尽管中央迟迟未明确城镇化具体发展模式，但金科股份(000686.SH)对新型城镇化发展机遇已越发笃定。
金科集团副总裁李战洪在接受记者采访时称，金科目前已经进入城镇化布局第二阶段，即完善和强化阶段。
2011年8月金科股份借壳上市之后，金科制定了“622战略”和“1030战略”。前者指金科在全国的布局比重，后者描述的是金科在大本营重庆的布局。随后，金科开始严格践行该战略。2012年金科拿地总额达到88亿，接近全年销售金额的60%。在资本市场融资不畅的背景下，金科股份成为2012年年末，A股最“疯狂”的房地产公司之一。2012年，金科新增土地数量27块，超过该公司2011年的一倍之多。
李战洪称，金科全国化布局最早始于2005年，从进入成都和无锡开始；第二波则是从2011年开始，目前已在29个城市运作43个项目。“第一波布局是为了抢占先机，第二波布局则是为了企业的持续发展，做大做强。”
金科如此豪赌城镇化，背后是金科对于中国房地产业未来高度看好。
李战洪称，开发商发展一般有三种模式，第一种是以港澳开发商为代表，他们是以利率润为导向的开发模式，一般通过时间获得土地等；第二种则是内地开发商最喜欢的以现金流为导向的模式，即低成本高周转；第三种则是通过持有资产获得升值，比如凯德置地。
李战洪表示，三种开发模式仍将并存，但每个时间段存在比例则不同。具体而言，在相当一段时间内低成本高周转模式仍是中国现阶段的主流。这是因为，中国城市化率并不高，目前仅有52%。在这个阶段，以现金流为导向是地方政府最喜欢的模式，因为这种模式确实可以推动城市快速发展。不仅地方政府和开发商自己喜欢，人民也喜欢。而随着中国城市化率逐步提高，慢慢到75%的时候，高周转模式所占比例就会逐渐递减，持有资产比例则会上升。
但据李战洪根据城镇化速度以及人口数量测算，我国距离75%城市率还有相当长的距离，中国房地产业至少还有15年的好时光。
李战洪口中的好时光背后的言外之意还包括，金科抢占先机布局城镇化的意义重大。不过，他坦承，整个市场和政策环境已经发生了变化，房企们都面临着下一步自身发展模式的拐点，要为下一步发展谋求布局。也就是，企业对上述三种模式的选择将逐渐发生变化。
“以前，房企只要在产品和园林、服务方面有优势，就能打遍天下无敌手，现在的城镇化建设对企业的资金能力、产品运作能力以及成本控制能力都很强。”李战洪认为，未来的房地产市场将是三分天下的格局。三分之一的企业，越来越强，三分之一的企业由于资金断裂或者没有土地资源无米下锅而退出房地产市场，还有三分之一的企业在增长。目前，三分天下的格局正在进行，最后，国土资源逐渐向剩下三分之一靠拢，最后由三分之一企业一统天下。
简而言之，李战洪认为，未来房地产转型的重要特点是地产金融向金融地产转变。
尽管李战洪认为，房企正处在转型的拐点期，但他不认为房价有下降的可能。“再说房贵就加你税，”曾经有一段时间内，李战洪将该句话用作自己的网络签名。他认为，房地产市场五方各怀功利私心。
“中央政府以打压房价的名义增加税收；地方政府是想通过卖地赚更多钱；银行则想通过对开发商、购房者的借贷获得更多利益；而开发商本身就是追求利益最大化；购房者分为两类，已购房产的由于不愿意资产贬值不希望房价下跌，而没有买房的则希望房价降了之后买一套房。”李战洪反问，有多少比例的人群希望房价下跌？
他认为，随着越来越多的调控出台，最后的结果就是购房者买房的成本明显增加，以后持有物业可能也要收税，因此，房价越调越高。而行政干预的增多却阻碍了房地产的市场化。
李战洪认为，政府只有针对消费者之外出台调控政策，对中央税收、银行贷款等进行调控，真正降低人民的购房负担，才有可能使房价真正下降。
作者：王营
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