上海自贸区是房地产行业的历史性机遇
近日，国内第一个自由贸易试验区——中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌，首批入驻中国(上海)自由贸易试验区的36家企业领取证照，其中11家为中外合资、外商独资企业。
早前，《中国(上海)自由贸易试验区总体方案》发布，明确五大任务及金融、商贸等六个服务业领域的开放举措。一系列利好的明确释放引起各界广泛关注。方案在金融、航运、商贸、专业、文化、社会等六大服务领域提出了具体的开放措施，其中多条措施与房地产业直接相关。
上海自由贸易区的挂牌成立，让很多嗅觉敏锐的投资客在楼市闻到了“人民币”的味道。据了解，自从5月开始传言上海要设立自由贸易区就已经有投资客斥资千万投资住宅，据称现在该投资已经获得20%的回报率。
据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年以来，外高桥、临港新城、祝桥等自贸区主要相关板块房价，均相比去年有了10%以上的涨幅。
分析人士认为，上海自贸区的建立，将打破现有的长三角房地产市场格局，重塑上海的房地产板块热点，也将对物流、商业以及相关的产业地产形成直接的利好，从长远的角度来看，对于房地产行业将是长期的利好，但短期的炒作空间不大。
重塑地产格局 溢出效应明显
记者实地调查了解到，自贸试验区挂牌之后，综合服务大厅便成为投资者聚集的场所，咨询业务量出现“井喷”现象。
9月30日至10月7日，日均咨询量达700多人次。而9月份有600多个企业注册名称获得工商核准。根据试验区新政，如果这些企业符合试验区备案制条件，即有望入驻试验区。“这一数量相当于外高桥保税区一年的新增企业数。”自贸试验区管委会副主任简大年告诉记者。
与此相对应的是自贸区内房地产市场的火爆。据了解，自贸区对于房价的影响已从临近板块蔓延至整个浦东地区。据德佑地产陆家嘴地区门店相关人士介绍，自贸区规划批准后，陆家嘴高端二手房不断上演跳价、惜售的行情，部分房源相较年初提价两成，个别房东甚至将已基本达成意向的房源撤牌。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，外高桥、川沙等板块的房价，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨，因此区域相关板块难以称得上十足的投资洼地。不过，自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区都是重要的利好，房产的升值可期。
来自戴德梁行的数据显示，在目前大浦东地区的住宅市场中，其他区域导入的置业者比例在三分之二左右，这一数字领先于上海其他地区。戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏预计，自贸区规划将进一步巩固和提升大浦东区域中，其他区域高素质人口导入的速度与数量，由此也将为大浦东住宅市场提供更为充裕的需求量能。
业内人士告诉记者，自贸试验区启动运作后，区内的制度创新会产生溢出效应。比如在服务贸易方面，没有物理隔离。注册在区内的企业，也可以在区外经营或开设子公司，这将为浦东发展服务经济带来新动力。试验区涵盖的区域部分位于浦东的东部和南部，这将有力促进浦东的南北区域均衡发展。同时，对整个长三角的发展都将形成影响。
实际上，自贸试验区强调的制度创新，与浦东的综改试点本质上一致，国家战略的叠加，激发了浦东开发开放的更大活力。上海市委常委、浦东新区区委书记沈晓明表示，从上世纪90年代的开发开放，到如今的自贸试验区建设，浦东一直在服务国家战略的背景下，谋求自身的发展。
沈晓明认为，作为国内首个综合配套改革试点地区，同时也是大陆首个自由贸易试验区所在地，上海浦东新区正在建设两者之间的联动机制，在服务国家战略的过程中，主动承接自贸试验区辐射，充分用好制度创新带来的溢出效应。
商业、产业地产最先受益
统计数据显示，进入9月后，自贸区概念对大浦东地区土地市场的影响全面显现。浦东川沙的两幅住宅地块，浦东周康的两幅上海国际医学园地块，均以130%以上的高溢价率成交。其中上海国际医学园区D2-03-09地块溢价率高达156.1%，为今年沪上溢价率第二高的经营性地块。
克而瑞集团研究中心副总经理林波指出，“从目前出让公告来看，至少到9月还没有土地出让。自贸区政策更多的是对板块产业经济产生影响，预计未来工业类用地和商办类用地供应会提速，其次才是住宅用地，而土地涨价是必然的。”
一个直接的表现是，自贸区内最大“地主”外高桥的市值在过去不到一个月的时间内翻番，超过600亿元人民币。
根据拥有土地的多少，土地重估后对公司估值提升的幅度，在二级市场的表现存在一定差异。在自贸区内拥有1.78万平方米仓库的浦东金桥的股价也在过去一个多月的时间内翻倍。
实际上，受上海自贸区影响，上海仓库、写字楼也成为关注热点。业内人士分析，9月29日自贸区挂牌后，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等均将大量使用当地的仓库和厂房资源。同时，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离的模式，自贸区以外的写字楼市场会受到推动，租金涨幅或将加大。
有分析人士称，目前自贸区内能够用于开发的存量土地并不多，且多为工业用地。“政府更加关心的是进入自贸区的公司会给自由贸易区引进什么样的投资，而不只是出售土地获得收入，而过高的土地价格或租金将会吓走外国投资者。”
短期炒作空间小 将会形成长期利好
毋庸置疑，上海自贸区将对上海楼市形成巨大利好。
中原地产研究咨询部总监宋会雍分析指出，自贸区建立后，比如物流基地建设、商务办公需求等会率先出现一波需求潮，因此这类商业地产会率先迎来机遇。
同时，自贸区的设立将会带动商贸发展。有分析指出，上海有望成为全球贸易中转站，短期区域贸易直接获益。比如，区域内税收优势将使商品价格具备竞争优势，有助于拉动区域内商品销售；在区域商品价格优势带动下，来沪消费人数规模有望增加，这将提升区域商业贸易行业的景气度。然而，自贸区带给上海房地产业的并非全是利好。一旦自贸区正式启动，当地大量购房资金就有了更多流向海外房地产市场的机会。
中金公司董事总经理梁红认为，上海自贸区是中国做的一个实验，用于寻找一个可以在全国很快复制的模式，把上海自贸区当成房地产概念来炒肯定是错误的。中国未来最重要的是实现以人为本的城镇化，提高居民的收入水平，而这些都需要靠区域内的服务业的发展来支持。单纯的房地产是无法支撑的。
对此，专家分析指出，商贸的发展，将刺激商业物业以及酒店设施的需求。商业物业的租金水平会随着需求的增加而上涨；酒店设施包括星级酒店以及连锁经济型酒店，甚至酒店式公寓等，其入住率都会因为顾客的大量涌入而居高不下，当然，租金收益也会随之水涨船高。
实际上，对于自贸区内部来说，产业聚集区的形成，必将带动周边住宅产业的发展，比如陆家嘴金融区的设立，则对陆家嘴、联洋等高端社区的出现形成直接影响。因此自贸区的设立，会让市场重新审视外高桥保税区板块。初步判断，周边将会形成高端居住区，以满足外企高管的居住需求。此外，周边普通住宅也会因为自贸区企业的增多，而带来更多的租赁需求。对于房地产而言，也将是长期的利好。(来源：中国房地产报 作者：邱桂奇 )
"地主"外高桥市值翻番
上海自贸区消息公布以来，作为上海自贸区开发主体中的唯一上市公司，外高桥在不到一个月的时间里市值翻一番，超过600亿元人民币。之所以如此受到资本市场的青睐，业内人士认为，最主要的原因是外高桥的土地被重新评估。
“自贸区的开发建设上升为国家战略的背景下，这次定增募资投入自贸区及其配套区域的开发建设，是全面有效推进自贸区建设的需要，是实施国家战略的重要举措。外高桥肩负着自贸区开发建设的融资任务，未来的发展前景可期。”外高桥相关人士表示。
外高桥保税区从获批设立至今，已经走过了近23个年头。当年的一片农田和芦苇荡已经成为我国经济规模最大、综合实力最强的保税区。如今，作为改革开放的成功样本，正在试点建立自由贸易园区，探索一条新的贸易路径。
受益地价重估
从历史功能上看，外高桥是上海四大园区开发企业之一，主要从事上海外高桥自贸区内的工业地产和园区开发，并提供土地转让、工业地产出租、出售、管理增值以及从事区内的物流贸易等业务。目前已形成房地产、物流、贸易三大业务板块协同发展的产业发展良好格局。外高桥的发展战略定位为：形成“区内以投资经营为主，区外以自主开发为主”的经营格局，园区内房地产物业以租赁为主，园区外房地产物业以开发出售为主。
从业绩来看，外高桥今年中期实现了5.26亿元的净利润，同比增长400.80%，可以说是不折不扣的“土豪”。其一，公司抛出了上市公司首份自贸区投资规划，拟定增募资21亿元投向包括跨国公司总部、专业物流等上海自贸区的一期建设；二是由于上海自贸区改革力度超出预期，上海外高桥板块的房价也一路上升，价格较上月提高约20%。
同时，伴随外高桥国际贸易功能的开发，森兰的商业开发也正加速推进。据了解，一期的森兰国际、森兰商都、森兰名佳项目已经进入投入使用阶段。二期中央区域的商业在今年已开工建设，北边的商业也将在2014年开工，未来的业绩可期。
外高桥属自贸区开发主体唯一上市公司，重要地位不言而喻。在李克强总理“开放倒逼改革”的倡导下，外高桥乃至股份公司有望成为全球重要战略核心平台公司。“目前自贸区建设已经上升为国家战略，公司外高桥基本面将进入反转阶段。未来三年公司将重点开发港务区、物流区、森兰中块和南块国际社区在内的自贸区一期项目以实现‘产城融合’。其中森兰项目130万平方米(目前已启动78.58万平方米)，有望给外高桥带来丰厚回报。”海通证券相关分析师表示。
克而瑞上海机构研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。
突破土地资源瓶颈
自贸区成立后，外高桥的发展目标由初期的“建设国际化港城”调整升级为中期的“打造外高桥国际贸易城”，并向着后期“建设中国(上海)自由贸易试验区迈进。
按照纽约、伦敦、东京、香港、新加坡等这些国际贸易城市的发展经验看，国际贸易中心具有贸易主体中枢功能，依托跨国公司的全球生产和营销网络成为世界经济神经中枢。同时具有贸易辐射功能，进出口和内贸规模较大，口岸贸易发达，转口贸易在口岸贸易中占有较高比重。
实际上，外高桥保税区的进一步发展，迫切需要突破土地资源、发展空间、城市配套等制约瓶颈，必须突破铁丝网的限制，跳出保税区发展保税区，向区外延伸保税区功能，走产城融合的道路。
外高桥相关人士告诉记者，外高桥将进一步发挥国际贸易优势，完善贸易便利化环境，形成以国际贸易为核心、以航运物流为支撑、以先进制造业为重要内容的产业结构体系，从现代城市功能和现代贸易内涵两方面，将外高桥建设成为融入世界经济格局、按照国际惯例运作、充分体现贸易便利化的外向型、多功能、高度城市化的国际贸易城。着力打造世界一流的自由贸易园区品牌、打响国家进口贸易促进创新示范基地的品牌、创建国家对外文化贸易基地的品牌、强化外高桥集团的专业服务品牌。
德融地产研究部经理钱宁罗表示，随着自贸区内原有商用库存得到快速消化，短期内新建项目又无法入市销售，且自贸区内土地储备主要集中在外高桥的手中，供应类型以工业用地为主，因此预计自贸区内可交易房源不久即将见底，短期内其对交易的促进作用也将是有限的。但自贸区对整个国家经济改革影响巨大，同时事关中国建立新的贸易联盟体系，因此长远来看，投资自贸区商业地产将拥有较大的升值前景。
外高桥公告显示，作为外高桥保税区、外高桥保税物流园区及其配套区域森兰项目的开发商、营运商、服务商，公司在上海浦东外高桥区域拥有大量的工业物业和土地资源，而上海探索建设自贸区的先行先试举措为公司带来了新一轮发展机遇。(
上海自贸区是房地产行业的历史性机遇
9月26日，上海自贸区正式挂牌，从目前公布的政策改革清单来看，似乎比之前各界的预期略显谨慎。然而，我们应该看到，这只是一个开始，把时间段拉长一些，随后而来的更多的改革举措才是真正的看点。而且，即使从目前上海自贸区的政策来说，实际上改革的突破仍然不小。
例如上海自贸区公布的“负面清单”，看上去很多领域暂时没有开放，但我们应该清醒地看到，“负面清单”本身，其实就是行政管理体制的一次重大革新。清楚明了地列出哪些是外资和民营资本不能做的，剩下的就是“正面清单”，都是放开了可以做的。所谓“法无禁止即自由”，正是市场经济下政府应有的管理方式。这种行政管理体制的改革，正是秉承了本届中央政府所提出的“拿开政府错放的手”的简政放权改革路线。上海自贸区的成立初衷，正是要划出一块试验田，在各个领域进行改革措施的先行先试，这些简政放权的改革措施如果成功，必将向全国推广，形成全国性的政策。在诸多领域企业准入门槛和限制门槛的放开，乃至企业注册周期的大大缩短，都给了中外投资者以莫大的鼓舞，从这些天数千家中外企业涌入上海自贸区登记注册的盛况，可以看出市场的积极反应。
就房地产行业来说，这种市场化取向的改革思路，还市场以更多自主权，才是最大的利好。房地产行业经历十多年的调控，行政干预已经成为制约这个行业发展的一个重要因素。以上海自贸区的改革为契机，政府更多地学会以市场化的手段来管理市场，积累更多的管理经济、管理行业的成熟手段，也将更加自信地运用成熟的市场化调控手段来管理房地产行业，更少的管制将推动房地产企业把精力更多地放在研究市场、迎合市场，生产出更加适合消费者需求的创新产品线。这当然是一个长期的利好。
从上海自贸区具体的改革来说，与房地产行业相关度最大的就是金融领域的改革试点，在未来的一段时间里，利率市场化、外汇自由兑换、金融业的对内对外开放都将陆续展开。这对房地产企业的投资和融资来说，无疑打开了一扇光明之窗。
人民币资本项目的放开，以及离岸金融中心的建立，将会使得国内房企获得更多接驳海外资金的管道，而房地产金融有关的创新也有望在上海自贸区试点，例如房企再融资、房地产信托投资基金(REITs)等，上海自贸区内将会大量出现的民营银行也将给房地产企业的融资带来福音，而上海自贸区内政策的先行先试权利，也会使得各种金融创新层出不穷，这也就意味着未来房地产融资环境的改善，可喜的是，这可能不仅仅有利于大型品牌房企的融资，也有利于中小房企的融资。它可以为房地产企业的融资带来更多的渠道、更快的速度、更多的选择和更高的水准，从而有力促进房地产业的健康发展。
此外，很容易预见到的是，随着上海自贸区对内改革对外开放的深入，金融、贸易、航运、服务业等产业都将得到迅速的发展，上海的经济增长将会更加迅速，从而带动包括住宅地产、商业地产、产业地产在内的各类地产门类快速增长。这对房地产行业来说，无疑是一个历史性的机遇。(来源：中国房地产报 )
自贸区楼市现状：房价飙涨 企业猛攻
上海自贸区房价遭爆炒 主要区域同比涨幅均超10%
今年4月份上海自贸区的概念出来之后，浦东房价几乎一天一个价。为了哄抬房价，开发商与代理商甚至将建好的房子一栋一栋拿出来卖，控制销售速度。
多个自贸区辐射板块，如外高桥板块的主要楼盘，仁恒森兰雅苑、碧翠园和东源名都，今年以来均价相比去年的涨幅分别达到7.5%、18.7%和8.5%，祝桥唯一在售的商品住宅项目朗诗绿色公寓，均价比去年上涨11.8%。
二手房房东"惜售"坐等涨价
虽然，不少业内人士对于"自贸区"概念房的观望情绪依然浓重，但在二手房市场上，良好的未来预期使得房东"捂盘惜售"的情绪愈发高涨。在与自贸区仅一墙之隔的外高桥区域内，一时间二手房市场上几乎是"无房可卖"，不仅近期的挂牌量没有增加，不少挂牌房源还在陆续撤牌。详细>>
阳光城猛攻上海"自贸区" 买地半年已翻3倍
9月29日挂牌成功，上海市自贸区的成立对于许多领域的商家来说是跌宕半年终于尘埃落定的佳音。而在房产领域，有这样一家房地产公司最有理由欢欣鼓舞。它就是阳光城。
