??“五一”黄金周的战役已经收官,据机构监测,“五一”黄金月在售货量充足,由于库存压力大,新增供应和去年黄金周相比,仍然存在较大差距。在此期间,不少项目虽未正式推货,但纷纷开放销售中心或者样板房进行蓄客,预计后“五一”市场将迎来新一波的供应小高峰。
??值得一提的是,虽然利好政策陆续落地,外围各区依然面临巨大的库存压力,除了个别区域的个别优质项目之外,预计整体楼价都将以维稳为主。
??市场信心提振
??去库存状况理想
??据合富辉煌(中国)市场研究中心监测,“五一”黄金月(4.1-5.3)广州市十区 新塘在售货量超7.2万套,与去年“十一”黄金月基本持平,处于历史高位。由于市场存量大,“五一”黄金月新增货量明显减少,十区 新塘新货不足6900套,远低于去年“十一”黄金周的12000套和“五一”期间的9200套。
??虽然“五一”黄金月广州新货推出不多,但有不少楼盘在“五一”期间开放或收筹,预计节后有7500套新货推出,市场将迎来推货小高峰,其中萝岗和番禺预计新货最多。
??即使在新推量低的情况下,4月以来市场的活跃度也明显提升。合富辉煌(中国)市场研究中心监测发现,4月广州市十区成交67万平方米,环比和同比分别上升71%和51%,“3·30”新政提振置业者信心,去库存状况理想。“五一”假期,市场人流量大增,成交变旺,萝岗、南沙及中心区的表现尤为抢眼。另外中心区部分改善型项目成交也不俗。预计市场后续成交量持续向好,不过,楼价是否具备上涨条件,存量和去货速度仍然是重要的参考指标。
??中心区供应占三成 外围以去库存为主
??后“五一”期间,中心六区预计有2500套新货增加,占全市货量约三成,有望缓解现时市区供应严重不足的状况。
??从现时中心区存量消化期看,160平方米以下产品销售理想,特别是120平方米以下刚需户型存量消化期压力不大。因此,预计5-6月发售的项目中,以中小户型为主的项目定价或会更进取,售价上涨或比周边高开。
??据合富辉煌(中国)市场研究中心监测,现时广州市外围四区住宅存量大,且后续供应充足,这将制约房价的涨幅。
??热门区域推新情况
??南沙:5月份库存量创历史新高
??5月份南沙存量达到182万平方米,为历史新高,去化周期19个月,受自贸区利好带来的成交放量带动,相对于2014年“十一”有所下降。
??南沙市场整体存量和后续货充足,下半年楼价走势或会分化,存量压力小的优质热销项目预计价格继续上涨。
??萝岗:后续迎天量供应
??萝岗是外围区域中存量压力最小的一个,但后续货量非常大,必须保持高去化 ,预计价格将保持平稳,以出货为主。
??合富辉煌分析报告指出,萝岗压力主要来自后续新增,按照当前建设进度看,全区有超过5500套货已经具备或很快具备取得预售证条件,是在售余货的近90%。
??总货量主要分布在科学城东、萝岗中心、长岭居及永和板块。萝岗中心、长岭居板块,仅按当前施工看,可推出的新货已经和存量相当,去化周期长;永和板块去化慢;科学城东板块去化压力相对小。个别标杆项目将持续低价走量策略,抑制板块内升价冲动。
??番禺:小户型缺货大户型滞销
??整体存量压力不突出,但结构差异大,大户型依旧积压,后续中小户型会有补充,预计此类型项目价格将上涨。
??番禺区北片,自从年初至5月初,刚需产品一直处于缺货状态。5-6月会有一批刚需产品供应补充市场,部分地段占优势的项目不排除高开的可能。
??大户型产品,由于2014年以来至今,一直处于供应充足的状态,预计价格将保持平稳为主。
??花都:普遍板块去库存周期达三年
??一直以来成交欠火候,但是供应量巨大的花都,今年的去库存压力在全市名列前茅。综合考虑库存、成交与未来供应情况,仅西城100平方米以下及迎宾大道100-140平方米面积段产品未来具备一定价格上涨的动力,绝大多数板块产品面临消化周期达到30-40个月。
??5月、6月中心区可能推新项目
??项目名称 区域 新推货楼栋 货量 产品
??万科云启 天河 1栋 185 97-128平方米三到四房
??尚东君御 天河 C栋 162 179-196平方米四房
??凯云新世界 白云 A区11-13栋 86 239-259平方米复式五房
??御金沙 白云 B3-2栋 144 89-129平方米三房
??华发四季 白云2-5、7栋 346 95-270平方米三至四房
??花语水岸 荔湾 1栋 180 86-205平方米三至五房
??新世界凯粤湾 荔湾 B7、B8栋 250/500 90-141平方米三至四房
??悦江上品 荔湾 2-4栋 300 80-140平方米两至四房
??中信西关海 荔湾 7栋 220 119-195平方米三至四房
??东山印象 越秀 1栋 216 48-117平方米一至三房
??富力东山新天地 越秀 D1 156 135-175平方米三至四房
??合生紫龙府 海珠 E8-1栋 56 188平方米四房
??保利学府里 黄埔 3栋 228 78-105平方米三房
??(数据来源:相关网站研究中心)
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