关注公建配套
在佛山，随着南海、顺德新规推行，楼盘内的公建配套未来将包罗万象，平时办证、看病的居委会和社区卫生服务站会更普及，公交车站也成为小区的一部分，而小区内有公共绿地及康体设施，甚至是面向社会的公共停车场，也将变得不稀奇。
由此可以想象出一个与现在不同的场景：未来几年后，在南海一个艺术氛围浓烈的市政公园，游人很多，但实际上这是X X X小区一个面向社会、交由政府的公建配套。在X X X小区业主看来，这个公园理所应当是“自留地”，而在外人看来，这又是“公家的”。
小区内兴建的公建配套，体量越来越大、功能越来越齐备，究竟谁会最终受益？
政府：引入社会资本提高公建水平
在业界看来，发展商普遍参与一些社区类的公共配套设施建设，是提高公建水平的一条捷径，解决了政府资金和效率的双重难题。
目前，公交站场在新小区拿地之初就已经固定在小区规划中，但禅城区尚未有这一方面的规定。在去年，禅城区提出尽快落实祖庙、石湾片区公交枢纽站建设，年内大力推进八个公交首末换乘站建设。
但呼吁禅城效法南海在小区内配建公交场站的呼声也不绝于耳。去年6月，市人大代表朱延通曾向南都记者表示，“我支持政府这种做法。有实力的开发商拿地前，会 将公交站场建设的成本考虑进去，这可以说是政策性成本。公交站场由政府规划，然后再由开发商负责建设，这种交通规划引领城市建设的做法是一个大趋势。”
仅以交通设施为例，在小区内配建公交场站也得到了不少市民的欢迎。在中海锦城买房的市民张小姐就指出，作为海八路上的新建小区，楼盘在公交出行，特别是接驳地铁方面是一个空白，在小区规划之初就考虑好了公交接驳的问题，具有很好的预见性。
除了提高公建配套落地的效率，在小区中规划有公交等基础性社区公建配套，也解决了政府资金不足的问题。记者查询相关信息后发现，在去年一季度，佛山的财政收入增幅曾在全省垫底，而去年全年全市财政收入增幅也在全省乃至珠三角中处于“下游水平”。
与此同时，一些含有较为特殊公建配套设施的商住项目，政府也乐于交由企业参与。在佛山，佛山新城交通枢纽中心，是交由金海地产等房地产发展商参与建设，而禅城区新的长途客车总站，也交由新福港地产建设。
另有业内人士指出，企业或多或少为政府分担公建配套建设的成本，也有利于稳定土地价格。“对政府来说，如果楼盘需要较多的公建配套，在地价上的让步可以在地块出让前就商定好，这是一个左手出、右手进的问题。”
开发商：对大企业利润摊薄了 但负担没有加大
对开发商而言，在新拿地的商住地块中，如果需要兴建较大体量的公建配套设施，也意味着成本和门槛在进一步提高，这也让一些中小型房企拿地变得难上加难，而对大房企而言，在房地产开发利润不断“摊薄”的过程中，公建配套带来的“负担加大”则不明显。
去年至今，佛山不少政府着力打造的新兴区域和旧城改造片区，房地产用地基本都被保利、万科等大房企垄断。对此，保利华南实业有限公司副总经理张亮分析称，大房企操作这些拥有较多公建配套体量的地块上更加游刃有余，实力较弱的房企操作难度大、空间小。
记者统计中也发现，在南海出让的总价超10亿元以上的商住地块中，往往普遍包含了比小地块更多的公建配套。如佳兆业地产去年斥资17.95亿元在南海海八路段竞得用地，和中海·锦城项目比邻而居，两者均要求在小区内配建幼儿园。
一 家本地小房企负责人告诉南都记者，目前在禅城通过招拍挂拿任何一宗商住地，都必须有不低于整个项目计容住宅建筑面积10%的比例实物或货币配建保障房，但 土地招拍挂价格并没有让步或者优惠，小房企拿地负担很大，加上新增的公建配套建设费用可达数百甚至数千万元，利润进一步缩水。
但不 少大房企，已经在近2年来习惯了这种利润“摊薄”的过程。在佛山，保利、万科等大房企，都在不少新竞得地块中跟原来的土地转让方合作开发，或者联合一些有 实力竞得地块的本地企业拿地，比起分给合作伙伴数以亿计的“分成”，拿地时增加的公建配套费用只是一笔小数目。
有上市房企负责人坦言，公建配套较多、建设难度较大的地块，大企业容易挤掉不具资质的小企业，也容易控制土地单位成本，总体算起来门槛高了，但利润也相对有保障。
购房者：小区公建部分管理难
对开发商而言，滚动开发的楼盘一个接一个，但小区内配建公建配套，虽然在很大程度上方便了业主生活，却给小区物业和小区业主带来难题，特别在管理方面仍有不少难点。
“我们桂城东一带的小区居委会，都设置在楼盘外面的商铺中，出去办事还是挺方便的。”家住金御华府的市民阿敏告诉南都记者，在楼盘集中的区域建公共服务类或者文体休闲的公建配套设施，对小区业主来说是一件好事。
但对小区物管来说，公建配套设置在小区里，就意味着本属于政府产权的这一区域，管与不管就成为一个问题。按理来说，这一些公建配套已经被政府无偿收回，但实则还是和小区“唇齿相依”，管理起来不那么容易。
在 桂城东，万科金色家园、颐景园小区，都有位于桂平路上的一个切角位建成了开放式的大广场，为市政配套，不少业主的老人、小孩在这些市政广场玩耍。但由于小 区物管鲜少巡查这两个广场，保洁、保安容易成为“两不管”，有业主反映：“怡翠花园的那个切角大花园，晚上走过去觉得不安全。”
而 在一些旧城改造的项目，公建配套与小区内属于业主全体所有的设施更是成为一个模糊地带。在去年，有市民在岭南天地内拍摄婚纱照被保安制止，曾引发市民关 注，主管部门后来就曾解释称：“实际上这一旧改项目，整个产权除了历史文化建筑外都属于开发商，原则上并不属于公共区域。”
公共文体活动中心、公共绿地和停车场，这样的公建配套以后将在佛山小区里越来越常见，谁来管理，这个问号仍在继续？
邻城情况 深圳除代建公建配套开发商还负责运营管理
去年11月底，中海地产以20亿元拿下深圳宝安尖岗山区域一块居住用地。该地块捆绑艺术馆、规划展览馆的运营管理权。
根 据土地成交价格的20亿元进行计算，该地块的楼面地价为10983元/平方米。不过，如果包含艺术馆和规划展览馆这两馆的代建费用约18.6亿元以及未来 20年运营管理期间有关费用10亿元。粗略计算，中海拿下该地块的综合成本约为48.6亿元，按照建筑面积折算下来楼面地价达到了26689元/平方米。
相关资料显示，该地块土地面积15.2万平方米，捆绑的深圳当代艺术馆与城市规划展览馆在福田中心区。两馆用地面积近3万平方米，拟建总面积8.8万平方米。不过，中海地产对两馆仅拥有运营权而不是经营权，也就是无法从中盈利。
据 深圳地产界业内人士介绍，除了2008年以来要求开发商配建一定比例的保障房之后，2008年底，华润集团与深圳市政府达成协议，政府以BO T形式，将 深圳湾体育中心整体交由华润集团投资、建设并运营50年，经营期满后移交政府。在此之后，开发商拿地开发也开启了新的模式，“在土地出让时，捆绑配建一定 数量的公共建设项目，要求开发商以无偿代建、BO T、BT等形式配建。就从2009年开始逐渐多起来。”
江门 保利首次兴建包括体育场业态城市综合体
去年10月份，保利地产以12.4亿元的总价拿下滨江新区新推的5幅地块，宣布将在江门投资100亿元，兴建总建筑面积达134万平方米的航母级综合体项目。
值得注意的是，这一城市综合体的业态囊括了商住之外的部分公建配套。据了解，该项目占地约660亩，包含滨江新区体育中心、会展中心、商场、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、住宅等多种物业类型。
据 报道，保利滨江新区项目是江门迄今最大的城市综合体项目，同时，与保利地产在建的多个综合体项目不同，保利滨江新区项目是其首次兴建包含体育场馆业态的城 市综合体。保利华南公司更是在去年与江门市滨江新区管委会签订了《江门市滨江体育中心特许经营项目特许权协议》。
