??從35年前銀海新村打下第一根樁起，珠海正式拉開了新中國商品房住宅建設的帷幕。歷史的車輪不斷向前，珠海的房地產格局也在短短數十年之間發生了翻天覆地的變化。從國企、央企扛起樓市大旗到包工頭們紛紛轉型做地產再到外來地產巨鱷爭相進駐；從三舊改造到大盤時代再到豪宅頻出，珠海的樓價也在一路走高。未來難以預測，但可以確定的是，巨頭時代不再，群雄逐鹿已經來臨。
80年代：國企、央企唱主角
??1980年9月20日，銀海新村動工，這是剛剛成立的珠海經濟特區第一個房地產專案，它開啟了新中國商品住宅建設的帷幕。那一年，華髮集團前身———珠海經濟特區發展公司房地產經理部成立，它與澳門新聯地產公司合作建設的銀海新村在拱北水灣路海邊格外顯眼。這個樓盤的建築面積為8萬多平方米，投資總額不到1億港幣，當時樓價很便宜，每平方米從幾百港元到一千多港元不等。而且還可以向海外客戶銷售、凡買樓者可以把自己直系或旁系親屬的戶口落在珠海、每戶還免稅配置一套家電和一輛小汽車，一時間關注度非常高。
??在那個剛起步的年代，實力雄厚的國企、央企幾乎壟斷了珠海的房地產市場格局，也成為珠海樓市最早的拓荒牛。珠海資深地產人唐鐵軍回憶道，80年代早期，珠海只有4家房地產公司，除了華髮以外，還有一城、二城和珠海市房產公司。即便到後來，政府對外招商引資，前來珠海拿地的也基本都是國企和“中字頭”企業。比如1984年開業的珠海度假村酒店、1988年開業的珠海銀都酒店、包括到後來鄧小平南巡曾經到訪過的粵海酒店等，都有明顯的政府背景。
??這個時期，華髮陸續開發銀海新村附近的土地，一直到80年代末期，在華髮開發灣仔的凱旋門之後，正式奠定了珠海規模最大的房地產公司的龍頭地位。而正是這批敢為天下先的國企，助力了特區最早的房地產業，也讓珠海的房地產業態變得多元化——— 除了住宅，它們還為這座城市帶來辦公樓和星級酒店。
90年初：包工頭紛紛轉型做開發商
??到了90年代初，鄧小平南巡之後，“特區”的概念炒得火熱，國家大量人才往珠海湧入。其間，有不少外來者出手買樓，房地產市場開始有所起色。
??1997年，新香洲新樓盤瀚高花園面市，儘管售價破天荒地突破2500元/平方米大關，但還是一下子佔領了珠海市場，也是在那個時候，珠海房地產市場開始有了社區花園的概念。隨後，新香洲東大新城市中心廣場也推向市場，樓花價格突破3000元/平方米，這在珠海房地產史上也是里程碑信號，很多人一下子發現，原來珠海的房子也可以賣到3000元/平方米以上，於是，新香洲出現搶地大潮，政府開始重視這個片區，由此引發批地熱潮。
??在那個土地還沒有進行“招拍掛”的年代，政府出讓土地的常見做法是用土地抵工程款。也就是在這個時期，包括鈺海、三好房產等一大批房地產企業崛起，他們大多來自潮汕和粵西，拿到抵款的土地後，這些企業的創始人逐步褪去包工頭的外衣，搖身成為開發商。
??有意思的是，這些用來抵工程的土地規模大多是5萬平方米，這也是為什麼如今的新香洲到處都是5萬平方米左右的社區，而且大多都做成6層高的住宅。“原來新香洲是打算建成珠海市的CBD的，但批地之後，到處都是矮小的社區，規劃就這樣被毀壞了。”唐鐵軍回憶道。
新世紀初：三舊改造與豪宅時代來臨
??2000年初期，珠海開始了24條舊村的改造，對於不少開發商而言，這又是一個商機。這期間，以丹田集團、五洲房產、森宇房產、燊榮房產等為代表的一些房企紛紛參與舊村改造，扛起舊改大旗。
??這是這批三舊改造工程，不僅讓珠海的城市形象逐步提高，更讓珠海正式步入“大盤時代”。不少樓盤都請來國際知名的建築設計公司，比如當時山場村改造專案——— 五洲花城就請來了國際知名的設計機構羅麥莊馬，美麗灣請來了加拿大華裔建築設計師黃雄溪，棕櫚假日請了國際知名的園林公司貝爾高林。在當時，除了不少大型的景觀設計事務所、律師事務所開始來到珠海以外，由於三舊改造涉及政府工程，銀行系統也開始放寬對房地產行業的支持。國際化的視野、寬鬆的銀根以及政府的介入，使得珠海的住宅水準真正提高了一個檔次，甚至也造就一些開發商的事業達到頂峰。
??說到大盤時代，則不得不提2003年開發的華髮新城，這是一個巨無霸專案，規劃建築面積大約70萬平方米。如今十年過去，華髮新城依然是珠海最高端的社區之一，在市場上絲毫不遜色。無論是金融危機還是房地產調控，華髮新城的價格一直都在上漲，從早期3400元/平方米一直到現在的2萬元/平方米。唐鐵軍評價道：“華髮新城是珠海目前最優秀的大社區之一，為這座城市樹立了一個標杆，直接為珠海帶來的稅收、經濟效益、人員就業、居住環境、品質的改善，起到相當大的作用。”
??與此同時，珠海也開始邁入豪宅時代。這個時期，代表樓盤有兩個，一個是駿發山莊，另一個是揚名海邑。在當時各大樓盤普遍定價“3字頭”的背景下，這兩個專案的售價都突破了5000元/平方米。這也是一個革命性的轉變。給珠海的房地產行業樹立了一個價格標杆。
2006年至今：外來品牌房企相繼湧入
??2006年開始，萬科為標誌的外來一線品牌房地產企業紛紛佈局珠海。在當時，地產行業遭遇宏觀調控。不少地產大鱷為了佔領市場份額，於是不斷拓展和佈局2、3線城市。當時的珠海，嚴格來說還不能算三線城市，商品房年銷售量只有120萬-150萬平方米，與一線城市相比，幾乎可以忽略不計。但在很多房企看來，由於臨近澳門，加上城市潛力較大，珠海依然是個不可忽視的市場。
??這段時間，以萬科、時代、金地、招商、保利等為代表的多個房企先後進入珠海，徹底改變了珠海房地產原有的格局。這些一線企業，除了擁有雄厚的資本、強大的操盤能力以外，還給珠海帶來現金的設計概念以及全新的居住理念。不僅如此，這些品牌房企還把深圳、廣州一些成熟的經驗和產品帶來，讓珠海的房地產業一下子進入百花齊放的局面，也將傳統的格局打破。
??在這批房企中，最具標杆作用的企業自然非萬科莫屬。2007年，位於情侶路上的萬科金域藍灣售價超過1萬元/平方米，成為珠海歷史上第一個售價過萬的樓盤。面對一線房企來勢洶洶，除了華髮、格力、世榮等本土上市房企有能力抵擋以外，珠海本土的其他開發商大多只能退居其次，做一些原有的抵工程款的剩餘土地，尋找其他機會和出路。
??而在2008年以後，珠海開始出現一批超級豪宅，代表樓盤就是單價賣到3萬元/平方米以上的華髮綠楊山莊和吉大鈺海帝景，這些都是頂級的海景房。這批專案的出現，改變了珠海一向沒有高品質豪宅的局面，奠定了豪宅樣板。再加上中信紅樹灣等一批中高級樓盤出現，讓珠海的住宅真正邁入大眾級消費、中高級消費以及超級豪宅三大局面。
??到了最近幾年，商業物業的形態也在明顯發展。從原先吉大的免稅和百貨、新香洲旺角和老香洲揚名廣場，加上拱北傳統商圈，到如今南灣的華髮商都、拱北的富華里等商圈面市，對珠海舊有商業格局的衝擊非常大。不僅改變了以往商業的單調局勢，部分商業甚至成為珠海的城市名片和新地標。
