通过对诸多盘活楼盘的梳理，我们不难发现一条烂尾楼复活线路。在这条艰难的盘活路上，政府和开发商起着至关重要的作用。江门在处置烂尾楼和问题楼等历史遗留问题上，曾一度走在全省前列，“江门经验”也曾被周边城市赞许和学习。只不过，在最近几年的赛跑中，江门显然落后了。业内人士建言，政府部门应该加大对处置烂尾楼和问题楼的扶持力度，尤其是在制定和执行相关政策时要保持连贯性。
“楼王”复活身份飙升
从2001年开始，新会区住建局就设置了处理烂尾楼和问题楼的办公室，刘国永一直在这里负责，并跟进每一栋楼盘的复活工作。在他主导下，新会成功盘活多个烂尾项目，尤其是最近炙手可热的龙兴大厦，盘活后楼价刷新了新会楼市纪录，成为闹市区名副其实的地标“楼王”。
那么，一栋烂尾楼如果要走上复活之路，需要完成哪些方面的工作？刘国永向记者详细解读了其中的盘活“五部曲”。即理清债权债务、找到合适的接盘方、做好安全检测、制定合理的盘活方案和解决税费及办证问题。
旧事旧办尊重历史
在接受南都记者采访时，刘国永提得最多的就是“旧事旧办，尊重历史”。据其介绍，接盘方如果要接一栋烂尾楼，主要成本包括：拍卖款(包括土地出让金等)、城市基础设施建设配套费用、报建费等，其中最大头就是土地出让金，其余费用占比很少。
而所有盘活项目中最大问题就是办证难，“最主要的就是资料不全，其次是原开发商跑路欠下税费。”刘国永称，由于年代久远，办证资料比较难找寻，导致一些证件迟迟不能办下来，影响业主收楼和办理房产证。刘国永坦言，现在的人办过去的事情，确实非常难，所以必须特事特办。
相关机构人手不足
针对空置楼盘，为消化库存拉动江门内需以搞活经济，江门市政府在2000年就成立了消化空置楼盘办公室，此举走在全省前列。据统计，1999年至2002年，江门市共妥善处理问题楼盘245幢，建筑面积130万平方米，获得市民好评，也促进了江门市房地产市场健康有序发展。当时江门的经验曾向全省推广，周边城市都争相学习，包括目前在全省处置烂尾楼和问题楼最为得力的肇庆市都曾是“江粉”。
“当时我们不断接到群众信访、投诉，反映买了楼后开发商没有提供购房发票，无法办证，要求政府部门监管处理。为了解决这一问题，江门市政府根据实际情况，把处理空置楼盘办直接转变为处置市区问题楼盘办公室，把群众买房难、办证难等问题纳入管理范畴。”市住建局问题楼盘办负责人介绍，2009年江门市成立了由副市长任组长的领导小组，21个单位为组员，在住建局设问题楼盘办公室，专门处理问题楼盘。同年7月，住建局向市政府提出“关于解决江门市区中心城区历史遗留房地产登记问题的若干意见”(俗称“解遗”政策)，获得市政府批准实施。
江门虽然早有专门处置问题楼的机构，但至今却只有一名工作人员，而问题楼盘办常需要寻找大量的资料，如此就显得人手严重不足。
建议
政策变来变去 开发商很难做
而对于市政府的政策和力度方面，江门市房地产协会会长叶泽权建议政府部门决策时要保持政策的连续性和延续性。“每位领导的风格和对于这些问题的重视程度会有差异，如果来一个人就换一个政策，开发商很难做。”
“假如一栋楼有10层现卖了3层，那剩下的7层还有利用价值；如果全部卖出，谁要接手这个楼盘就需再投资一千多万元，估计谁也不敢冒这个风险。”问题楼盘办负责人表示，于开发商而言，利益是至关重要的因素。对此，叶泽权称，曾有不少外来开发商希望进入江门的房地产市场盘活烂尾楼，但当了解到楼盘背景的历史复杂原因后纷纷退出。
因此，叶泽权建议如果要让开发商进入烂尾楼市场，首先要给他们一定的政策扶持和相应的帮助。同时，对于开发的程序和所需缴纳的费用、政策等要公开透明地讲清楚，防止开发中途忽然冒出需补交的款项。而开发商在入手楼盘时，一定要全面了解楼盘的情况再考虑是否入手。
肇庆经验
肇庆市虽较晚成立问题楼盘办，但解决率已达98.5%。与其相比，江门市在处理问题楼盘工作虽走在全省前列，但效率却不高。肇庆市为解决历史遗留问题，所有涉及到房产的相关部门在每周集中抽出一个半天的时间，大家拿着已有的材料和情况进行探讨，一些部门可以当场表态。
复活“五部曲”
1
理清债权债务
理清烂尾楼的债权债务关系，找到背后的真正主人。“由政府出面，跟原来的开发商或者接手方谈，谁也不希望自己的资产浪费在那里。”新会区住建局问题楼盘办负责人刘国永说，万事开头难，而这一步是最难的。以龙兴大厦为例，官司缠身多年，最终法院作出裁定才让复活有了希望；而新会另外一个烂尾项目———五邑厨具市场就因难理清债权债务关系，所以至今找不到头绪。
2
找接盘方
找到合适的接盘方。一般如果原开发主体还在，由其负责盘活是最为合适的。但如果开发商跑路、倒闭，可由政府出面另寻开发商。“接手的开发商最好有改造烂尾楼经验，同时具备相应的实力，除了经济实力，还包括影响、信誉等软实力。”刘国永表示，位于蓬江的华园大厦，在江门市政府的支持下，经益丞集团接手改造得就不错。
3
安全检测
有了接盘方，住建部门应主导做好大楼的安全检测工作。“由于年代久远，这么多年的风吹雨打，是否会出现质量问题，或者其原本质量就不过关？”据刘国永介绍，安全是至关重要的，在建筑质量检测上不能马虎，如果有质量问题，必须制定相应的修复和加固方案。
4
制订方案
制订盘活方案包括消防安全设计、防雷、大楼装修风格设计、营销策略等。由于这些烂尾楼大多是在上世纪90年代初期建设，规划设计和建筑风格带有典型的时代烙印，比如有些商住楼就存在停车场设计不足等问题，在修复时要充分考虑这些因素。“如果能完善就完善，能补救就补救，争取跟时代接轨。”
5
税费和办证
最后是解决税费、办证等问题了。“这是最重要的一步，因为其中会牵涉到每个业主的利益，如果掏钱买房而无法办证，这也不算是盘活。”刘国永称，由华园大厦改造成的益嘉园就曾遭遇办证难问题，而一度引发群体事件。
