过去的市场，我们都认为一二线城市都是一路向好，三四线城市相对来说压力较大。
个人看来，二线城市的最大优势，无疑在于它对周边区域和城市的吸附力。众所周知，除了少数双核城市，例如大连和沈阳、济南和青岛、福州和厦门、苏州和南京，二线城市大多是单核城市。强大的吸附力，是这些城市房地产市场发展最核心的竞争力。尤其是对地处中西部区域的二线城市而言，比如武汉、长沙、西安、成都、贵阳等等，这种吸附力更强。
尽管如此，对于2014年的二线城市市场，我认为还是会出现两种不同的走势。
从整体来看，2013年市场成交持续高位，二线城市也不断创下新高。除北京、上海、广州等一线城市外，成都、天津、长沙、武汉、青岛等城市的年商品住宅成交也均突破1000万方，而不算12月份数据，重庆、合肥、沈阳前11个月也早已破千。
快速去化之下，热点二线城市库存消化周期也有所缩短。但对一些普通二线城市而言，却是库存累积的一年。随着2012年下半年成交的大量土地在下半年入市，一方面是相对平稳的市场成交，另一面是激增的市场供应，与之相随的是大量的库存累积。
在这样的前提下，我把二线城市的风险归为四大类。
第一类是市场容量大、供应量也大的城市。以天津为例，一年确实也有1000多万方的交易去化量，但是架不住更为巨大的供应量。单从前11月供求比来看，已经达到1.4，供远大于求。而接近15个月的消化周期，更是远超其他二线城市达到高值。事实上，滨海新区早已经呈现出萧条的迹象。
类似的现象在北方不少二线城市当中存在较为普遍，比如沈阳、长春。由于北方房地产市场发展相对较晚，从2009年开始，部分城市供地开始集中放量。比如前面提到的天津，尽管每年成交量在千万方，土地供应却超过两千万方。这种态势如果一直延续，势必会带来更为剧烈的市场风险。
第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙，每年市场交易量庞大，成交均价却处于低位水平。数据显示，前11月，长沙商品住宅成交已破1400万方，重庆更是早已破千，但从均价来看，长沙仅在6000元/平左右，重庆也只是维持在7000元/平的套内水平，合肥情况也属类似。这样一种“量大价低”的市场当中，多数企业赚到了吆喝，但是未必赚到太高的利润。另外，由于当地高端需求缺乏，也很难拉动房价的进一步提升。
第三类是“量小波动大”的城市。杭州成为当之无愧的典型，一旦调控政策出台，就马上反应到市场当中去。在这种市场当中，受限于城市容量和人口规模，自用型需求有限，更多的是来自于投资性的需求，一有调控就首当其冲受到波及。反之，另外一些城市，因为本身人口众多，去化主要来自当地自用型的需求，再加上周边城市对市场购买力的冲击也较小，受政策影响波动就较小，比如武汉。
第四类是量平竞争大的城市。这方面最典型的当属贵阳。尽管没有突破千万，贵阳前11月成交量也近800万方。但是如大家所知，贵阳楼市好大盘，大型房企在贵阳占掉近四分之三的份额。如果仅以花果园项目为例，2012年全年销550万方，单项目吞掉整个贵阳70%的成交量，也超过同期上海市场年销售量的一半。
在一盘独大的城市中，市场高度集中，房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及，长此以往，也不利于未来发展。
大连的情况正好相反，在大连市场，本地企业和外地企业杀做一团，单企业市场占有率低的前提下，集中度也特别分散，基本上没有一家企业可以独大，激烈竞争之下也易产生风险。
最后从产品类型来补充一点，由于二线城市经济发展水平的限制，真正的中产阶级和高端需求有限，且数量和一线城市相比仍有很大差距，对这些城市而言，高端改善住宅和豪宅，会成为相当时间内的去化压力产品，特别是均价、总价远超当地市场行情的“双高”产品。
