盘活后再造市民新居。
江南片区真正影响市民心理的工厂，或许应该是位于梅湖的水质净化中心，即污水净化厂。1992年，惠州市政府决定建设梅湖城市水质净化中，该厂占地37公顷，规划总处理量30万吨/日，分三期建设，即便没有任何证据表明污水处理厂会影响环境，但听到污水，自然谁都敬而远之。
■专家观点
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫：
旧城下角机遇和挑战并存
惠州下角老城作为传统的旧城，虽然历经十多年城镇化发展，人口相对集中。但其经济发展依然落后。片区规划混乱、定位与产业缺乏明确规划，另外加上投资资金不足，配套是短板，经济发展面临巨大的问题。这也是北京、上海等大城市老区改造过程中普遍存在的问题。目前片区内房屋破旧与产权不清的状况，将会严重制约这片区域的发展。
但区域河道改造和市政利好无疑给片区注入新的发展动力，释放改革发展的机遇。但是目前片区的改变还主要着力于四个方面，一是迁转旧厂，增配公共服务设施。二是梳理支路道路系统。三是优化环湖、滨江公共空间建设，打造优质居住社区。四是迁转梅湖地区旧厂、旧村和殡仪馆等市政设施，建设综合性的滨江特色综合城区。如果这些方面最后都能实现，片区必将成为焕然一新的下角新城。
市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌：
惠城西区利好频现，区域发展值得期待
下角属惠城区的老区，相对来讲是目前惠城区发展比较慢的一个区域，政府对下角所属片区的发展极度重视，在今年年初的惠州两会上，提出了惠城区未来的重点发展区域，就是惠城西区，包含了火车西站、下角、梅湖等片区区域，对区域的发展也有新的规划，并逐渐将规划实施。
品牌开发商的进驻将能推动该片区的发展，就像方直集团对金山湖片区的影响、和天下集团对仲恺和水口的影响，方直集团、丽日集团、明发地产等这些具有影响力的地产企业进驻该区域，将起到表率作用，并会树立下角的建筑标杆，并推动相关生活配套的发展和提升；早些时候已经进驻该区域的一些地产企业如鹏达集团、轩宇地产、东鸿基地产、宏美地产等也继续在该片耕耘着，未来该片区的市场关注度将极高，从而吸引更多的人前往该片区投资和置业，给片区的发展带来极大的机遇，未来惠城西区的发展非常值得期待。
市丽日地产开发有限公司副总裁蔡舒聪：
区域本身的变化吸引投资
丽日地产之所以选择在下角发力惠州住宅市场，最主要还是由于下角青年河这一带区域本身的变化。政府对区域内的各项硬件设施建设承诺也逐步建成并投入使用。对于这种状况，我们的项目如果能够早一点介入就能更好地占得市场先机。另外，根据以往的开发经验，在一个片区革新发展的先行阶段，投资方的各项投入成本相对而言都会偏低一点，这种时候投入开发对企业而言会是最适合的时候。丽日之所以选择在这个时候进入下角青年河区域，一方面也希望能为片区发展以及青年河改造工程出点力，另一方面作为房地产开发企业，这也是开发项目投入产出比较高的时候。
现在的下角片区，三环路开通以及三环路桥建成，交通迎来利好；青年河整治工程开启，丰山公园下的植物园也将建园，一系列的市政利好对于片区的发展是极大的好事。
市金宝集团营销总监余鹤皋：
发展下角还需花大力气
金山河改造后的麦地及河南岸片区给人感觉焕然一新，这也给了市委市政府为进一步改善老城区环境带来了新的启示，于是青年河改造提上日程。然而对于下角，无论是此前的合生大桥将其与新城江北紧密联系起来，还是未来将进行的青年河改造，似乎都难以让习惯了下角脏乱差的人们注入太多的信心。作为一个老城区，首先要改善交通情况，目前进入下角的主干道只有一条，而且狭窄，机动车、电动车、行人乱成一团。
其实，下角作为惠州城市最先发展起来的区域，其本身就有着得天独厚的地理优势，临西湖，揽东江，地势平坦而辽阔，如果稍加科学地重新整理规划一番，下角完全有机会成为惠州的“上上角”。“老城区整改”、“老居民区三旧改造”、“青年河整治”，重新规划以火车西站为核心的物流产业园，拉动整个片区发展，让下角原本就有的老国企焕发新的活力，现在或许正是时候。
市方正房地产经纪有限公司总经理郑臣钏：
下角居民区域认同度高，市政利好还不够
惠州老城区下角的发展一直是牵动着惠州各界的心，而这不单单只有房地产市场。但是这些年，在惠州别的片区都加速发展的情况下，下角由于“不思进取”没落了。虽然，老城的规划落后，上世纪的老厂房，殡仪馆和垃圾厂等原因老是被各界拿来说事，但是个人认为最大的原因还是片区没有得到市政各界应有的重视。
从方正地产以前在下角开门店的经历来说，区域内的居民对下角的居住认同度还是非常高的。前一阵，我有一个在江北工作的朋友找我帮他看房，看来看去，最后选择了下角的一个小楼盘，当时开车去看房的时候都是七拐八拐，道路又非常窄。成交价格也达到了5500多元/平米。单从我的角度来讲我是不能理解的，这种价格和在江北上班，随便在惠博大道旁边找一个奥园、保利山水城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、华泓星岸城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)都远比来回下角要方便。但就因为他以前居住在下角，习惯了这种居住环境和生活方式。
南方日报记者 张峰 聂金钊
(注：本文刊发于2013年11月8日《南方都市报》)
