编者按
2012年6月18日，国土部近10年来第6次发文规范别墅市场。时至今日，最新“限墅令”实施正好一周年，从今年前5个月销售情况来看，别墅产品的销售同比大幅上升。
以5月为例，2012年5月份长沙别墅共成交23套。而2013年5月长沙市销售别墅213套。此数据与北京、上海等一线城市，已不相上下。
来自市场的反映，也验证着回升的数据。上周末，龙湖湘风原著、关山壹品、碧桂园山湖城等多个别墅项目举行活动，记者看到，每个营销中心人气都不错，其中不少都是“卖小买大”的改善型客户。
成交迎来回暖的另一面，是别墅推货的四面开花。据统计，2013年长沙在售的别墅项目有近40个。不但龙湖湘风原著、关山壹品这样的楼市新面孔有新产品入市，碧桂园、金科、深业、和记黄埔、创远、汀湘十里、云海湾、橘郡、高鑫天麓等老盘也逐步推出新的产品。
下半年，长沙别墅市场趋势怎样？现在是购买别墅的好时机吗？本次会客厅邀请浩文中国董事总经理 林淼良探讨别墅市场。
浩文中国董事总经理林淼良做客广厦会客厅
议题一：各位怎么看近几年来长沙别墅市场的发展状态？目前现状和格局如何？
林淼良：说到近几年的别墅市场，我认为别墅市场黄金期在两年前，最早的双拼别墅才卖5000元/平方米，现在很多人都后悔当时怎么没有出手？整个别墅市场价格在往上走。
近两年来，别墅市场是低谷，不光是长沙，整个全国都是这样。从宏观因素来讲，政府给别墅设定了一个坎儿，门槛提高了，二套房、三套房对别墅打击很大，把杠杆给卡死了。现在所有买别墅的人，基本上都要付全款，这是受政策影响。
实际上，在政策导向上，社会的资金流转向了，别墅卡在这里，不让你去投资，资金哗哗往商业项目上转，所以说，这两年，在长沙其实是商业地产的春天，所有人都一起炒，全是写字楼、综合体、商铺。但是其实，明白事理的都知道，有些地方商业根本做不起来，卖得好是长沙人闲钱太多了，而且投别墅付100%，投商铺付50%，这是一个很现实的问题。
所以这两年别墅市场进入低谷最大的原因就是新一轮的市场调控。
而且，长沙买别墅的就是官和商。原来购买别墅的人群当官的买得多，十八大以后官都不敢买了。而且现在做生意的卖别墅也少了，因为生意需要资金流转，让他们花几百万买别墅，真不愿意干。
议题二：2013年长沙别墅的量变，将进一步推动质变。跟一线城市相比，长沙别墅市场还有哪些提质的空间？
林淼良：要做好别墅，开发商要具备以下几个条件，一是资金势力雄厚，要不然真抗不住。二是本身是老项目，前期的资金流为现在奠定好了基础，现金流也基本上没什么问题了。
做别墅与普通住宅不一样，现金流来得特别慢，风险是显而易见的。
长沙别墅的提质空间，我认为有以下几方面，第一，服务，软性配套跟不上，这是长沙别墅普遍的一个软肋。第二，未来要做别墅，要根据配套政策去做配套产品。原来做别墅是按原来的基本方式去做，赠送空间、园林环境等等。但是，现在主要矛盾集中在政策上，最近我们再在一个别墅项目做前期方案，所有别墅全部是商业产权，要做成酒店式别墅，一栋别墅有4-5个房间，项目位置在旅游区，想要做一个会所，承担所有的酒店功能，包括娱乐、商务等等，而销售则会采取单独售卖，就跟商铺一样独立产权，最后再租出去，这是在破政策的局，你限购，我就只能变招，在旅游景区做产权式酒店，而且还是商业产权，就不限购了。
所以，现在做别墅要变。长沙的市场有自己的特点，人流量只有浙大，每年去化也只有这么多。
议题三：下半年，别墅市场会如何？目前是不是购买别墅的好时机？大家会买什么样的别墅？
林淼良：未来别墅价格会不会降呢？我认为市场永远是这样的，没有最低，只有更低，所以说要看准未来的政策导向。别墅市场能不能好转，最关键的是政策，如果政策不支撑，市场好不了，没有办法。现在，相对去年来讲行情又好起来了，去年别墅市场很惨，一说做别墅就愁眉苦脸，有很多别墅项目根本就已经玩不转了。
这个低谷，要延长多少时间？在我看来， 取决于政策导向。目前已经有小部分资金开始回流到别墅，主要商业租金回报率太低，客户开始意识到，不如买一套别墅，算是别无数的阳春阶段，但最终要等到10月份经济工作会议之后，局势才会更加明朗。（文字整理∕朱艳）
