??上海易居房地产研究院5月8日发布了《2015年度中国35城住宅市场生命周期专题研究》报告。报告显示，从综合指标得分来看，35个重点城市可以划分为四大类：第一类综合指标得分1.0以上，均为一线城市，生命周期步入成熟期；第二类综合得分在0-1.0之间，多为东部沿海城市，生命周期渐趋平稳期；第三类综合得分在-0.5-0之间，多为中西部省会城市，生命周期处于慢增期；第四类为-0.5及以下，生命周期处于快增期。从城市基本面与新房总容量两个维度综合来看来看，可以将35城划分为四个象限，也即四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
??在35城社会经济发展基本面指标方面，我们考察了人均GDP、第三产业占比、人均可支配收入、城镇化率四个指标。
??35个重点城市人均GDP整体上可以分为三个层级，第一个层级是8万元以上,主要为一线城市的深圳、广州、北京和上海，及部分沿海发达及省会城市如大连、天津、长沙、南京、杭州、宁波、呼和浩特、青岛、武汉、沈阳和厦门。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济阶段，同时处于后工业发展期。第二个层级是5万元至8万元,包括济南、郑州、长春、南昌、成都、乌鲁木齐、福州、银川、合肥、西安、太原和昆明。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市已处于发达经济的成熟阶段。第三个层级是5万元以下，包括哈尔滨、兰州、石家庄、贵阳、西宁、重庆、海口和南宁。根据钱纳里经济发展阶段模型，此类城市处于工业化阶段中的加速期。
??第三产业比同样分为三个层级，第一层级是60%及以上，包括北京、海口、广州、呼和浩特、上海和乌鲁木齐。其中，海口作为全国重要的旅游城市，具有一定的特殊性，呼和浩特和乌鲁木齐由于房地产业的拉动，第三产业占比较高。此类城市发展处于后工业化阶段。第二层级是45%至60%，包括深圳、贵阳、太原、南京、哈尔滨、杭州、西安、厦门、兰州、成都、青岛、昆明、济南、天津、南宁、武汉、福州。此类城市发展处于工业化成熟阶段。第三层级是45%以下，包括西宁、宁波、沈阳、大连、郑州、重庆、银川、石家庄、长沙、长春、南昌、合肥。此类城市发展处于工业化加速阶段。
??从城镇居民人均可支配收入来看，2013年全国35个重点城市人均可支配收入在4万元以上的包括深圳、上海、广州、宁波、厦门、北京6个城市，这些城市经济发展水平高，人均可支配收入处于较高水平，相应的购房能力较强。而南宁、海口、太原、银川、贵阳、乌鲁木齐、兰州和西宁等几个城市人均可支配收入在2.5万元以下，经济实力有限，购房需求较弱。
??从城镇化率来看，目前全国35城受经济发展水平等因素制约，城镇化水平差异明显。北上广深四个一线城市及厦门，城镇化率在85%以上，此类城市城镇化发展速度渐趋停止；而重庆、南宁、长春和石家庄城镇化率低于60%，未来城镇化将会加速推进。整体来看，35城中有17所城镇化率高于70%，整体城镇化水平较高。
??在35城新房市场发展指标方面，我们选取住宅成交和住宅新开工两个指标，对其近五年增幅均值进行排名。
??从35城住宅成交面积年均增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、北京和深圳经济发达，市场相对成熟，成交增速由正转负，新房市场规模已见顶；而乌鲁木齐、呼和浩特、长春等是欠发达地区，住宅市场步伐却同样较慢，说明住宅市场有效需求不足，房企进入要相对谨慎。
??增幅均值较大的城市中，兰州、太原、石家庄、西宁均为中西部中心城市，经济发展虽然较为滞后，但是作为单核城市，是区域内住宅市场需求的集聚地，成交上涨明显。
??从35城住宅新开工面积年均增幅排名来看，增幅均值较小的城市中，上海、北京城市基本面较好，经济处于全国前列，新房市场规模趋降，新开工量增速已有所放缓；但天津、乌鲁木齐、大连等城市经济发展程度不如一线城市，住宅市场建设速度也有所放缓，说明新房市场后劲不足。哈尔滨、长春、沈阳等几个东北城市增速均较为缓慢，说明在东北地区经济整体低迷的情况下，房地产建设也不活跃。
??增幅均值较大的城市中，呼和浩特和厦门遥遥领先，其次是福州、济南、广州和成都等。但值得提示的是，呼和浩特由于2010年供应量大增，拉高了近几年的均值，但其成交情况并不乐观，具有显著的供应过剩问题，市场存在风险。广州作为一线城市，年均增幅较高，但其成交量增幅处于低位，说明市场供应较为充足，房价涨幅难超其他三个一线城市。厦门、福州两个二线城市，新开工面积增幅较大，同时住宅成交增幅也大，说明供求两旺。
??根据以上两方面指标的分析，我们对35城新建住宅市场发展阶段进行了评判：
??从综合指标得分及周期划分来看，35个重点城市可以划分为四大类:第一类综合指标得分1.0以上,均为一线城市深圳、北京、上海和广州。此类城市经济发展水平很高，新建住宅市场的总规模已经见顶，住宅市场处于成熟期。比如，北京市新房市场成交量自2006年开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。生命周期步入成熟期。
??第二类综合得分在0-1.0之间，多为东部沿海城市，包括南京、杭州、天津、大连、青岛、沈阳、宁波、乌鲁木齐、长沙、西安。此类城市经济发展水平较高，新建住宅市场总规模仍在增长，但增幅开始收窄。生命周期渐趋平稳期。
??第三类综合得分在-0.5-0之间，多为中西部省会城市，包括厦门、成都、海口、武汉、哈尔滨、长春、贵阳、昆明、合肥、太原、郑州、济南、呼和浩特、南宁、银川、福州。此类城市多数经济水平仍需提高，处于新建住宅市场快速发展阶段，但加速度已有所减缓。生命周期处于慢增期。
??第四类为-0.5及以下，包括南昌、重庆、兰州、西宁和石家庄。此类城市多为经济欠发达城市。他们的住宅市场保持较快的增速。生命周期处于快增期。
??从城市基本面与新房总容量综合比较来看，可以将35城划分为四个象限，也即四类生命周期：住宅市场发展分别处于成熟型、优质型、潜力型、风险型。
??其一，成熟型。典型的是北京、上海、广州和深圳四个一线城市，城市基本面好，市场发达，属于成熟型城市。四个城市中广州新房总容量较大，发展潜力最大，上海、北京、深圳新房市场基本已经见顶，二手房市场已替代新房市场成为主导。此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈，但居民购房能力较强，项目利润率较高，但市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入。其他城市还包括南京、杭州、天津等城市，但明显弱于一线城市。
??其二，优质型。个别城市城市基本面较好，且新房总容量较高，如厦门、济南、武汉，这些城市经济发展水平相对较高，但新房市场发展速度较快，未来市场潜力较大，属于优质型城市，适于房企优先布局。
??其三，潜力型。石家庄、西宁、南昌、兰州等城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展潜力较大，属于潜力型城市。这类城市新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。
??其四，风险型。部分城市经济发展水平较为落后，但新房市场前几年发展过快，其规模已趋于见顶，属于风险型城市，如长春、南宁。这类城市新房市场的发展已经脱离城市基本面的支撑，未来市场存在一定的风险。
