早在《惠州市“十二五”城市建设规划》中，以白石地区为中心的惠博大道沿线就规划建设“惠博新城”城市组团。而随着城市的扩容，惠州今年5月出炉的《惠城组团建设规划草案》中，再次补充对五大新城的规划。
作为五大新城之一的惠博新城，规划中强调要梳理惠博大道滨江绿地，打造几个各具特色的居住区，共同形成有特色的滨江风情住区带。惠博片区正在崛起，这是毋庸置疑的，而这里的“价格洼地”更是诱惑力十足。不过，近日记者走访了解到，这座新城仍面临着配套滞后的问题。
惠博大道沿线项目鳞次栉比
沿着惠州的惠博大道，周边楼盘项目鳞次栉比，或临江而建，或隔江而望，占据“原生态山水资源”、生态宜居环境已成为惠博片区的代名词。拥有东江和群山的远郊别墅、洋房越来越多，涌现在这条全长约13.6公里的大道上，景好价廉。
早在《惠州市“十二五”城市建设规划》中，以白石地区为中心的惠博大道沿线就规划建设“惠博新城”城市组团，定位为生态居住、休闲旅游区。结合沿江、山、水、岛等优美环境，打造各具特色的居住区，并结合东江北岸公园的建设，形成惠博沿江景观带、休闲带。
而今年5月出炉的《惠城组团建设规划草案》中，强调要梳理惠博大道滨江绿地，同时完善绿道设施，提升绿道环境与功能。在现有奥林匹克花园的基础上，结合沿江山、水、岛等优美环境，打造几个各具特色的居住区，共同形成有特色的滨江风情住区带。
房企争相打造“巨无霸”楼盘
从2010年起，这条“黄金大道”连接惠州惠城区到博罗县的改扩建工程完工，全长约13.6公里，从惠城区到博罗县驱车只需10多分钟。惠博大道的正式通车，也拉开了众多房企开始吸金的序幕。此后，惠博大道沿线区域成为了热点区域。本土的华基江山、奥林匹克花园等项目开始建设，其他国内知名房企如保利地产、五矿建设、富力地产等也纷纷抢滩。
从荒无人烟到零星布局、到如今的沿线项目鳞次栉比，仅仅用了短短两三年的时间。而令人瞩目的是，惠博新城的楼盘项目体量不乏“巨无霸”类型。交通利好、无限前景大大激发了开发商的信心，拿地、开发、销售一路势如破竹。其中，佳兆业·东江新城以占地166万平方米、预计总建筑面积达400万平方米的规模成为体量之最。主打“运动”主题的奥林匹克花园规划占地面积约91万平方米，建筑面积逾150万平方米。本土作战的华基江山项目占地50万平方米，总建筑面积120万平方米。
另外，保利·山水城的总建筑面积达51万平方米，王府·钓鱼台达53万平方米，华泓·星岸城达76万平方米。欲打造惠博综合体的富力现代广场总占地面积约10万平方米，总建筑面积36万平方米。
高端楼盘大多卖出“白菜价”
惠博新城在崛起，区内楼盘项目一直以高性价比著称。许多规模大、定位高端的楼盘项目都只卖出了“白菜价”，片区洋房均价不足5000元/平方米。去年，富力现代广场、佳兆业东江新城打出的“3字头”产品让业界一片哗然。而纵观整个惠博新城，洋房均价5000元/平方米的比比皆是，就算是联排别墅，每平方米均价也仅万元，甚至有别墅价格低至7500元/平方米，相当于其他片区的洋房价格。
对此，有业内人士分析认为，价格、景观资源都是惠博新城的硬件，尤其是承担不了市区房价的刚需族，纷纷置业惠博新城。但由于这里交通、教育、购物等配套设施相当匮乏，很多高端优质楼盘都卖出了“白菜价”。
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楼盘入住率低 居住氛围不浓
事实上，随着各大房企大鳄的进驻，各具特色的居住区每年都在增加，但无论是政府的市政配套还是开发商自身的商业配套，都远远跟不上“造城”的步伐。惠博新城目前尚未形成有规模的商业集群配套，就连零散商业设施也不够便利，有些项目连满足日常生活需求都成问题，每个项目宣传得很美的“风情商业街”在现阶段仍是望尘莫及。
由于早期该片区所推的产品有很大一部分是别墅，买家很多是深圳、东莞等周边城市的投资客，导致入住率非常低。在惠博片区开发得比较早的项目例如奥林匹克花园，因为前期产品绝大多数是别墅，客户以深圳客为主，或投资、投机，或度假，所以居住氛围并不浓厚。
整个片区商业配套明显缺乏
在惠博新城，几乎每个项目都规划了商业配套，城市山麓规划6000平方米的步行商业街，富力现代广场规划了数万平方米的商场，华基江山12万平方米国际MALL、12万平方米五星级酒店、5A级写字楼，保利山水城规划高尚休闲广场、德式风情商业街，而润城双壁湾项目规划打造近6万平方米的商业广场，包括风情商业街，沿湖特色商业街建成后将成为惠博片区的标杆性商业体……听起来很美的规划，目前却都仍在尘土飞扬的建设中。
奥林匹克花园总规划10年5期开发完成，目前距离规划的10年还有三四年时间。虽然其商业配套如大型商场还没建设，但由于其是惠博大道距离江北CBD中心最近的项目，在陆续推出刚需产品后，将大大提高入住率。而本月首次开盘的润城双壁湾自带6万平方米的商业广场，着实令人对未来充满期待，但不得不泼冷水的是，该项目将分五期开发，目前还在推售一期单位。
记者走访沿线多数楼盘发现，大多数已交楼入住的小区并没有大型的商业风情街正式运作。像早期交楼的几个项目，也仅有一些满足小区内生活需求的配套，如便利店，餐饮店等。偌大一个片区，业主可能连买菜都只能到江北超市采购。
交通不便 出行主要靠私家车
除了买菜难，出门难也是一个主要问题。很多项目宣传的5分钟、10分钟到达江北CBD商圈，交通便利，对于有车一族来说出行不成问题，但对于很多刚需置业者来说，如果刚买房又配车，经济压力不言而喻。而沿线的公交车只有8路和穿梭惠城和博罗的L1，其中L1路公交车基本能涵盖所有项目，而8路公交车的终点是惠博首个项目奥林匹克花园。这意味着，仅有一路公交车贯穿惠博大道到市区。由于小区的居住氛围不浓，目前惠博大道沿线楼盘仅有一个项目开通楼巴，方便业主工作生活。
尽管房企大鳄先后在惠博大道展开博弈，但沿线教育、休闲、商业等各项配套仍依赖江北片区和博罗县城中心区，自身市政、商业配套有待改善，空置率高、配套短板问题显现已成为惠博片区不可否认的问题。对此，有业内人士呼吁，沿线楼盘不可“各自为政”，要先把整个片区的居住氛围营造起来，最终实现共赢。
