??新浪乐居讯 终于限购限贷了，合肥发布限购！
??前面几个月时间，心情是极为郁闷的，因为所有的楼市分析都失去了意义，我们一直推荐的楼盘突然一周涨了3000元还要推荐吗？我们一直不推荐的一个楼盘价格还没有涨要不要推荐？当得房率已经变成抢到房子的概率时，在疯狂的市场面前，所有的理性分析还有个毛用？
??还好，还好，如今一切即将回归平静，我们又可以一起坐下来聊了，聊经济、聊产品、聊开发商、聊情怀、聊责任。。。。
??今天聊的，就是大家最为关心的合肥楼市下半节的走向，就是未来两年的走向。
??限购后合肥楼市现状
??火！火！火！
??限购后首日，10月3日高新区纯新盘汇景城市中心，引来超过500名购房者驻足。
??同样是限购首日，位于繁华大道沿线的禹洲天玺项目开启认筹，超过3000人抢376套房源的认筹资格。
?10月7日，位于翡翠湖旁的新华九龙首府开启认筹，现场聚集了约1000名购房者前来认筹。
??同样在今天位于新站区的当代MOMA未来城开启认筹，前来认筹的购房者基本上快要挤爆了售楼部。
??似乎调控政策对于目前的合肥购房者而言，没有丝毫影响，仍旧是“抢声一片”！不禁惹人发问：
??限贷限购管用吗？能管多久？
??先来回顾一下合肥上一轮限购政策：
??2011年3月31日，合肥楼市执行限购，限购四大老城区，本地人“限二禁三”、外地人“限一禁二”。
??2012年住宅销量的大幅上涨，一直攀升至2013年3月。
??2013年国五条发布，随后3月30日合肥出台调控，抑制房价不能超过GDP增速。
??2014年8月2日，历史3年多的限购正式取消。
??2015年继续控制土地供应，全年土地成交面积同比下降再超20%。
??2016年10月2日，合肥再次实施限购（合肥9区全部参与）。本轮不限购一共持续2年2个月。
??在这个期间，合肥房价作成什么样呢？
??从中会发现什么呢？
??限购对市场的影响不是最大的，因为可以有很多办法解决，比如假离婚、比如做假证、比如找关系。
??但限贷却很难逾越，因为征信联网，这个很难做假，银行担当不起，对市场影响更大。
??还是那句话：都是钱惹的祸！
??对于合肥来说，半年房价涨了80%，而首付代价只是房价的25%，3倍的杠杆，拿20万首付买80万的房子，半年房价涨了60万，拿20万半年赚60万，这事谁会不去争着干？所以，不能说人民太贪，都是世道给逼的。前有货币贬值、后有通货膨胀，又刚被股市痛扁，老百姓能怎么办？
??那么，本轮限购限贷，能持续多久呢？
??大胆预测，是2年左右，不会超过3年！
??为什么？从上面的图表可以看出，现在和以后的房价和经济周期呈现一个情况就是：房价涨跌幅波动在加剧，但是周期在减短。
??就是说上下的波动幅度在加大，房价会上蹿下跳，但每次上涨的周期却在缩短，以前我们经历一个2007-2010的3年上涨周期，3年上涨也不过90%左右，再经历一个2010-2011年的平稳周期，是共计2年的盘整期，这轮是3年上涨2年盘整，而在下一个周期中，我们经历的2016上涨周期只有10个月，但这10个月的上涨却是50%！
??所以，以后会呈现这样的数据波动情况，如下图：
??所以，上一轮的限购周期是3年6个月，本轮限购限贷周期不会超过3年，在2年左右、3年以内取消是大概率事件！因为在未来，有时会失去作用，甚至会失灵，甚至会失控。
??政策一放松，市场就过分的火，政策一收紧，市场就立即熄火，过火和熄火都是政府不愿意看到了，而本轮限购限贷之后，市场就会熄火，对于地方财政、区域经济发展的压力是很大的，市场过火之下伤害的是百姓，但市场熄火之后伤害的是政府、银行、开发商，而资源和政策又在他们手上，所以，市场再一次被点燃，只是时间问题，熄火的时间不会太久。
??这和之前2010年市场过火，2011年市场熄火，于是在2012-2013年市场就开始释放一系列利好，直到市场再次被点燃。是一样一样的。
??未来，这样的循环还会重演，这就是周期，叫经济周期也好、市场周期也好，叫忽悠周期也好，反正这就叫周期。会投资套利的人都是懂得周期的人，只看眼前被套牢的都是不懂得周期的人，你要做哪种？
??2017年的合肥房地产会是什么情况？
??先来说不作死就不会死的二手房市场：不一定会降价！但并不排除当二手房市场一发不可收拾的时候，有关部门会及时补上一刀，但对于外地户口而言，买了一套二手房之后，意味着你已经被限购了。
??再来说新房市场：崩盘是不可能的，暴跌是不存在的，但回归理性、回归平稳是肯定的。
??基本上，市场会重回2014-2015年的情况，当然价格是不可能回去的，但市场的氛围会回去，这一轮的市场透支是很大的，基本上把未来一年的刚需和投资都已经透支过了，所以，市场惯性是肯定的，但转冷也是肯定的。
??2015年的股市中，全员冲击1万点，然后中央采取政策去杠杆，给了全体股民一个重重的教训。
??2016年的楼灾中，合肥人民全员冲击2万元/平，甚至有媒体鼓吹冲击3万元/平，甚至4W＋！但现实呢？现实的残酷也会重重的教训一下在2016年失去自我的膨胀的人民。
??但所谓历史教训，就是人民从来不会真正的从历史中得到教训，所以，虽然本次的教训很深很重，但经过一年左右的时间，放心吧，大家会把2015年的股灾、2016年的楼灾忘的干干净净的。
??而在，2017-2018年，大家将见证市场的冷淡，也将在2017-2020这四年间，再次见证人民完全忘记教训的疯狂，也许是股市，也许是楼市。
??不出意外，2017年底之前，市场明显降温、市场平稳是大概率事件，但在2018-2019，当市场盘整结束，限贷限购再次放松，需求再一次被释放，楼市在这个阶段重回牛市也是极大概率事件。
??预测一下区域的未来
??只预测未来一年左右的市场：
??政务、滨湖、蜀山、包河、经开、庐阳、高新、新站、瑶海9区都属于限购和限贷范围。这也是本轮房价上涨最猛的区域，但这些区域的绝大部分本身就是成熟区域，确实有补涨的空间，但本轮上涨大约总体上涨60%-80%样子，涨上来的部分，会再掉下来10%，也就是房价再降5-10%的样子。
??本轮合肥9区上涨区域中的非成熟区域在未来回调的空间会更大一些，因为泡沫会更大一些，比如新站、瑶海等区域。
??滨湖区的回调会更明显，本轮直接翻倍了，但绝对不会打回原样，但对于销量而言绝对会是一个巨大的冲击。
??包河、高新也是，规划很好，区域高层从年初9000上涨到18000，涨价过多，但潮水退去时，没有刚需接盘的区域，最先露出底裤。
??数落下这波行情中疯狂个案
??政务区：
??融创合肥壹号院3.5万/平，谁会买？
??融创信达政务壹号放风3万 /平，谁会买？
??当代MOMA均价3万/平，谁会买？
??请回归理性吧！
??滨湖区：
??文一豪门金地2.2万/平，谁会买？
??信达公园里2.2万/平，谁会买？
??佳源巴黎都市1.8万/平，谁会买？
??文一塘溪津门放风价2.5万/平，谁会买？
??高速时代公馆放风价2.5万/平，谁会买？
??请回归理性吧！
??包河区：
??东方名邸，不对外销售！
??高铁都市花园，不对外销售！
??滨湖龙川里，不对外销售！
??滨湖阳光里，不对外销售！
??国贸天悦，不对外销售！
??都捂着吧，总有捂坏的时候！
??请回归理性吧！
??蜀山区：
??金隅南七里1.9万/平，谁会买？
??七彩花山堡墅1.8万/平，谁会买？
??原溪贝乐城2.3万/平，谁会买？
??国祯广场放风价1.8万/平，谁会买？
??请回归理性吧！
??经开区：
??华邦观筑里1.7万/平，谁会买？
??融科城放风价1.9万/平，谁会买？
??请回归理性吧！
??等等，欢迎大家补充！
??投资客作死的哄抢，开发商作死的涨价，现在，请再作死的回归理性吧！
??何谓理性？有一个参考标准就是，2016年3月底之前的房价上涨还可以算是正常的补涨，2016年4月以后涨上去的基本都算泡沫。
??下一步，可以重点关注全新开盘的大盘一期，它们没压力，不怕老业主维权不怕砸售楼部，可以全新根据市场而重新定价！最好是，晚一个月再去看。
??结束：
??恭喜在2016年3月份之前购房的朋友们。
??恭喜没有在2016年8-9月份追涨购房的朋友们。
??恭喜你我他都经历了2016年这场史上最大的泡沫大狂欢，虽然这不会是最后一次，但一定是让你印象深刻的一次！
