新浪乐居讯 15日晚间，《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》全文发布。《决定》全文洋洋洒洒21440字，涉及16个改革领域，共计60项内容。《决定》中有不少笔墨提及房地产，其中包括：建立城乡统一的建设用地市场、保障农户宅基地用益物权、保障农民公平分享土地增值收益、加快房产税立法并适时推进、全国住房信息联网、健全住房保障和供应体系、建立公开规范的公积金制度。土地改革、房产税扩围、城镇化，一并包含在内。
16日，《决定》全文发布的第二天，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强来到广州中山大学，他将在第三期中山大学黄埔大讲堂发表“当前房地产市场分析”主题演讲。在房地产即将在新的纲领文件下迈向新里程的当前，一向敢言的他会有怎样的感悟和关于未来的直觉？
新浪乐居将对本次活动进行全程现场直播，敬请关注。
【论坛主题】第三期中山大学黄埔大讲堂：当前房地产市场分析
【论坛主讲】北京市华远地产股份有限公司董事长 任志强
【论坛时间】2013年11月16日(周六)14:00-16:00
【论坛地点】中山大学管理学院善思堂二楼国际会议
“黄埔大讲堂”是中山大学院创办的一个高品位、高质量的品牌学术活动，将根据不同时期的学术和社会热点邀请各行各业的专家学者参与，服务包括在职企业家、经理人以及本硕博在内的各层次的学生和校友，是中山大学学生和校友的课外讲堂，也是管理学院管理文化交流的高端平台。
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任志强今日演讲提纲如下：
1、2013年前3季度40重点城市房地产开发投资增速低于去年同期和全国水平；
2、2013年前3季度一二线城市投资增速继续回落，三线城市投资增速加快；
3、2013年前3季度一二线城市房屋施工面积增幅较上半年减小， 三线城市施工面积增幅扩大；
主持人：任志强先生很多方面有自己独到的见解，经过多方磨合，任志强先生终于答应受聘为我们学校的教授，下面有请院方领导为任志强先生颁发兼职教授证书。
(颁发证书)
主持人：谢谢，接下来我们欢迎任志强先生为我们做当前房地产市场分析的演讲报告。
任志强：各位专家好，这个证书给我，我就拿着，也不能扔了，刚刚开始说请我演讲。我们还是需要了解更多的一些情况，我是先讲一点，然后有一些提问，我们把我们自己的一些理解可以更多和大家进行交流。
10月份，开发投资和房屋施工的面积发生了一些变化，年初的时候应该是最高，随着出现下降。到了下半年的时候，8、9月份以后，一线城市投资开始明显回落，三四线城市反而开始增长。
今天上午有记者采访我，说三四线城市已经出现泡沫。我说，你怎么说出现了泡沫？在中国的特殊情况下，最好不要说泡沫两个字。接下来，我会用城镇化的解读告诉大家。
从施工面积看，土地供应不足以满足市场需求的时候，北京的房价更加危险。从增幅面积看，近期增幅都是上升的趋势。全国普遍的土地供应情况，如果不能满足，每一次土地购置，后期都会紧跟着房价的暴涨，后期的房价是稳定的或者是涨幅不高的。
年初的时，储蓄达到高点，应该超过了40%，这在历史上说都是高危，充分说明投资占比例很低，首次信贷，刚需需求占比例很高，占40恩%，而销售是20%，当然还要受其他的影响。
我们珠三角地区的土地价值增速最高，长三角也保持的高速的增幅。总体涨幅也是存在的，比如说过去10%，现在是8%。我们说的暴涨应该说是房屋价格增长的速度高于了收入增长的速度。从一线城市说，一线城市的四个主要城市看，现在仍然维持一个较高的上涨幅度。
现在重点讲进城镇化，因为这次三中全会特别强调城镇化。很多人说土地供应问题，我个人不太懂得。农村土地再进入市场也不会比城中村的土地更贵。
插播一段：
任志强认为，中国的现行的土地制度和户籍制度：
1、制约了中国的城镇化率提高；
2、制约了农民进程的资本；
3、制约了农民的教育和再教育；
4、制约了就业的能力和条件；
5、制约了下一代的流动机会。
制约城镇化，一个是农民的资本问题，土地制度，农民的教育和再教育问题，这些已经涉及了，但是比如说提出要尊重农民的财产权，也提出要城镇的户籍开放。户籍管理中就是没有给农民自由迁徙的权力，需要农民把宅基地卖了进入小城镇吗？小城镇还是没有就业机会。当无奈的时候，也可能坚持保持农民身份，当开放的时候再进入。
所以是，三中全会提出解决了其中的一部分问题，但是没有从根本上解决中国的户籍制度问题。大量的留守儿童，这些问题可能政府都看到，如何更好解决，不太容易。我们不仅要转移20%的第一产业就业，还要转移留守的老人和儿童，把这些17%的非户籍人口了家庭算上应该是65%左右的，但是实际上这些人进城以后生活不下去。
另外，第三产业，第三产业是转移劳动就业的一个重要条件，我们现在是低附加值的劳动就业最。比如说当一个服务员，但是当一服务员的潜在能力是什么？是让更多的人可以当老板，我们家的保姆，回到家里以后，开了一个小餐馆，这个餐馆成为小镇最好的餐馆。我们有保姆学校，是茅于轼老师专门做的，主要是解决贫困地区的就业。我们也不收他们的学费，把他们培养成保姆，我们还负责介绍他们去北京各个家庭里面做保姆工作，他们挣钱再还我们学费，多少年之内把学费还回来。我们现在逐步扩大，就是说培训和教育，让第三产业的比例的逐步提高。
第一产业主要是靠土地，我们的第一产业没有太多附加值，就是生产粮食，粮食又不值钱。
目前中国的城镇化率，一线城市是60%—7%，二线是40%—50%。一二三四线城市的比重差异非常大，我们的城镇化率高于50%的时候，大概住房产业占80%。在城镇中也超过了30%。
我们工业化占地多，但是效率低下，造成住宅用地减少。2003年之后，实行土地招拍挂，之前我们每年土地大概增加40%。同时也出现了房价的暴涨和天价地，来源于前面是30、和20多个月的时间是低增长和负增长。
于是，2007年的11月份，中央经济工作会议提出两防，防治投资过热，导致GDP是6.3%。2009年土地继续负增长，温总理说开发商没道德。三中全会全会之前两位专家给大家上了课，一个是秦虹，他们报了一个主要的问题，价格是市场说的算。所以，后来三中全会提到了这句话，因此我们没有看到要用政府的手去抑制房价。
前一段时间网络上看到，李克强总理的讲话，特别强调货币高速增长过程中的危害，土地价格的变化和房地产的变化。很多人说，是房价高才打带动地价高，我们看到是因为土地价格上升导致房价上升 。如果按1840年关于土地的书，土地的价格应该来自于土地的产出。中国拼命鼓吹要靠政府的手管理市场的手，是因为认为市场的手不灵，市场是靠价格信号发挥作用，把价格搞乱，市场的手怎么发挥作用？
现在我们可以看到三中全会对这些做了彻底的否则，市场决定价格摆到了重要的位置，很高兴这届政府官员比上一届政府官员聪明，也许未来日子会更好一些。
实际土地供应，在整个经济发展过程中，我们每年消耗了大量的土地，每年有2亿多，建设用地占用比例更多，当时温家宝提出收紧银根， 因为开发商建房子所有菜地没有了，菜就贵了，等等都是胡说八道。我们大量土地是非建设用地，既使是建设用地，我们占的比例也很少，北京今年重视保障住房住宅用地，实际上，现在保障性住房超出，商品房率减少，所以商品用地越来越减少，真正给开发商用于商用房的用地大概是1.5%，所以埋怨开发商是很冤的。
(这个是全国住宅用地的实际供需的情况对比，住宅占土地供应的比例大概是20%多一点，不要以为这20多一点都给了开发商，按过去的说都是划给了政府，比如说给税务局、公安局等等。开发商背着一个很沉重的包袱，骂名，但是最后我们没有占这样多土地。
美国、英国和法国有不同的比例，由于我们城镇化率不高，实际上，人口占有的耕地率比他们低，我们和日本都差10倍多，是因为他们的城市化率高及导致不太占用农业的人均耕地，而我们不可以，所以强调未来10年中城镇化率仍然是主要的经济发展动力。
一个合理的土地制度情况下，土地的价格曲线是中间最高，到周边地区，离城市越远，价格越低，但中国不。农村土地是集体所有，农村的土地不值钱，必须变成城市的土地。政府一征就变了的，政府把中间巨大的差价吃了，如果没有这样的土地制度，就是一个合理的曲线，而现在不是。我们住宅用地的稀缺性和不能满足城镇化需求，导致居住地价远远高于其他地价很多。可以明确看到，土地交易价格土地的变化远远高于房地产交易价格。
我们从土地使用权出让的收入和制度情况看，土地收入，有人说是土地财政，其实是地方政府的小红包，不叫财政。因为土地财政不纳入预算，因为通过纳入预算的才算财政，我们土地都是预算外的。
